在美國買新成屋：為什麼你需要地產經紀幫你買全新的房子？

最近的西雅圖一片火熱，有出價的朋友都親自體驗過了。因為二手房太競爭，很多人開始把眼光轉向新成屋。新成屋釋出的單位比較多，比起二手房可能有上百個offers競爭還是好一點，而且房子新，通常不會有甚麼大問題。如果以為買新成屋很簡單而掉以輕心，損失可能很大的，讓我和大家分享一個不久前發生的故事。

事情是這樣的，上個月有位客人突然聯繫我，和我說他要來西雅圖看房，我趕緊安排人帶他看房子。本來客戶想看二手房，在我們評估他的預算之後，覺得他可以考慮在Kirkland還不錯的新房子，就帶他看了幾個不同區域的新建案，客戶很喜歡其中一棟建商保留戶，因為是model house，建商想留著房屋全室裝修的樣子給其他買家參觀，要過一兩個月才會賣，我們答應客戶等建商要賣的時候立即告訴他。第一天看屋行結束後，客戶說他想自己到處看看繞繞，還要留時間購物，接下來就先不和我們一起看屋。

一個星期後，客戶在社交媒體上貼了一個建案的照片，不久後，他傳訊告訴我他買了那棟房子，之後有需要再找我幫忙。

會自己走進建商辦公室的買家都是沒有在美國和建商打過交道的人，在美國新成屋的眉角才多，對當地建築業不了解的人很容易就成為建商眼中的小白兔。

風險一：找到施工品質很差的建商

這個客戶自己找到的正是一個西雅圖惡名昭彰的建商，建商和我無冤無仇，全名我就不講了，D開頭的，了解西雅圖房市的人會知道我說的是哪一個建商，不知道的也請別問我，我的工作是幫客戶找到好的建商的房子而不是樹敵。這個建商蓋的房子，大約兩三年後會開始出現問題，小則牆壁有點裂痕，大則是房子開始漏水。上次聽到的消息是有幾位屋主要集結起來一起告這個建商。。。新房子剛蓋好都很美，看不出問題，所以了解建商的口碑非常重要。我推薦新房子的時候，建商的施工品質絕對是第一個考量，施工品質差的建案絕對不推薦給客戶。當初安排新房子帶看的時候我特地略過這個建商的案子不介紹就是因為這個建商的建築品質有很大的問題，沒想到客戶自己找上，沒告訴我，直接和建商簽約，就這樣掉進坑。

風險二：直接和建商簽約，花更多的錢

沒錯，直接找建商買新成屋非但省不了錢，反而會買更貴。

美國的房屋市場是一個非常成熟的市場，98%的房子都是透過地產經紀人買賣。如果你獨自走入建商的辦公室說要買房子，建商會自動安排他們的銷售地產經紀人當作你的經紀人，你以為是自己向建商買，其實是買賣雙邊的代理都被建商拿走了。當你的經紀人是建商的員工，他看顧的自然是建商的利益還是你的利益呢？(如果他看顧的是你的利益那他也已經捲鋪蓋走人了。。。)

美國的房屋買賣合約和亞洲不一樣，有非常繁瑣的條文，其中，新成屋的合約又比二手房來的複雜。建商會告訴你這些是標準合約，盡責一點的帶你看過一遍條約就要求你簽名回傳；自己找的經紀人則會從你的立場幫你仔細審閱合約裡面所有重要的條文。我曾經幫一位客戶在建商的合約中發現錯誤而替客戶省下好幾千美元。另外，很多新房子在買的時候還沒有完全蓋好，有骨架但是還沒蓋牆，或是蓋牆了但是還沒舖地板。這種時候你找的經紀人可以幫你評估哪些需要更改哪些不需要，需要更改的地方是找建商還是找其他的工程公司處理。有買過新成屋的人都知道建商提供的房屋升級選擇比市價貴很多，經紀人可以推薦你當地優良的工程公司，省下一筆升級的費用。許多和我買過新房屋的客戶都用過我介紹的工程公司裝修地板、油漆、或是櫥櫃升級而輕易省下上萬元美金。

議價也是一門藝術。美國的房子和亞洲不一樣，不會開高價讓買方去砍價，西雅圖的房子更不用說，很多都是要加價買。新房子的議價狀況取決於建商，每個建商的態度不一樣，我們和建商常常打交道，哪個建商有多少空間我們心裡大概都清楚。同樣的商品，建商對於不同的人出面議價也會有不同的策略。就像在7-11和Costco買東西一樣，在Costco買到的價錢一定比7-11低，Costco是經銷，7-11是零售，不同的行銷通路，不同的價格優惠，就這麼簡單。一個好的建商，我們肯定合作過許多次，建商當然願意給我們比較優惠的條件；自己去找建商買房子，建商肯定是用零售價出售。人同此心，心同此理，如果你是建商你也會這麼做。有些建案的價錢很硬，一毛都不能降，在這種情況下，我們有時還是可以拿到一些除了價錢以外的優惠。

記得上個月我幫客戶買的Sammamish全新別墅嗎？除了買方相當的有誠意，一早把現金準備好，建商也是看到我們過去的良好紀錄和信譽，最後願意用破盤價賣給我們。美國的房屋交易價格是透明的，在市況好的時候極少有建商願意把自己的價錢打壞，因為房屋成交價公開後，他們會馬上收到其他戶買家的抗議。現在是賣方市場，99.9%的建商都是一間一間房子推出，然後一個賣的比一個高價，我到現在還是覺得我們能說服建商用折扣價賣出一間這麼好的房子是一場很漂亮的勝仗。:-)

另外很重要的一點：在美國買房子是不需要付仲介費的，買方不用付服務費給地產經紀人。沒錯，一毛都不用付。不管是新成屋或是二手房都一樣，買方不需要付地產經紀人的佣金。在這種情況下，不找一位地產經紀人幫你，自己忙和一場為了什麼？_­

最後一個自己買房子的風險是忽略了房屋周邊的嫌惡設施

Seeing is believing，眼見為憑，我們常常以為自己看過就沒問題，問題是業餘的人常常會看不到問題所在。再說回這個客戶的案例，他在聖誕節的時候特地飛來西雅圖看房子，無非是想說看了房子才放心，於是看到滿意的屋況和風水，馬上興沖沖地找建商簽約。結果，不但建商是一個問題建商，這間房子的地點還在一個高壓電塔的隔壁。先不說房子未來是不是要折價出售，就算一輩子不賣，住在高壓電塔也讓人難以安心。

在從事地產的生涯中，我遇到各種不同的人，其中成功的人都有幾個共通點：借助他人力量來完成自己的目標，接受專業的建議，和他人合作並且追求共好。不管你在哪一州，是不是找我幫你買賣房子，我都建議您買新房子一定要自己找專業的房屋經紀人幫忙，而不要用建商安排的經紀人，才不會因小失大。找到一位值得信任的地產經紀人，就算自己沒有親眼看過房子都可以安心買到好房。

如果你對西雅圖的哪個新建案有興趣，歡迎來信與我聯絡。如果您想自己先去建案地點看看，記得不要留下任何你的個人資料，一旦留下個人資料，就只能自己和建商協調，沒有任何其他的地產經紀人能夠再幫助你購買該建案，這是美國新成屋購買的不成文規定。西雅圖有很多的新成屋選擇，想購買全新的房子、獲得更多訊息，請來信到 elleninwa@gmail.com. J

Google靜靜在西雅圖的Kirkland擴張

【4000萬美元買下Kirkland一塊新地】

根據《商業周刊》報導，今年8月底Google以4000萬美元的價格，在Kirkland市區Kirkland Urban開發區東面，買下一塊1.3英畝的新地。

Google發言人表示：“新地的購入，將為公司在西雅圖地區的長期發展提供更大空間。”
雖然疫情期間大家都在家上班，但看起來Google並未停止在西雅圖擴張的腳步。去年，Google已經將Kirkland Urban一塊2.5英畝的地和2棟辦公樓買下，新建的辦公大樓預計今年年底即可完工。

加上South Lake Union，Amazon後院的Google Cloud辦公室，Google在西雅圖地區擁有的辦公區域面積，總共超過了280萬平方英尺。

粗略估算，這些辦公地區可以容納至少14,000位員工，而目前Google在西雅圖地區的員工約為5,750，也就是說，未來幾年內Google還要在西雅圖增加三倍的員工，勢必會為已經人才濟濟的西雅圖，吸引到更多的人才。

移民西雅圖的置產經驗分享

Cathy (化名) 是我的客戶，在感恩節前夕幫她買到她未來的家。憑著有路就走、沒路就開路走的魄力，她和三個小孩已經準備好在一年後搬來西雅圖移民。從開始構想到完成行動，只有短短三個月的時間，非常不簡單喔，她是怎麼做到的。


😊可以說說你的背景嗎？

我是一個家庭主婦，結婚之前曾經在企業上班過，和先生結婚、生了孩子後，就在家裡照顧小孩還有幫忙打理先生的事業。


😊怎麼會想要移民美國呢？

這個念頭很就以前就有了，只是一直以來都沒有行動，現在老大小學五年級，課業開始變重，我和先生開始覺得到了一個十字路口，必須要做一個決定。我先生是高知識份子，有很好的教育程度，現在自己執業，事業也做得很好，但是他心裡一直有一個小小的遺憾，就是沒有出國留學。在他年輕的時候，曾經和父母提出留學的想法，但是當時家裡反對，最後沒能成行。他一直覺得，如果當時出國了，今日會有更寬廣的視野，表達能力和自信心也會提升，人生更完整，才是真正的成功。今日台灣的教學雖然比以前進步很多，但是仍然有許多的考試，教育偏重記憶背誦，小孩子的數學考試，公式錯了老師就直接打叉，不管孩子是不是用另外一種方法把答案算出來，如此扼殺創意，讓我無法認同。我和先生希望幫孩子換個更好的環境，培養他們獨立思考以及清晰的表達能力，因此我們開始積極規劃移民。


😊為什麼會想到移民西雅圖？

我曾經在美東念書，也在洛杉磯住過。美東北大荒紐澤西地區和亞洲的環境相差巨大，冬天寒冷偏僻，生活非常苦悶，而且離台灣很遠，單程飛過去一趟要快20小時，所以一開始我們就決定移民美西。

洛杉磯剛好和美東相反，是一個高度華人的地區，爾灣(Irvine)一些好區的華人比例超過80%，講台語都可以通。既然決定帶孩子出國，我希望給他們比較多元的環境，讓他們融入美國當地人的生活，所以目標是找一個種族相對來說平均分配的地方。西雅圖的華人比例大約20%，對我和孩子來說都剛剛好，有同鄉可以互相照應，也有當地美國人可以文化交流。另外，洛杉磯的誘惑比較多，酒吧、撞球、KTV都很容易找到，太多好玩的。我是自己帶著三個孩子出國，想要找一個比較天然的環境居住，讓孩子專心求學。


😊分享一下你是怎麼開始移民西雅圖的第一步的？

我們是在今年暑假才開始第一步，我和先生帶著小孩來西雅圖看環境。我們選擇住在airbnb，小孩去參加當地的summer camp暑期營，體驗當地人的生活。airbnb的主人是一個很親切的人，我常常跟他聊天，問他西雅圖有什麼活動可以參加，平常大家都在做什麼，他向我們推薦了許多當地人的社交活動，blue angel等等。從西雅圖回來之後，我和先生以及孩子都對西雅圖非常滿意，就開始尋找房子。


😊你喜歡西雅圖的什麼？

最喜歡西雅圖高度的教育水準和人文素養，以前我唸書的紐澤西，環境很鄉村，百貨公司幾十年來沒有變過，沒有什麼不好，只是走進去很像在看幾十年前的影集六人行(Friends)。西雅圖的市容乾淨整齊，這裡的居民兼容並蓄，走在西雅圖的街道上，可以從大家的言談中感覺到這裡的人文素養，我很喜歡這一點。另外我是一個很喜歡大自然的人，但是不是像紐澤西那種前不著村後不著店的感覺 (註：可以感覺到Cathy對於紐澤西的相見不如懷念)，西雅圖的大自然和現代感則是非常平衡，到處充滿綠樹，但也處處有人跡，是一種有規劃過的自然環境。


😊怎麼會想說搬過來之前先買房子呢？

把一家人搬過去，最重要的就是先確定安身之所，我曾經在紐澤西念書，非常了解有一個長期落腳地點的重要。有了房子才會有自己的水電帳單，有了自己的水電帳單才可以幫孩子申請學校，家具也可以開始安排寄送，這些都不是租房子能夠辦到的。等到帶著孩子來到西雅圖後，我會開始忙著小孩上下學，跟著小孩適應當地生活，哪裡還有時間找房子。有些人會想說先租個房子搬過來再看看，我不傾向這樣做，小孩報名公立學校需要戶籍，租了房子，萬一之後買在別區，孩子要再轉學一次，好不容易才適應的生活又被打亂，對孩子來說會是非常大的干擾。移民是一個很大的轉變，我希望孩子一過來就有安穩安定的生活，讓他們從搬過來的第一天就開始打造屬於我們的家，租房子的變動無法滿足我們這點。考慮移民過來的朋友們，在過來之前就先把房子買好會是比較穩當的選擇。


😊在台灣買美國的房子容易嗎？

本來我也沒有想過在台灣買西雅圖的房子這麼容易，一開始我在網路上搜尋了一下，先是找到一位中國的地產仲介，經驗不大好，幾次對話下來，好像隔空抓藥，無法給我足夠的信心。後來意外遇上Ellen，和她通話後很快就建立了信任感，她對於西雅圖的環境還有房子的介紹都相當到位，也很了解移民家庭的需求。我在網路上看了一陣子房源，注意到我喜歡的房子通常幾天就賣掉了，西雅圖的房子是人搶房子，不是房子等人買。Ellen的動作超快，我寄給她喜歡的房子，她總是用最快的速度回覆我，幫我分析房子的優缺點，讓我感覺自己好像多了一雙眼睛。美國的房子交易非常透明，所有的房源在網路上一清二楚，加上Ellen的幫忙，我在一個月之內就搶贏其他的買家，買到自己喜歡的房子。看到房子在網路上顯示賣出的那天，我高興得想大叫，夢想終於落實了第一步!


😊移民過來打算如何過生活？

我會帶著三個孩子過來西雅圖生活，先生在台灣有自己的醫療事業，短期無法過來，不過幸好自己的事業還算有些彈性，一年可以過來四五次，相信全家人的感情還是可以維繫。前半年我的重心會花在三個孩子身上，等他們適應後，我再開始思考自己是不是在當地找份工作或是做些什麼事。我和先生也做了一些財務規劃，等到有充足的被動收入，先生就可以搬過來一起團聚。


😊對於其他打算移民西雅圖的人，你有沒有什麼建議給他們？

我建議大家抱持正面樂觀的想法，人生踏出了第一步才知道下一步該怎麼走，我們怕的常常只是離開舒適圈的感覺，而不是新生活真的有多難適應。有決定就去做，日後回頭看才不會有遺憾。


遇到Cathy，讓我體會到為母則強的真義，一個人帶著三個小孩過來美國生活真的很了不起，如果你也和Cathy一樣打算移民西雅圖，趕快連絡我，我很樂意幫你做最好的建議，幫助您在過來之前買到一個適合自己的家!  elleninwa@gmail.com

留學西雅圖：寄宿家庭(homestay)經驗分享

將孩子送出國留學，最擔心的就是他們一人在國外的生活，總想幫他們找一個像是家裡的環境讓他們安心念書，因為如此，寄宿家庭（homestay）這個行業應運而生。寄宿家庭真的是留學生的好選擇嗎？這次訪問了Pamela，她的孩子Alicia今年暑假來到西雅圖念大學，有三個月的寄宿家庭經驗。


😊當初是如何找到寄宿家庭的？

我透過留學代辦中心幫女兒申請到西雅圖的大學，留學顧問介紹了一個寄宿家庭，當時想說顧問介紹的應該還好，總還是有人照顧，也沒有其他更多的選擇，於是就簽了租約讓女兒住到寄宿家庭。



😊跟寄宿家庭的協議是如何呢？

寄宿家庭一開始只和我們簽三個月的合約，每個月一間雅房，租金$900元，共用衛浴、廚房、餐廳。寄宿家庭有家規，晚上幾點後熄燈、星期幾可以洗衣服、幾點之後要控制音量，都規定得清清楚楚。



😊女兒到寄宿家庭中適應嗎？

說實在話，寄宿家庭和我們的預期相差很大，女兒雖然不是那種嘴很甜，會說好聽話讓home爸home媽開心的人，但是待人接物也有一定的進退。有時候念書累了，下課回家想要趕緊到房間休息，安靜了一點，home爸home媽就會提醒女兒要向他們請安問好，不然沒有禮貌，讓女兒感到不小的壓力。Home爸home媽對清潔的要求非常高，我的女兒是位乾乾淨淨的女生，自己吃的東西一定會自己洗，但是有時候人還坐在餐桌，都會被要求趕緊收拾好自己用過的紙巾，讓女兒在寄宿家庭裡精神相當緊繃。



😊其他的寄宿同伴也有相同的問題嗎？

是的，其他的寄宿同伴也覺得在寄宿家庭中受到許多的限制，有位年齡相仿、也在大學念書的弟弟，每天早上都很早起學習電腦程式編碼，home爸home媽卻說他一早起來打電動，他解釋了也沒有用，只能自己躲起來學習。



😊為什麼會開始在西雅圖找房子？

就在我們還在討論該怎麼解決跟寄宿家庭之間的摩擦，打算想方法改進時，home爸home媽卻在這個時候告訴我們他們不和我們續約，三個月租約到期 後請我們另覓他處。孩子收到通知後很錯愕，人生地不熟的，一個月內該如何找到地方搬，身在台灣的我也很緊張，不知道自己當初送她到寄宿家庭是不是做錯了。

冷靜思考後，我決定不再幫女兒找新的寄宿家庭，人在屋簷下，不得不低頭，經過這些不太愉快的經驗後，我決定在西雅圖買房子，讓女兒找個室友，一起住在自己的房子裡，一方面沒有那麼多不合理的限制，生活比較快樂，另外一方面也讓她真正學習獨立。西雅圖的前景看好，買了房子長久下來也是一個很好的投資。



😊時間這麼緊迫，你如何在一個月內找到房子的？

Home爸home媽告知我們不續約的時候，孩子只剩一個月的時間就要搬家，我和先生六神無主，一個月的時間到哪裡去找到適合的地方給女兒住。剛好在這時候找到Ellen，告訴她我的迫切需求。考量到女兒的交通問題，Ellen馬上劃出了坐公車到學校30分鐘內的區域，在這個範圍內尋找房子，精準地選出適合女兒的地區。一般房屋交易，從簽約到交屋是一個月，加上尋找到理想的房子也需要一些時間，這樣的速度趕不上我們的時間表。於是Ellen對區域內的房屋做了篩選，只保留空屋，空屋加上現金交易，最快一個星期就可以交屋。本來愁眉不展的我，聽到這個消息後頓時覺得心情開朗，這下子還有一點時間可以看屋跟選擇，真是太好了。

接下來的一個星期，就是密集地看屋、通話、討論，最後我們看上一間走路五分鐘就有巴士到學校的townhouse，出價後順利買到了。

😊搬到新家後，女兒的生活有什麼轉變？

最大的不同就是覺得女兒瞬間長大，以前住在寄宿家庭，用的都是別人的設備，有時候home媽省電，整個家裡暗暗的，女兒也不好自己去開燈。搬到自己的家後，居住品質好很多，整個家明亮清爽。女兒還學著自己申請水電瓦斯帳號，記下每個星期幾垃圾公司會來收垃圾，和同學一起在Ikea來來回回挑選適合的家具，丈量著房屋的尺寸，想著如何布置自己的家，感覺她真正獨立了。如果早知道讓她擁有自己的空間會讓她有這麼大的成長，一開始我就會在西雅圖置產，讓她學習管理自己的空間。

😊對於打算送子女到西雅圖留學的父母，您有什麼建議嗎？

找寄宿家庭一定要謹慎，我相信一定有好的寄宿家庭，只是這個行業沒有很好的規範，我們又是外國人，不懂得如何爭取自己的權益，在沒有標準規範的狀況下，很容易簽下不平等條約而不自知。當初選擇寄宿家庭，我已經先在網路上做了不少功課，沒想到還是不盡人意。如果經濟許可，花個50萬美金，買間自己的房子給孩子，同時也讓孩子開始培養責任感，照顧自己家庭的房子，一石二鳥，現在想想覺得這是最好的安排。我們在國外，只有子女在美國，給他們一個穩定的居所，不用擔心哪天被趕出門，也讓他們可以安心唸書。


Pamela是位很開朗正面的媽媽，這次多虧她當機立斷，才能夠化危機為轉機，讓這個驚險的故事有一個完美的結局。

美國7月房地產銷售持續增長：飆升24.7％再創新高

COVID-19凍結不了房地產市場，從四月開始，西雅圖的房價一路往上漲，漲勢一直延續到七月。


National Association of Realtors上週五表示，房地產的銷售隨著連續幾個月創紀錄的增長，成交量比去年同期增長了8.7％，六月份房地產銷售增長20.7％，創下持續一個月的紀錄。

許多人問：房市到底發生什麼事? 怎麼跟我想像中的房價在疫情中崩盤大相逕庭？

在疫情期間，房屋市場一直是經濟中更具韌性的行業，市場活動繼續取決於供應，今年的供應，在COVID-19爆發之前就受到限制，疫情爆發之後，更少屋主將房屋出售。

七月的待售房產數量為150萬套，比六月份下降2.6％，比一年前下降21.1％。按照目前的銷售速度，房地產供應量只能維持3.1個月，低於六月的3.9個月和2019年7月的4.2個月。

房屋供給的缺乏推動了價格上漲，持續低的利率更加強漲幅。與2019年7月相比，美國房價增長了8.5％。

在美國東北部和西部銷售增長超30％的帶動下，美國的每個地區的銷售都出現了爆炸式增長。中西部緊隨其後，那裡的銷售額增長了27.5％，而南部的銷售額增長了19.4％。






傳統的房屋銷售旺季在春季，今年由於社區實施限制措施防止COVID-19傳播，今年的旺季變得不明顯，從四月開始到目前八月，西雅圖房市都持續處於高度競爭與快速售出的熱況，房地產銷售量直線上升。

六月幫客戶在Kirkland買的預售屋，同樣大小的單位已經從$188.5萬漲到$195萬，兩個月建商漲價$65000美金，漲幅3.3%；漲價趨勢不只在高單價的預售屋，南西雅圖低總價的房子漲幅更凌厲，一位客戶八月中用$53萬美元買下後，建商漲價$15000美元，短短一個月內漲幅 2.8%。大多數的建商目前都不急著賣房子，反而擔心手上的存貨提早賣光賣便宜了。買預售屋就像買$5000美金，漲幅3.3%；漲價趨勢不只在高單價的預售屋，南邊Tacoma的房子，在另外一位客戶八月中用$53萬美元買下後，目前建商漲了$15000美元，一個月內漲幅 2.8%。大多數的建商目前都不急著賣房子，反而擔心手上的存貨提早賣光賣便宜了。買預售屋就像買了股票的選擇權買權，花房屋總價的3-5%，就可以鎖定未來一年的漲幅，要是房市反轉房價下跌20%，買方的損失最多也是3%，聰明的投資者知道如何利用這個買權優勢。

今年的房屋不只價錢穩，而且賣得快。往年大約1/3的房子在公開出售的兩個星期內賣掉，今年美國有將近1/2的房子在兩個星期內賣掉，這是全美國的統計，單看西雅圖的話更是秒速，從七月開始，愈來愈多房子在星期五上市，星期天就offer review，兩天完銷，買方三天不看房，再回首，房子已名花有主。

房子賣得這麼快，我怎麼來得及買？這是想買房的人另外一個問題。

針對這點我擬定了一個策略，叫做馬拉松行動。因應激烈的房市競爭，我和團隊從早到晚接力作業，大家輪班分工。助理顧問一早起來安排行程、專業顧問白天到各地看屋探查屋況、下午和客戶分析房屋優缺點與討論出價策略、晚上將口頭討論整理成出價單、我做完最後確認後，隔天中午送出出價書。這樣的接力安排，讓我們一天24小時內有20個小時和客戶溝通，快速採取行動。本來就非常有效率的我們，在這樣的安排下，速度快效果又好，讓我們已經很高的命中率又更往上一層，更重要的是，我們每個人面對客戶的時候都不疾不徐，給客戶最好的購屋體驗。

非常的市場有非常的做法，如果你希望在西雅圖這個搶手的市場中買到喜歡的房子，歡迎你和我談談：elleninwa@gmail.com，在旺市中輕鬆買到好屋，找對了人，一點都不難。

simplicity in Seattle

日本電視劇「我的家裡空無一物」是一部相當有啟發性的戲劇，劇中主角極度奉行「極簡生活」，到成癖的地步，凡是不常用、或用不到的，都丟棄或是送人，他的家中幾乎空無一物，衣櫥中也只有不超過十件衣服，過著極簡主義的生活。

在美國，獨立屋平均有60坪以上(2000平方呎)，不少甚至是120-150坪(4000平方呎)的大宅，不缺空間的情況下，每次幫客戶賣房子，最大的挑戰往往不是房屋維修，而是客戶如何整理出房間的物品。萬聖節戲服、聖誕樹裝飾、各種節慶道具，有時可以堆出一個山高。

擁有越多真的越快樂嗎？這是我在見過各種房屋內物品的反思。

這兩年佐佐木先生寫得「我決定簡單的生活：從斷捨離到極簡主義」大受歡迎。這本著作，是作者依照自身經驗，從混亂的人生狀態中，開始過簡單生活，慢慢從中感受到人生的自我掌控權與幸福感。在書中，作者敘述他從失敗進化到幸福人生的過程。佐佐木先生三十多歲，單身，沒有存任何錢，對工作失去熱情，連女朋友都跑掉，自認人生相當失敗。後來他開始反省生活態度，丟掉住家的雜物，學習極簡主義的生活，最後他找到幸福祕訣是。他說：「我的東西很少，但每天都很幸福。」

房屋乾淨整潔，讓人居住其中，精神輕鬆舒爽，神態自若，這是極簡主義者的生活態度，他發現以前的日本人都是極簡主義者，家裡沒有太多物件，所以日本人可以很輕鬆地融入現代主義時代潮流裡。朋友來到家中，沒有電視、沒有收音機，不得已只能專注在對方身上，努力尋找共同話題，不會被許多事物分心，他說：「無論是喝茶的人與泡茶的人，心中只有對方，這就是茶的本質。」

「將身邊物品減至最低限度，這是極簡主義者的生活形態。」極簡主義者察覺到「人的價值不在於自己擁有的物品數量，物質只能給我們稍縱即逝的幸福。」多餘雜物不僅會耗損精神、時間，及能量，更讓我們無法珍視真正重要事物，失去擁有的幸福。

物質主義的消費文化，讓我們以為一定要擁有什麼，才能得到幸福。當我們的心天天注意我們的缺乏，當然不會覺得幸福與滿足。極簡主義者是將物欲降低，丟棄以物質追求為滿足的人生，對於空間寬廣的美國居民來說，是很好的修練。

換屋是讓人重新審視生活方式的最佳契機，每次幫客戶賣屋，我擔任得不只是房屋經紀人，也是客戶「斷捨離」的顧問，這組實木家具很棒，用料也很好，但是不適合屋主即將搬去的現代感公寓，送給有緣人吧；三台腳踏車，曾經是一家人一起運動的好工具，但是小孩大了，已經用不到兒童腳踏車，捐給救世軍吧。一樣一樣東西送走，雖然有點不捨，不過想到有更適合它們的歸屬，好像也沒有什麼遺憾。

山不在高，有仙則名，屋不在大，清爽則靈。

掙脫物質的束縛，讓心靈輕鬆，更能認識真正自我，下次準備賣屋的時候，除了賣屋策略，也歡迎跟我談談未來的生活型態。請來信與我聯絡：elleninwa@gmail.com

美國移民故事：台灣青年如何在美國翻轉人生

Jacky和Annie是一對年輕夫妻，2016年才從台灣來到加州，五月底搬到西雅圖，上個星期在Eastside買到一間心儀的預售屋。Jacky科技業員工的身分，讓我理所當然地以為他是位工程師，直到他為房屋寫出一篇長達15頁的分析文章，流暢的文筆才讓我發現他是美國商學院的畢業生。念理工的外國人要在美國找工作不容易，念商科的外國人要在美國爭取到工作更是萬中取一，來看看Jacky和Annie的故事，這位在台灣土生土長的青年，如何靠自己從台灣到加州、再從加州到華州，一步一步幫自己十倍數成長。

• 💁從小家人有刻意栽培你們出國念書嗎?

• 👨我們從小在台灣長大，就學和一般的台灣小孩一樣，沒有什麼特別，從小爸媽很注重我的音樂、運動、和語言發展。我自己對英文有濃厚的興趣，小時候常常聽英文歌、查歌詞、看電影學美國人說話的腔調。另外，我爸爸創立一間科技公司，晚飯的配菜永遠是科技相關的話題，受到爸爸的耳濡目染，從小我對科技業就很有興趣，想像自己將來長大在科技公司工作。小學四年級我有了第一台電腦，從此覺得電腦這些東西很酷。爸爸給我的影響很大，從小他身體力行教我做事要務實，天花亂墜的夢少做，腳踏實地的走出自己的路最重要。這樣的價值觀讓我在很早就開始規劃未來的路。雖然喜歡科技，但是我不喜歡寫程式，於是我選擇了財金系而不是一般進入科技公司的理工組。大學畢業後，很多朋友到處丟履歷，有工作就應徵，我針對自己想進的電腦公司申請，雖然工作地點遠，每天開車來回要兩個小時，但是我決定要為將來進美國科技產業打底。順利申請上後，每天早上五點起床、七點到公司上班，下班回台北和女朋友(現在的老婆)約會，晚上十一點在和美國同事開會，這樣的生活維持了四年，我覺得很精實。

• 💁"你有多自律，就有多自由"這句話真是一點不假。聽起來家庭教育對你的影響相當大，有沒有什麼小故事和我們分享？

• 👨還記得在外縣市上班的那四年，有一次我的車壞了，我問爸爸是不是可以把他其中一台車借給我，當時想說爸爸有那麼多台車，借一台來開應該易如反掌。結果爸爸和我說：車子壞掉可以自己坐計程車上班，什麼樣的身分開什麼樣的車，剛畢業的年輕人，開名車去公司名不符實，等到哪天靠自己賺到新車再開才是本事。爸爸總是灌輸我正確的價值觀讓我學習獨立，也鼓勵我多多思辨，想想自己將來要做什麼，然後驗證一下是否可行。大學畢業後，有段時間我想當壽司店師傅，爸爸不支持，但是他不是只跟我說不可以，他跟我說了很多道理，讓我自己反覆思考、去找各種資訊驗證他說的話，最後我發現他說的沒錯，自己轉了念，如果做不到全台灣最好的壽司店師傅，也許把做壽司當作興趣會更適當。

• 💁你們何時來到美國的? 怎麼會來到美國?

• 👨在電腦公司工作四年後，我覺得自己需要再加強一些雲端還有機器運算的背景，於是轉換到一家中小型的軟體公司當專案經理，增加自己的相關背景。兩年結束後，我申請到加州念MBA企管碩士。我自認自己沒有常春藤名校的DNA，所以一開始就專注在西岸其他幾間不錯的學校，為將來的求職鋪路。不管是工作或是生活，我都很清楚自己要的是什麼，所以在出國前也和女友求婚，兩人共組小家庭一起來到美國奮鬥。2016年來到美國的時候，我快要30歲，不能說是一個很早的開始，但是這一路以來都很紮實，為我奠定良好的基礎。

• 💁怎麼會從加州灣區來到西雅圖？

• 👨還是因為工作的關係。MBA畢業後，一開始找工作讓我很挫折，投了一些新創公司，但是連面試的機會都沒有，有些過了第一關面試後就石沉大海再無下文，那是很挫折的一段時期。一再的失敗，讓我開始懷疑自己是不是真的要放棄美國夢。幸好Annie在身邊鼓勵我，讓我決定再接再厲，仔細分析一下自己還缺什麼，暑假我又去拿了一些和雲端相關的證照。在那之後，我抱著最後一搏的精神，申請灣區和西雅圖幾間最大公司的工作，很神奇的，居然錄取了，而且收到第一間的聘書後，第二間第三間科技公司都相繼找上我。最後我決定選擇西雅圖，加入這間全球最大的公司。西雅圖和灣區，很幸運地，我比較喜歡西雅圖。灣區是一個很多娛樂的地方，單身男女在這裡很開心；西雅圖是一個適合家庭的地方，我和Annie有一個剛出生不久的女兒，我希望她在接近大自然的環境中成長，平日在工作中拚搏，假日放鬆去爬爬山、湖邊野餐，西雅圖整座城市依山傍水，非常適合孩子成長。

• 💁念企業管理要在科技公司拿到工作機會相當困難，是什麼原因讓科技公司放著大把的美國企管畢業生不用而來找你？

• 👨我覺得最重要的是目標明確，然後了解這些科技公司要的是什麼。碩士班的同學，有許多相當聰明的學生，企管和財金的專業肯定夠，但是有些同學的英文底子不是太紮實，書寫還可以，到了面試需要侃侃而談的時候就顯露弱勢。英文不是我們這些外國人的母語，但是在美國，這是基本功，把自己的英文能力拉到和美國人最小的差距是必要的。溝通的能力對專案管理這種工作相當重要，如果無法證明你的英文溝通技巧良好，即使企管與財金的專業知識再強，都很難讓公司錄用。另外我在科技業多年的工作經驗也給了我相當大的競爭優勢，許多人在念MBA前都有在大公司的工作經驗，但是很多是在消費品或是其他不同產業，相比之下，我始終如一的科技業經驗給這些大公司相當大的明確的訊息。

• 💁為什麼才剛到西雅圖就想要買房子?

• 👨其實我的家人對置產沒有興趣，我爸爸對房地產一點都不熱衷。有一天，他和朋友吃飯時聊到我要來西雅圖工作，朋友說那他隨便買一間房便宜租我好了，怎麼樣也划算，這讓我爸爸意識到西雅圖高漲的房租，開始覺得買房或許是一個正確的決定。我和Annie早就知道西雅圖的租金很高，把租金交給房東就像把錢丟到水裡一樣，還不如自己早點買一間，家庭跟孩子可以安定下來。

• 💁如何選擇和決定買下現在的房子?　　

• 👨對我來說，做功課不嫌早，今年四月從決定北上西雅圖開始，我就開始跟Ellen聯絡，一開始說不出喜歡什麼樣的房子，Ellen寄了幾種不同的給我們參考，慢慢地，我和Annie愈來愈知道自己對房子的喜好，也從Ellen寄來的物件中知道西雅圖房市的競爭性。當時我們期望五月底北上時可以去看看幾間喜歡的房子，Ellen說好，如果到時還在的話一定帶我們去看，後來我們才知道好物件的競爭性，不要說一個月，有時候一個星期就賣掉了，根本等不到我們北上。明知道在我們北上之前寄的這些物件都是做白工，根本趕不及出價，Ellen還是持續幫我們注意好的案件，看到適合的就寄給我們，她總是跟我們說window shopping沒關係，多看看多比較。跟Ellen接觸後，我發揮了一貫的分析能力，問了Ellen許多問題，從她的回答中，一一驗證這些答案。幾次的問答後，我發現Ellen可以給到我許多關於房產的知識，而且完全不會緊迫盯人催我們買房子，讓我感覺買房子相當輕鬆沒有壓力。Ellen也會隨著我們更動自己的偏好而調整她寄給我們的物件，她讓我覺得是從一個朋友的角度希望我找到適合自己的，就是這樣子建立起信任感。有一位可以信任的仲介讓我們對買房子這件事情有信心許多，在兩個月內密集看了30間不同的房子後，終於看到自己理想中的房子，我們去現場好幾次，最後快速也有信心地出了價。就像所有事情一樣，紮實的看屋經驗給我很大的信心，這些看屋行程都轉換成無價的知識。

• 💁給打算想買房子的其他人的建議? 

• 👨清楚知道自己想要買什麼樣的房子還有買房子的目標，千金買房、萬金買鄰，除了房子本身，還要注意附近的環境與地段。另外，找一位你信任的仲介，這個人不只要有專業知識，也要能夠從你的角度去想，如果剛好小孩年齡相仿，像Annie和Ellen還可以聊媽媽經(這個我就不參與了)，又是一個額外的附加價值。在美西不是做工程師的華人真的很少，但是一定有機會，不同個性的人做出不一樣的決定，希望年輕學子多加把勁，只要你想要，一定可以翻轉自己的人生。

✅ 美國生活好在哪：一位移民媽媽的分享

新冠疫情之前我的生活是：早上5 點起床，偶爾去5:30 的自行車課 ，去超市採購，回家做飯。 爺爺奶奶喜歡走路送孩子們上學 ，從我家後面的公園走到學校差不多要25 分鐘，他們送完孩子再散步回來，一路上都是草地、林蔭道。

我時不時去學校當義工，我很喜歡當義工，因為可以去小兒子的班級和他一起玩 。還有一個日本媽媽偶爾會帶著她的兒子來我家吃飯 ；下午睡一覺、看看書、接孩子回家、輔導功課。我對他功課沒有多大要求，盡力就行，以後也可以去社區大學再去四年制的大學，實在不行就工作，開小餐廳、當藍領都可以，只要孩子身心健康、安全，最重要是要開開心心的。


周末我選擇去山上的教會 ， 然後去球場上和孩子們打球。

我喜歡各種運動 ：zumba、運動型芭蕾、龍舟 、打排球都來，最喜歡的是跳舞，已經跳到有六塊腹肌。喜歡探究怎麼吃、怎麼運動、什麼血型吃什麼。

我老公也很簡單，唯一的愛好是養魚，各種魚 ；他在車行上班，每天站12 小時，每周5 天，一年365天一天都不休息 。

疫情開始lockdown的時候他還在上班，有一天我著急了，說：你千萬不要有事，你有事的話我也活不下去。

那天，他就去公司請假，把所有累積的年假休了。現在在家裡呆著 ，每天餵魚，我每天跳舞，看看孩子學習 。

剛移民過來時很關心國內新聞 後來不再關心了
自己過自己的 怎麼開心怎麼過
不會很努力 不會亂花錢
吃好喝好睡好

我最喜歡美國的一點就是你想怎麼過就怎麼過！ 你想讀書，社區大學大門敞開著，讀得下去就讀。

你不想讀書，就學手藝，一樣可以活命，還可以活得不錯，只要勤快點兒，不追求虛容的生活，一樣可以過得很好。

你想開個家庭廚房也行，想在amazon上賣貨也行。然後網絡上，圖書館裡太多免費的資源了！烹飪的、繪畫的、學習語言的、舞蹈的....

只要你想 只要你願意 就可以學會
關鍵是很多東西很便利 甚至是免費的

我現在處於沒有上進心的狀態，偶爾和家鄉親人會通話，會知道重慶發展的怎麼樣，我回去過三次，是很棒，但每次回去不到兩周就想回美國，生活品質不是經濟發展可以取代。

在這裡各顧各的，沒有攀比，不會有那種很著急的心情； 在國內大學的時候看見別人怎樣 自己就心裡很慌，就覺得如果我不那樣我就落後跟不上了 ....

這裡不會

只要不打擾別人的生活 不犯法
想怎麼過就怎麼過

你有你的花園 我有我的藍天

疫情下，房產工作不為人知的一面🏡

新冠肺炎到現在，我沒有停過腳步幫客戶買賣房子，有些人認為，都居家禁令了，為什麼還在買賣房子？事實上，房屋交易在這波居家禁令中，被政府定義為＂必要服務＂，應該繼續進行不被中斷。今天想聊聊最近的心路歷程：為什麼房屋交易在生活中這麼重要？

居家禁令的第一天，客戶的房子剛進入合約，她為了孩子就學買了另一間房子，要賣掉現有的房子才能順利付尾款搬過去。那天她看到政府宣告，緊張地打給我，聲淚俱下地問我她的房子是否還可以順利出售，如果出了意外，她付給建商的簽約金就打水漂了，小孩的就學計劃也會受到影響。那一天我焦頭爛額地幫她聯繫，心裡暗自對自己說：一定要盡最大努力幫她把交易做完，讓她們順利搬到新家。


另外一間新上市的房子，也是一個重要交易，房子是一位當地人的投資，他本來計劃一輩子持有自己的收租物業，穩妥地當房東，誰知他的父母在外州生病了，一連串的疫情，健康的人去醫院都得隔外小心，更不要說有慢性疾病的老人。在放心不下父母的狀況下，他決定移居到父母住的外州就近照顧父母，也因此必須賣掉這個物業，如果不賣掉房子，他沒有錢搬到外州生活。

買房賣房是表面的行為，藏在背後的，是一個個影響人生的故事。

許多事情要全面看才會了解。從疫情到現在，我沒有一絲懈怠，因為我明白軋然而止的房屋交易會影響到許多客戶的一生，有些是家庭和諧，有些是父母親情，有些是生活應急。

投資不應被污名化，投資是照顧自己和全家的重要決策，也是幫助對方獲取資金的一洌清泉。打從進入這一行的第一天，我就立下目標，要幫每個上門的客人建立正確的置產與投資觀念，一直到今日，這仍是我心中的圭臬。

三觀是這幾天大家熱烈討論的話題，對我來說，做好防疫工作，並且盡自己的專長讓社會繼續轉動、經濟繼續運作，是世界觀也是正確的價值觀。

西雅圖的白玫瑰：Magnolia，寧靜悠閒的高級住宅區

秋天該很好　你若尚在場　

秋風即使帶涼 亦漂亮　

深秋中的你填密我夢想

就像落葉飛　輕敲我窗　

冬天該很好 你若尚在場　

天氣多灰　我們亦放亮

一起坐坐談談來日動向　

漠視外間低溫 這樣唱　

春天該很好 你若尚在場　

春風彷彿愛情在蘊醞　

初春中的你 撩動我幻想　

就像嫩綠草使春雨香

如果你想尋一個童話，這裡就是夢想中的家。

Magnolia，西雅圖市中心的A級地段，卻沒有一絲喧囂。這裡的街道寧靜，走在街道上，呼吸西雅圖的純淨，俯視路邊綻放的鮮綠，你會忘記這裡離Amazon總部只有十分鐘的距離。


西雅圖有名的Discovery park就在此區，這個西雅圖最大的公園裡有眾多的步道，漫步其中，湖光山色美不勝收，一年四季都有不同的美。


這裡的居民以高薪家庭為主，家庭收入中位數在100,000美元以上，大多是已婚有小孩的家庭。大部分的家庭選擇Magnolia是因為它鄰近市中心以及安全的環境。整個區域幾乎都是單純住宅區，每年七八月，社區會為孩子們舉辦封街派對，鄰里關係很緊密。


這邊的房屋多數是上百年的獨立別墅，漂亮的紅磚屋是Magnolia的特色，經典保值，價錢在一百萬到兩百萬都有，也有一些新建的聯排別墅，大約在一百萬左右。

Magnolia的美，是張愛玲筆下的白玫瑰，清麗脫俗，不和Queen Anne爭寵，靜靜等待有心人。

Magnolia社區影片

移民美國前應該準備什麼? 西雅圖移民準備

西雅圖這幾年的發展愈來愈快速，也成了許多亞洲家庭移民美國的首選，當房產經紀人這麼多年，幫忙過數十個家庭移民買房子，也看到了不同的家庭規畫，每個人有不同的故事，不過都有一個相同點：換到新的地方生活一定不容易，但是為自己的夢想努力是值得的。

移民美國之前要做什麼準備功夫才能夠儘快適應新生活呢？很多人都以為過來之前最重要的是把英文練好，但是其實並不需要特別擔心英文，反而以下的事項是移民美國之前的必學清單：

1. 學會開車：即使你打算住在樓下就是公車站的西雅圖市中心，會開車還是會大大擴大你的生活圈。美國是一個幅員遼闊的地方，到哪裡都要開車，即使有公車坐，公車的頻率也不會像在亞洲這麼頻繁。車子的用處不只是載人，載貨也非常方便，美國的量販店大賣場特別多，房子大冰箱也大，到超市一不小心就裝滿一車的食物，這時候有一台車，輕輕鬆鬆就可以把所有的貨都裝上去。我推薦帶著小孩過來的媽媽買一台Subaru，有這台車幫你載小孩跟貨物後，也不需要老公了! 這是玩笑話，不過擁有一台SUV真的會讓新移民的生活方便太多，美國是開車族的天堂，車子便宜，馬路寬敞，車位又是香港台灣的兩倍大，不開車真的太可惜。

2. 學習做中菜：20年前在美東念書的時候，沒車沒手藝，每天早上要走四十分鐘才能到學校，走路當運動沒問題，但是冬天零度的天氣想要吃個熱騰騰的午餐，學校餐廳卻只有麵包跟美式速食可以選擇，在偌大的校園中當少數民族已經不容易，冬天還吃著冷菜，頓時覺得好淒涼。後來慢慢學了一些簡單的菜，煮酸辣湯、包水餃，在家裡吃著熱呼呼的台灣菜，終於有心情欣賞雪景，這才發現，食物原來對人的心境可以有這麼大的影響。新移民最期望找到一絲熟悉感，食物是最簡單也最直接對家鄉的聯繫，顧好自己的胃，學一些中菜，或是帶個中菜食譜來，出乎意料地可以幫助自己更快適應美國的生活。

3. 學會家庭修繕：在西雅圖買第一間房子的時候，不懂得照顧美國的獨立屋，某一年冬天，我沒有關掉庭院的水管總開關，水管中留著的水因為熱漲冷縮的關係把水管撐爆，自己部會處理，只好找水電工來修理，$500元美金就這樣沒了。找人割草坪$100元，裝電視$200元，如果自己什麼居家維修都不做，很容易$1000美元就沒了。美國的人工貴，因此他們都會做一些居家修繕，所有的工具在Home Depot、Lowes這種大型居家工具店也都可以找到。如果你想過美式生活，在搬過來之前，先到附近的社區大學或是地區活動中心上一些家庭修繕課程，便宜又實用，捲起衣袖，自己動手做，開始美國生活的第一步。

4. 了解美國文化：這一點比說一口流利的英文重要得多。美國有小費文化，別人提供服務，不管是倒杯水，或是幫你提行李開門，都要準備一些零錢給服務生才不會失禮。另外，好的住宅區非常重視鄰居是否有維持環境乾淨整潔，即使獨立屋的後院是我們擁有，如果不定期割草、修樹，還是很有可能被鄰居舉發，或者變成大家的公敵。最後，美國是非常注重個人隱私的國家，在亞洲我們常常聊天的話題是家裡有什麼人、結婚了沒、薪水多高、房子有幾棟、有沒有打算生小孩。在美國千萬不要問這些問題，美國人離婚率高，如果問到一個人剛離婚，只會讓氣氛瞬間凍結，彼此尷尬不已。想要打開話匣子，戶外活動和藝文消息是比較理想的話題，另外，我還有一個大秘招：聊聊他們怎麼做家庭修繕DIY，每次聊到這個話題，鄰居和朋友總是樂於分享，知無不言、言無不盡，滔滔不絕講不完。這樣的話題既問到別人的長處讓別人可以發揮，又得到對自己有用的知識，一石二鳥，大家都開心。

上面的葵花寶典能夠幫助你更快開始享受美國的新生活，而選定落腳之地與置產是一切新生活的起點，家是一切的根本，如果您有移民西雅圖的打算，歡迎來信與我聯絡elleninwa@gmail.com，我幫您讓移民的過程輕鬆無壓力，下飛機就有一個溫暖的家。

Totem Lake - 西雅圖東區的超高潛力區

位於西雅圖東區Kirkland的Totem lake，十年前曾經是一片零落，破舊的商場，充斥著灰暗令人不舒服的感覺。2016年，開發商CenterCal重新開發這片廣場，經過了四年，現在的Totem lake購物城煥然一新，從醜小鴨搖身一變為西雅圖最美麗的天鵝，它的光芒，甚至蓋過了東區最知名的高級商圈Bellevue Square，到底Totem lake商場發生了什麼事？今天來為大家講古。


柯克蘭（Kirkland）的圖騰湖購物中心（Totem Lake Mall）是近二十年來西雅圖最勵志的故事，要了解一個大型的商場開發項目如何180度翻轉當地的環境，看這個案例就沒錯。


圖騰湖購物中心（Totem Lake Mall）是1970年代的舊式購物中心，營運30多年，到了2000年，購物中心舊了，很多商鋪退租，剩下零星的幾間老店撐著。又因為經濟衰退、前業主之間有許多訴訟，讓商場空置了數年，整個商場的店舖比客人還多。走在商場裡，頭上是昏黃的燈光，感覺好像進到一個死城，曾經有這裡的老住戶說：他連開車經過這裡都想加速開走。

這是舊商場的樣子。

2016年，開發公司CenterCal重新規劃這個商場，打掉舊有的圖騰湖購物中心（Totem Lake Mall）的低矮建築，為新的計劃布局。這個有40年歷史的商場被拆除，取而代之的是一個集零售、住宅、娛樂和辦公的多功能城鎮，耗資超過2億美元。

重建的商場取名叫圖騰湖購物城(The village at Totem lake)，是一個全面的生活空間，城裡囊括零售、餐飲、數百公寓和公園，甚至辦公空間，這裡的核心店面是高級超市Whole Foods。

開發區也包括了地面停車場與車輛進入的設計，新的商場將有近百萬平方英尺。開發商CenterCal表示：過去的圖騰湖商場提供了一種過時的購物體驗，而現在將要提供一種新型合併式的購物體驗，對社區而言，這種新的購物方式將會被大家喜愛。

新的購物城裡有這些店家：

Whole Foods
Trader Joe’s
Cycle Bar
Ulta
Nordstrom Rack (我最喜歡的購物中心之一)
Ross
Wells Fargo
Key Bank
AT&T
T-Mobile
Verizon
MOD Pizza
Chipotle
Luxury apartments
AutoZone


除此之外，還有一個超大的電影中心，有八個高規格的電影廳播放最新上演的電影。整個購物城裡有60到80家不同的餐廳、商店、健身房，城市的中心還有一個優閒的廣場，廣場中設有一個浪漫的噴水池，所有東區(Eastside)居民的生活所需都可以在這裡得到滿足。


購物城的第一期開始營運後，馬上為Totem lake帶來了質變，附近的舊屋一一被建商翻新，周圍慢慢蓋起新穎大器的獨立屋。隨著購物城第二期的繼續建立，它將和東區第一精華區Bellevue Square一較高下。Bellevue Square附近的獨立屋，大多$250-$300萬美金，而Totem Lake購物城目前全新、接近3000平方呎的獨立屋只要$150萬，我非常看好這區房產的未來發展，是我心目中自住兼增值的首選地區之一。

Totem lake購物城發展商拍攝了一個影片，紀錄居民對於新購物城的好評，我把影片連結放在下方分享給大家。看了影片，你會和我一樣想要嚮往住在Totem Lake的生活，如果您想要購買Totem Lake的房子，請來信 elleninwa@gmail.com，我有更多深入的資訊可以提供給您。

跟著Ellen買房子：Totem Lake購物城的實境導覽

新冠肺炎疫情下，美國房東該如何管理出租房？

四月是一個挑戰。

新冠肺炎疫情使得眾多商家暫停營業，不少人沒了收入，沒錢交房租。

加州和華盛頓州都相繼公告多項政策來保障租客不被驅離。其中在舊金山，議會和市長在3月中就推出新政，租客如果因為疫情而收入銳減，無法交租，那麼房東不得因此而逼遷，這個禁止驅離的指令有效期和本地疫情緊急狀況公告期一致。

第一次遇到這種狀況的房東一定非常心急，一來擔心房客是否安好，二來自己的經濟狀況可能也受到影響，需要租金度過這段期間。當房東十幾年的我，和大家分享一個最重要的原則：戒急用忍，第一次遇到這種狀況的房東一定非常心急，一來擔心房客是否安好，二來自己的經濟狀況可能也受到影響，需要租金度過這段期間。當房東十幾年的我，和大家分享一個最重要的原則：戒急用忍，千萬不要在氣頭上跑去找租客；另外再加上六個步驟：四要兩不要，和房客達成利人利己的雙贏局面：

1. 要保持彈性：天災是誰都不願意見到的事情，工作受到影響的租客已經夠沮喪，面對房東一定是躲則躲，能避就避。這時房東最好主動尋找租客協調，協調方案有很多，租金折扣和租金延繳都是常見的選擇，在這兩個方案之間，我建議以租金折扣為第一考量，即使是打對折，讓租客保持付款韻律可以讓租客養成固定付款的好習慣。有些房東會選擇租金延繳，雖然這也是一個方法，但是大多數的房客都沒有辦法在復工後把之前的欠款繳清，延繳只是將問題延後，造成之後潛在的衝突。除了上述的兩種方法，我有一個密技 – 讓房客把自己賣了抵債。別想歪了，賣藝不賣身，我指的是販賣房客的勞力抵債! 美國勞工成本高，為了省錢，左鄰右舍幾乎都是深藏不露的DIY大師，我曾經看著鄰居從無到有把自己後院的平台架起來，更不要說電鋸、螺絲起子這些工具的使用，對美國人來說簡直是九牛一毛。有錢的出錢，沒錢的出力，房客繳不出租金，不如就讓他們幫房子油漆、浴室磁磚填隙、補牆壁的小螺絲洞、清理後院、修剪樹枝，繳不出租金但是有心解決問題的房客一定願意做些什麼彌補。我有一位房客是全職的媽媽，在家裡教三個孩子自學，屋裡整理得纖塵不染，她先生改造了一台我見過最酷的貨卡，我曾經想過，如果哪一天她繳不出房租，我馬上提議把小孩送去給她教抵租金。

2. 要幫房客找尋管道解決方法：面臨經濟壓力的時候，房客不一定有足夠的資源可以找到解決管道，大部分的人只能想到跟親友借錢。這個時候，房東幫忙房客找到解決方法就等於幫忙自己。在疫情發生後，美國宣布多種紓困方案，包括提供失業者每個月$1200的救助金，有些人還可以領到每個星期$600元的補助款，這些資訊對於房客都很有幫助，房東可以整理好這些資訊提供給房客參考。

3. 要跟房客訂定還款方式：租金折扣或是延繳要訂定期限，不能海枯石爛地無止盡下去，在提出租金延繳方案的同時，最好一併寫下何時開始還款，是分期還、一筆還、還是以勞力償還，白紙黑字寫清楚，確保雙方有清楚的共識。

4. 要有憑有據、依法行事：美國是一個講究法治的國家，即使你的房客不講理，你也要依法行事，不要根據自己的認知或是聽信朋友的建議貿然採取行動。新冠肺炎開始之後，州政府發出一連串的緊急法規，禁止房東在這段時間內驅離房客，所有的房東都要了解這時候能做什麼不能做什麼，時時注意這些新知，以書面形式和房客溝通，了解法律就是對自己最好的保障。

5. 不要和房客吵架：大多數的房客都可以理性溝通找出解決方案，少部分的房客會趁勢想要佔便宜，如果你的房客是屬於後者，千萬不要因為一時生氣而跟房客起衝突，房子就像人質，這時候任何情緒化的謾罵都是損人不利己，房客一氣之下把房子毀了吃虧的還是你。遇到自私的房客想在風頭上占便宜，那麼跟他談談搬走的可能，提供他一筆搬遷費讓他搬走也是一個方法，小賠就是贏，故意欠錢不還的人最終都是人生的輸家，而我們千萬不要花時間跟輸家糾結。

6. 不要縱容房客：無法繳出租金的房客在這段時間很挫折，其實無法收到房租的房東也是一樣焦慮難安，大部分的房客和房東最後會互相妥協，但是少部分的房客會在這時候鬧失蹤。仗著疫情蔓延有法律保護就不理房東的房客是最不能夠縱容的房客，房東們一定要採取行動自保。雖然此時不能驅離房客，但還是要準時寄出欠費傳票給房客，當作呈堂證供，等到疫情過了，生活恢復正常的時候就上法庭驅離房客並且在他的信用上留下不好的紀錄。

上面的步驟能夠幫助你度過疫情的收租挑戰，但是最重要的還是自己的心態，催收很心急的時候退一步想，租金的損失和這一波在股市裡的損失比起來是不是根本不算什麼？如果你原諒了自己在股市的失誤，就更不需要用別人沒有付租金的錯誤來逞罰自己。

有收租困擾的房東可以寫信給我 elleninwa@gmail.com，我介紹西雅圖的合法催帳公司幫助您解決問題。

出價比開價高多少才能在西雅圖買到房子?

西雅圖的房市和亞洲很不一樣，在台灣，房屋是照開價打折賣，一間開價3000萬台幣的房子，最後2500萬成交並不稀奇，這造成了台灣房屋常常開天價賣的情況，不過也滿足了買方殺價的心情。這種殺價的國情，到了中國更是發揮的淋漓盡致，在北京的觀光區買東西，如果不殺價，馬上被當成傻瓜。

美國的國情很不一樣，雖然美國人很喜歡談判，在會議桌上可以跟你爭得天荒地老，滔滔不絕，但是到了採買的時候，大家突然間都把自己喜歡談判的基因關掉了，在美國的市集買東西，通常都是找表價付錢，很少看到有人跟店家來來往往議價的狀況。

這個情況到了房產也是一樣，而且有過之而無不及，美國的房子常常是保守訂價，市價$100萬的房子，屋主硬是開個$95萬來賣。

這個跟民情有關，美國人不習慣在價錢上面浮誇，要說尊重訂價，不如說是這樣太容易被人看破手腳。美國的房屋一直是實價登錄，隔壁的房子上個月賣了多少錢，自己的房子五年前什麼價錢買到的，這些記錄在網路上一清二楚，用手機幾秒鐘就可以查到。實價登錄讓房價現形無處可藏，把自己的房子開高兩成只會讓自己看起來很可笑，不會有任何好的效果。相反地，誰不喜歡撿便宜呢? 開低個5萬元，可以收到意想不到的迴響。

除了民情，這種保守訂價的策略也跟美國人善於行銷的個性有關。行銷這種東西是美國人發明的，他們堅信優秀的行銷，可以讓愛斯基摩人穿上比基尼! 身為行銷的始祖，美國人在房屋上的行銷當然是領先全球。房價透明公開改不了，就從行銷上面來浮誇。替房子美容、維修、清理花園、深層清潔，這些是最基本的。整理好門面後，開始為房屋上妝，把雜誌上那些家具擺設通通搬到屋內裝飾，室內裝飾 (Staging)在美國是一個很大的產業，80%以上的房子在上市銷售前都會請專人來做staging。這還只是開始，房屋裝飾完後，有專業攝影師來幫房子照相，有些時候房子會有3D拍攝，甚至空中鳥瞰圖。這還沒有結束，照片拍好了，開始做傳單，安排open house，讓大家參觀才是重點。有些幾百萬美金的豪宅，上市之前還會辦個茶會，邀請眾多房產經紀人來共襄盛舉一番，他們喜歡，再帶自己的客戶來看。說真的，將一間房子上市比很多人拍一生一次的婚紗照還慎重。

保守訂價不表示屋主願意賤賣房子，相反地，屋主對房屋售價的期望特高。一間$100萬美金的房子，不要說出$80萬，出個$90萬，也會被屋主轟出來。在西雅圖這個競爭的市場，目前許多房子上市後會收到多個買方出價，所以房子的價錢是照訂價向上加，不是往下砍。

有些客戶對於這裡的房市生態已經有基本的了解，也可以接受市價往上加的這種民情，但是接下來的問題是：到底要加多少？5%？10%？還是20%?

答案是不一定。

如果照著劇本走，每間房子都加個10%，結局不是買不到房子，就是當冤大頭。

單身在追女朋友的時候，每個女朋友的嗜好都不太一樣吧，有些女生喜歡去精美的下午茶店，把自己打扮得漂漂亮亮的，有些女生喜歡戶外活動，接觸大自然，有些女生高調艷麗，有些女生簡單素雅。要贏得女生的芳心，必須要投其所好。

買房子就跟追女朋友一樣，在決定加價幅度之前，必須了解房屋的開價策略還有它的搶手度。有些房子開價已經比市價低5%，各方面條件都好，參觀房子的人多達幾十人，這種情況下，房屋加價30%都不稀奇，這時如果出和訂價一樣的價錢，就像手上拿著一張卡片去跟志玲姊姊求婚一樣，非常冒失 (志玲姊姊已經結婚了，下次要用其他人做例子)；有些房子的開價和隔壁房屋上個月成交價一致，在房價上升的西雅圖，也許加價10%可以買到；有些房子開價訂得高，在市場上也有一段時間了，這時候，或許可以用一些合理的折扣(2-3%)買到房子。這些年的經驗中，我幫客戶出價從市價的-5%到+45%都有，差距有50%之大，給大家參考，出價絕對不是一個公式可以算出的。

外行人看熱鬧，內行人看門道，看懂這一篇，下次看西雅圖的房價就不會再像霧裡看花一樣霧濛濛了。

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【西雅圖冬季房市一反常態: 新房上市一天收到11個offer】

新的一年，西雅圖也有了新氣象，天氣雖然冷，今天又開始下雪，但是房市卻在傳統的淡季異常地火熱。這幾天我替客戶出價的房子，通通都是多個offer，有些房產剛放出去1天，就收到了11份出價offer。

根據西北地產經紀房源共享系統（NWMLS）最新公佈的月報，12月西雅圖地區的房屋成交量和成交價中位數，與去年同期相比都有大幅度的增長，房屋成交總數上升了11%，達到了驚人的兩位數增長。

King、Kitsap、Pierce、Snohomish四個縣，12月房屋成交價中位數上漲8.75%，從2018年12月的$449,950，漲到了$495,000。西雅圖所在的King County，房屋成交價中位數已經達到了$615,000。這個統計數據包括了公寓condo、聯排別墅townhouse、還有獨立屋single family house，如果是好學區的獨立屋，房價中位數已經接近一百萬。

12月是西雅圖地區房屋買賣交易傳統意義上的"淡季"，但是最新公佈的數據，結合上月實際的房地產交易情況，讓我們開始相信，西雅圖房地產市場的淡季將提早告一個段落。

冬季市場房屋供應量不足，是成交價出現激增的其中一個原因。今年12月，西雅圖地區房屋儲備量較去年同期下降了至少31%，市場上拿出來出售的房屋太少，很少屋主想要賣房。另外，真正讓房市重新出現火熱跡象的，是偏低的貸款利率和西雅圖大熱的就業市場。

貸款利率保持在較低水平，催生了買家的購房慾望，而Amazon、Apple等大型科技企業在西雅圖和Bellevue的人才擴張，及其產生的連帶效應，則帶來了在大西雅圖地區買房的需求。

12月西雅圖的房產交易情況，真實反映了這一趨勢。

同時，值得注意的是，西雅圖科技業的繁榮也帶回了海外投資者的信心。 西北房屋資料庫在報告中指出，12月最後兩週，西雅圖的高端豪宅市場出現了不同尋常的幾筆全現金交易，上千萬美金的豪宅也有人用全現金交易，而通常這種交易都是來自海外投資者。

針對2020年西雅圖房地產市場的走向，幾乎所有研究單位都給出了樂觀的預期，在利率和就業市場的雙加持下，即使房屋儲備量有所增加，西雅圖房市也預計在2020年向上，甚至重現2017年瘋狂搶房的情形。

好地段、好價位的房子，勢必會引來更多買家爭搶。前天我幫客戶出價一間西雅圖東區Redmond的房子，開價美金$119萬，大約十個人出價，最後的成交價是$142萬，比開價整整高了20%! 沒有買家是傻瓜，如果有十個人競爭，會出到溢價20%，唯一的原因就是現在不買之後會更貴。

新的一年，買家要做好在賣家市場裡打持久戰的準備。高競爭力是我的優勢，如果您今年想要買到適合的房子，請儘快來信與我聯絡(email: elleninwa@gmail.com)，我會盡全力幫助您買到夢想中的房子。