在美國買新成屋：為什麼你需要地產經紀幫你買全新的房子？

最近的西雅圖一片火熱，有出價的朋友都親自體驗過了。因為二手房太競爭，很多人開始把眼光轉向新成屋。新成屋釋出的單位比較多，比起二手房可能有上百個offers競爭還是好一點，而且房子新，通常不會有甚麼大問題。如果以為買新成屋很簡單而掉以輕心，損失可能很大的，讓我和大家分享一個不久前發生的故事。

事情是這樣的，上個月有位客人突然聯繫我，和我說他要來西雅圖看房，我趕緊安排人帶他看房子。本來客戶想看二手房，在我們評估他的預算之後，覺得他可以考慮在Kirkland還不錯的新房子，就帶他看了幾個不同區域的新建案，客戶很喜歡其中一棟建商保留戶，因為是model house，建商想留著房屋全室裝修的樣子給其他買家參觀，要過一兩個月才會賣，我們答應客戶等建商要賣的時候立即告訴他。第一天看屋行結束後，客戶說他想自己到處看看繞繞，還要留時間購物，接下來就先不和我們一起看屋。

一個星期後，客戶在社交媒體上貼了一個建案的照片，不久後，他傳訊告訴我他買了那棟房子，之後有需要再找我幫忙。

會自己走進建商辦公室的買家都是沒有在美國和建商打過交道的人，在美國新成屋的眉角才多，對當地建築業不了解的人很容易就成為建商眼中的小白兔。

風險一：找到施工品質很差的建商

這個客戶自己找到的正是一個西雅圖惡名昭彰的建商，建商和我無冤無仇，全名我就不講了，D開頭的，了解西雅圖房市的人會知道我說的是哪一個建商，不知道的也請別問我，我的工作是幫客戶找到好的建商的房子而不是樹敵。這個建商蓋的房子，大約兩三年後會開始出現問題，小則牆壁有點裂痕，大則是房子開始漏水。上次聽到的消息是有幾位屋主要集結起來一起告這個建商。。。新房子剛蓋好都很美，看不出問題，所以了解建商的口碑非常重要。我推薦新房子的時候，建商的施工品質絕對是第一個考量，施工品質差的建案絕對不推薦給客戶。當初安排新房子帶看的時候我特地略過這個建商的案子不介紹就是因為這個建商的建築品質有很大的問題，沒想到客戶自己找上，沒告訴我，直接和建商簽約，就這樣掉進坑。

風險二：直接和建商簽約，花更多的錢

沒錯，直接找建商買新成屋非但省不了錢，反而會買更貴。

美國的房屋市場是一個非常成熟的市場，98%的房子都是透過地產經紀人買賣。如果你獨自走入建商的辦公室說要買房子，建商會自動安排他們的銷售地產經紀人當作你的經紀人，你以為是自己向建商買，其實是買賣雙邊的代理都被建商拿走了。當你的經紀人是建商的員工，他看顧的自然是建商的利益還是你的利益呢？(如果他看顧的是你的利益那他也已經捲鋪蓋走人了。。。)

美國的房屋買賣合約和亞洲不一樣，有非常繁瑣的條文，其中，新成屋的合約又比二手房來的複雜。建商會告訴你這些是標準合約，盡責一點的帶你看過一遍條約就要求你簽名回傳；自己找的經紀人則會從你的立場幫你仔細審閱合約裡面所有重要的條文。我曾經幫一位客戶在建商的合約中發現錯誤而替客戶省下好幾千美元。另外，很多新房子在買的時候還沒有完全蓋好，有骨架但是還沒蓋牆，或是蓋牆了但是還沒舖地板。這種時候你找的經紀人可以幫你評估哪些需要更改哪些不需要，需要更改的地方是找建商還是找其他的工程公司處理。有買過新成屋的人都知道建商提供的房屋升級選擇比市價貴很多，經紀人可以推薦你當地優良的工程公司，省下一筆升級的費用。許多和我買過新房屋的客戶都用過我介紹的工程公司裝修地板、油漆、或是櫥櫃升級而輕易省下上萬元美金。

議價也是一門藝術。美國的房子和亞洲不一樣，不會開高價讓買方去砍價，西雅圖的房子更不用說，很多都是要加價買。新房子的議價狀況取決於建商，每個建商的態度不一樣，我們和建商常常打交道，哪個建商有多少空間我們心裡大概都清楚。同樣的商品，建商對於不同的人出面議價也會有不同的策略。就像在7-11和Costco買東西一樣，在Costco買到的價錢一定比7-11低，Costco是經銷，7-11是零售，不同的行銷通路，不同的價格優惠，就這麼簡單。一個好的建商，我們肯定合作過許多次，建商當然願意給我們比較優惠的條件；自己去找建商買房子，建商肯定是用零售價出售。人同此心，心同此理，如果你是建商你也會這麼做。有些建案的價錢很硬，一毛都不能降，在這種情況下，我們有時還是可以拿到一些除了價錢以外的優惠。

記得上個月我幫客戶買的Sammamish全新別墅嗎？除了買方相當的有誠意，一早把現金準備好，建商也是看到我們過去的良好紀錄和信譽，最後願意用破盤價賣給我們。美國的房屋交易價格是透明的，在市況好的時候極少有建商願意把自己的價錢打壞，因為房屋成交價公開後，他們會馬上收到其他戶買家的抗議。現在是賣方市場，99.9%的建商都是一間一間房子推出，然後一個賣的比一個高價，我到現在還是覺得我們能說服建商用折扣價賣出一間這麼好的房子是一場很漂亮的勝仗。:-)

另外很重要的一點：在美國買房子是不需要付仲介費的，買方不用付服務費給地產經紀人。沒錯，一毛都不用付。不管是新成屋或是二手房都一樣，買方不需要付地產經紀人的佣金。在這種情況下，不找一位地產經紀人幫你，自己忙和一場為了什麼？_­

最後一個自己買房子的風險是忽略了房屋周邊的嫌惡設施

Seeing is believing，眼見為憑，我們常常以為自己看過就沒問題，問題是業餘的人常常會看不到問題所在。再說回這個客戶的案例，他在聖誕節的時候特地飛來西雅圖看房子，無非是想說看了房子才放心，於是看到滿意的屋況和風水，馬上興沖沖地找建商簽約。結果，不但建商是一個問題建商，這間房子的地點還在一個高壓電塔的隔壁。先不說房子未來是不是要折價出售，就算一輩子不賣，住在高壓電塔也讓人難以安心。

在從事地產的生涯中，我遇到各種不同的人，其中成功的人都有幾個共通點：借助他人力量來完成自己的目標，接受專業的建議，和他人合作並且追求共好。不管你在哪一州，是不是找我幫你買賣房子，我都建議您買新房子一定要自己找專業的房屋經紀人幫忙，而不要用建商安排的經紀人，才不會因小失大。找到一位值得信任的地產經紀人，就算自己沒有親眼看過房子都可以安心買到好房。

如果你對西雅圖的哪個新建案有興趣，歡迎來信與我聯絡。如果您想自己先去建案地點看看，記得不要留下任何你的個人資料，一旦留下個人資料，就只能自己和建商協調，沒有任何其他的地產經紀人能夠再幫助你購買該建案，這是美國新成屋購買的不成文規定。西雅圖有很多的新成屋選擇，想購買全新的房子、獲得更多訊息，請來信到 elleninwa@gmail.com. J