四月是一個挑戰。
新冠肺炎疫情使得眾多商家暫停營業，不少人沒了收入，沒錢交房租。
加州和華盛頓州都相繼公告多項政策來保障租客不被驅離。其中在舊金山，議會和市長在3月中就推出新政，租客如果因為疫情而收入銳減，無法交租，那麼房東不得因此而逼遷，這個禁止驅離的指令有效期和本地疫情緊急狀況公告期一致。
第一次遇到這種狀況的房東一定非常心急，一來擔心房客是否安好，二來自己的經濟狀況可能也受到影響，需要租金度過這段期間。當房東十幾年的我，和大家分享一個最重要的原則：戒急用忍，第一次遇到這種狀況的房東一定非常心急，一來擔心房客是否安好，二來自己的經濟狀況可能也受到影響，需要租金度過這段期間。當房東十幾年的我，和大家分享一個最重要的原則：戒急用忍，千萬不要在氣頭上跑去找租客；另外再加上六個步驟：四要兩不要，和房客達成利人利己的雙贏局面：
1. 要保持彈性：天災是誰都不願意見到的事情，工作受到影響的租客已經夠沮喪，面對房東一定是躲則躲，能避就避。這時房東最好主動尋找租客協調，協調方案有很多，租金折扣和租金延繳都是常見的選擇，在這兩個方案之間，我建議以租金折扣為第一考量，即使是打對折，讓租客保持付款韻律可以讓租客養成固定付款的好習慣。有些房東會選擇租金延繳，雖然這也是一個方法，但是大多數的房客都沒有辦法在復工後把之前的欠款繳清，延繳只是將問題延後，造成之後潛在的衝突。除了上述的兩種方法，我有一個密技 – 讓房客把自己賣了抵債。別想歪了，賣藝不賣身，我指的是販賣房客的勞力抵債! 美國勞工成本高，為了省錢，左鄰右舍幾乎都是深藏不露的DIY大師，我曾經看著鄰居從無到有把自己後院的平台架起來，更不要說電鋸、螺絲起子這些工具的使用，對美國人來說簡直是九牛一毛。有錢的出錢，沒錢的出力，房客繳不出租金，不如就讓他們幫房子油漆、浴室磁磚填隙、補牆壁的小螺絲洞、清理後院、修剪樹枝，繳不出租金但是有心解決問題的房客一定願意做些什麼彌補。我有一位房客是全職的媽媽，在家裡教三個孩子自學，屋裡整理得纖塵不染，她先生改造了一台我見過最酷的貨卡，我曾經想過，如果哪一天她繳不出房租，我馬上提議把小孩送去給她教抵租金。
2. 要幫房客找尋管道解決方法：面臨經濟壓力的時候，房客不一定有足夠的資源可以找到解決管道，大部分的人只能想到跟親友借錢。這個時候，房東幫忙房客找到解決方法就等於幫忙自己。在疫情發生後，美國宣布多種紓困方案，包括提供失業者每個月$1200的救助金，有些人還可以領到每個星期$600元的補助款，這些資訊對於房客都很有幫助，房東可以整理好這些資訊提供給房客參考。
3. 要跟房客訂定還款方式：租金折扣或是延繳要訂定期限，不能海枯石爛地無止盡下去，在提出租金延繳方案的同時，最好一併寫下何時開始還款，是分期還、一筆還、還是以勞力償還，白紙黑字寫清楚，確保雙方有清楚的共識。
4. 要有憑有據、依法行事：美國是一個講究法治的國家，即使你的房客不講理，你也要依法行事，不要根據自己的認知或是聽信朋友的建議貿然採取行動。新冠肺炎開始之後，州政府發出一連串的緊急法規，禁止房東在這段時間內驅離房客，所有的房東都要了解這時候能做什麼不能做什麼，時時注意這些新知，以書面形式和房客溝通，了解法律就是對自己最好的保障。
5. 不要和房客吵架：大多數的房客都可以理性溝通找出解決方案，少部分的房客會趁勢想要佔便宜，如果你的房客是屬於後者，千萬不要因為一時生氣而跟房客起衝突，房子就像人質，這時候任何情緒化的謾罵都是損人不利己，房客一氣之下把房子毀了吃虧的還是你。遇到自私的房客想在風頭上占便宜，那麼跟他談談搬走的可能，提供他一筆搬遷費讓他搬走也是一個方法，小賠就是贏，故意欠錢不還的人最終都是人生的輸家，而我們千萬不要花時間跟輸家糾結。
6. 不要縱容房客：無法繳出租金的房客在這段時間很挫折，其實無法收到房租的房東也是一樣焦慮難安，大部分的房客和房東最後會互相妥協，但是少部分的房客會在這時候鬧失蹤。仗著疫情蔓延有法律保護就不理房東的房客是最不能夠縱容的房客，房東們一定要採取行動自保。雖然此時不能驅離房客，但還是要準時寄出欠費傳票給房客，當作呈堂證供，等到疫情過了，生活恢復正常的時候就上法庭驅離房客並且在他的信用上留下不好的紀錄。
上面的步驟能夠幫助你度過疫情的收租挑戰，但是最重要的還是自己的心態，催收很心急的時候退一步想，租金的損失和這一波在股市裡的損失比起來是不是根本不算什麼？如果你原諒了自己在股市的失誤，就更不需要用別人沒有付租金的錯誤來逞罰自己。
有收租困擾的房東可以寫信給我 elleninwa@gmail.com，我介紹西雅圖的合法催帳公司幫助您解決問題。
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