西雅圖的房市和亞洲很不一樣，在台灣，房屋是照開價打折賣，一間開價3000萬台幣的房子，最後2500萬成交並不稀奇，這造成了台灣房屋常常開天價賣的情況，不過也滿足了買方殺價的心情。這種殺價的國情，到了中國更是發揮的淋漓盡致，在北京的觀光區買東西，如果不殺價，馬上被當成傻瓜。
美國的國情很不一樣，雖然美國人很喜歡談判，在會議桌上可以跟你爭得天荒地老，滔滔不絕，但是到了採買的時候，大家突然間都把自己喜歡談判的基因關掉了，在美國的市集買東西，通常都是找表價付錢，很少看到有人跟店家來來往往議價的狀況。
這個情況到了房產也是一樣，而且有過之而無不及，美國的房子常常是保守訂價，市價$100萬的房子，屋主硬是開個$95萬來賣。
這個跟民情有關，美國人不習慣在價錢上面浮誇，要說尊重訂價，不如說是這樣太容易被人看破手腳。美國的房屋一直是實價登錄，隔壁的房子上個月賣了多少錢，自己的房子五年前什麼價錢買到的，這些記錄在網路上一清二楚，用手機幾秒鐘就可以查到。實價登錄讓房價現形無處可藏，把自己的房子開高兩成只會讓自己看起來很可笑，不會有任何好的效果。相反地，誰不喜歡撿便宜呢? 開低個5萬元，可以收到意想不到的迴響。
除了民情，這種保守訂價的策略也跟美國人善於行銷的個性有關。行銷這種東西是美國人發明的，他們堅信優秀的行銷，可以讓愛斯基摩人穿上比基尼! 身為行銷的始祖，美國人在房屋上的行銷當然是領先全球。房價透明公開改不了，就從行銷上面來浮誇。替房子美容、維修、清理花園、深層清潔，這些是最基本的。整理好門面後，開始為房屋上妝，把雜誌上那些家具擺設通通搬到屋內裝飾，室內裝飾 (Staging)在美國是一個很大的產業，80%以上的房子在上市銷售前都會請專人來做staging。這還只是開始，房屋裝飾完後，有專業攝影師來幫房子照相，有些時候房子會有3D拍攝，甚至空中鳥瞰圖。這還沒有結束，照片拍好了，開始做傳單，安排open house，讓大家參觀才是重點。有些幾百萬美金的豪宅，上市之前還會辦個茶會，邀請眾多房產經紀人來共襄盛舉一番，他們喜歡，再帶自己的客戶來看。說真的，將一間房子上市比很多人拍一生一次的婚紗照還慎重。
保守訂價不表示屋主願意賤賣房子，相反地，屋主對房屋售價的期望特高。一間$100萬美金的房子，不要說出$80萬，出個$90萬，也會被屋主轟出來。在西雅圖這個競爭的市場，目前許多房子上市後會收到多個買方出價，所以房子的價錢是照訂價向上加，不是往下砍。
有些客戶對於這裡的房市生態已經有基本的了解，也可以接受市價往上加的這種民情，但是接下來的問題是：到底要加多少？5%？10%？還是20%?
答案是不一定。
如果照著劇本走，每間房子都加個10%，結局不是買不到房子，就是當冤大頭。
單身在追女朋友的時候，每個女朋友的嗜好都不太一樣吧，有些女生喜歡去精美的下午茶店，把自己打扮得漂漂亮亮的，有些女生喜歡戶外活動，接觸大自然，有些女生高調艷麗，有些女生簡單素雅。要贏得女生的芳心，必須要投其所好。
買房子就跟追女朋友一樣，在決定加價幅度之前，必須了解房屋的開價策略還有它的搶手度。有些房子開價已經比市價低5%，各方面條件都好，參觀房子的人多達幾十人，這種情況下，房屋加價30%都不稀奇，這時如果出和訂價一樣的價錢，就像手上拿著一張卡片去跟志玲姊姊求婚一樣，非常冒失 (志玲姊姊已經結婚了，下次要用其他人做例子)；有些房子的開價和隔壁房屋上個月成交價一致，在房價上升的西雅圖，也許加價10%可以買到；有些房子開價訂得高，在市場上也有一段時間了，這時候，或許可以用一些合理的折扣(2-3%)買到房子。這些年的經驗中，我幫客戶出價從市價的-5%到+45%都有，差距有50%之大，給大家參考，出價絕對不是一個公式可以算出的。
外行人看熱鬧，內行人看門道，看懂這一篇，下次看西雅圖的房價就不會再像霧裡看花一樣霧濛濛了。
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