Sunday, May 21, 2017

西雅圖房產教戰手冊:如何快速買到房子並且完勝競爭者?

看到這個標題,有些人可能會說"很簡單,砸錢下去就對了。"不可否認,這也是一個快速買到房子的方法,畢竟房子是屬於金錢可以解決的問題,有錢的確好辦事。不過,我要分享的不是這種土豪式消費,我想要分享的是如何在一個月,甚至是半個月之內,用好的價錢買到一間西雅圖的房子。

這幾個月內有對西雅圖的房子出過價的朋友都知道現在要在西雅圖買到一間房子有多麼困難,不要說是地點好屋況佳附近有公園的房子,就算是屋況不佳的房子,只要地點好,照樣一堆人搶破頭。西雅圖的房子就像新竹清華大學的女生一樣,物以稀為貴,每一位都被男生像掌上明珠一樣被捧在手心裡。還記得念大學的時候,我有一位高中同學考上了清大,一次我南下去找她,想體驗一下外宿的生活,在晚上七點之前,宿舍裡面一片寧靜祥和,我還感到有點無趣,沒想到到了晚上七點之後,陸續有人打電話來,吃消夜、看夜景,泡沫紅茶店聊天,各種邀約不斷,還有人會貼心地將消夜送到宿舍樓下,那個時候的我真是大開眼界,另外一方面心裡也在想,大學選填志願雖然有提供學校及科系排名參考,但是少了更深層的分析,原來清大跟交大才是最適合女生選讀的大學!! 

言歸正傳,有價值的房子人人喜歡,要如何才可以比別人增加自己的購買機率,快速完勝其他競爭者呢? 下面是我的經驗談:



  1. 訂定一個目標:所謂的訂下目標並不是要你寫下"我決定要買到一間西雅圖的房子"這麼空泛的一句話,而是在決定要買到房子的同時,也給自己一個期限。我大概在十年前就告訴自己"我要再瘦五公斤!",但是因為沒有認真對待過這個目標,所以從來沒有給自己訂下一個期限。十年後的今天,站上磅秤,我連100公克都沒有減少。(不要問我有沒有增加!) 一個沒有時間性的目標不算是目標,它只是一個夢想,有夢很美,但是築夢還是要踏實。每個人對時間的感受與急迫性不同,有些人可能覺得一年內買到房子就好,有些人可能立志要在一個月之內買到房子,這些都無所謂,重要的是明確知道自己的期限在哪。我對於瘦身沒有明確的目標,反映了瘦身對於我來說其實不是一件重要的事;我對於買房子的態度就截然不同,不管是在台灣、香港、日本、歐洲、還是美國,一旦我決定要買一個地方的房子,我一定會立志在一個月內完成,台灣與香港更是縮短到一個星期。你可能覺得這很難想像,買房子又不是買青菜蘿蔔,怎麼可以在這麼短的時間之內做決定。我想要說,正是因為買房子不是買青菜蘿蔔,所以必須很快做決定。青菜蘿蔔今天沒有買,半年後到超市還是一樣的價錢,就算颱風來了菜價漲三倍長五倍,它的總價也不過就是增加那麼一點點,完全不會影響到你的生活,而且颱風過後一個月內菜價都會恢復正常。但是房子就不同,買房子最高的成本就是機會成本,而機會成本最重要的一個因素就是時間。如果你目標是買到一間房子,卻因為東張西望而蹉跎了時光,在房價上升期,半年就足以讓你多付出20%的房價。菜價漲三倍無所謂,房價漲20%就不得了,成本馬上高一截。這就是為什麼我挑一件衣服可以挑很久,但是買房子卻常常秒殺的原因。衣服挑愈久,等到換季折扣更高,房子挑太久,就是和自己的荷包過不去。有趣的是,我猶豫半天買下的衣服,買回家有時候還是會後悔,但是我十多年來秒殺過的房子,從來沒有一間後悔過。
  2. 看大不看小:每個人內心深處都希望自己可以買到最好的價錢,但是我要用自己的血淚史告訴大家千萬不要在小的金額上糾纏,放棄了大的機會。我是財務背景出身,對各項財務商品都熟悉也都有興趣,剛畢業的時候,我做過一陣子的投信分析師,那陣子每天張開眼睛就是看盤,除了研究,自己也會投資股市。當時如果選定了一支股票,我會打開股票軟體,盯著它的價錢看,股價現價50.0,我就會下49.5,希望可以買到好一點的價錢,這種方式有時候的確幫我買到了自己覺得划算的價錢,但是更多的時候,是那支股票開始上漲到50.5,我改價錢到50.0,然後它再漲,我再追,運氣好的話,可能在收盤之前用51.5的價錢買到,運氣不好的話,我盯盤盯了一天只是看辛酸的。這樣子一陣子以後,我覺得好累,然後突然明白,這樣子根本不值得,就算我省到了那0.5元,我耗費了多少的時間去省這一點小錢,光是盯盤一上午已經讓我精疲力竭,更不用說時間就是金錢,一個早上我可以做多少更有生產力的事情。從我領悟到這一點之後,每次要買股票的時候,我還是打開股票軟體,但是我只會看看現在的市價,價錢合理的話,我就用市價買下去了。也許我會因為這麼乾脆的下單而多花了0.5或1元,但是我不會錯失掉自己認為的好機會。買房子也是一樣,有的時候一間50萬美金的房子,可能就是在最後這2萬美金決定能不能成交,這個時候你要想的不是多出的這2萬元可以吃多少大餐,而是要想想沒有多花這2萬元,之後還要再花多少時間可以找到具有同樣價值的房子,最後再想想,時間就是金錢。
  3. 機會是給有準備的人:這句話大概一百年前已經有人說過了,我還是提出來的原因是因為它知易行難。你有沒有曾經看著電視上的明星,覺得"她們賺錢好容易,打扮得美美的出來拍個廣告就幾百萬進帳",然後開始有別人的機遇真好的錯覺? 為什麼人家一天可以為自己創造出幾百萬的價值,我們卻不行? 有這個疑問之後我就開始分析,然後裡解到我和她們最大的不同就是我沒有花心力跟時間在做演藝相關的準備,既沒有花時間雕塑身材,也沒有花錢去"改造"自己一番,更沒有每天花十幾個小時練舞練唱。所以,即使今天這個機會就在我的眼前,我還是無法抓住,那些抓住機會的藝人,在機會來臨之前已經不知道準備了幾千幾萬次。同樣的,一路以來,常常有朋友羨慕我可以抓住房地產的機會,也擁有不少房產,在這一行之中更是如魚得水。這一路走來有很多值得我感謝的貴人,但是說到底,我在房地產的小小收穫,還是依靠經年累月的投入跟經驗得來。最基本的看房子不用說,在世界各地我看過上千間的房子,舉凡當地房子的種類、風格、城市的發展計劃、學區,一直到房子內部的格局、室內設計、物業管理、節稅避稅、風險規劃,跟房子扯上邊的我都要研究一下。西雅圖的房地產經紀人有超過上萬個,大多數的人並沒有研究這麼多,但是既然進入這一行,我對自己的期許就是跟房子有相關的我都要涉獵,才能提供最好的價值。為了研究一個新的地區,我曾經從早看資料看到半夜一點,連續幾個月過這樣子的生活,廢寢忘食推掉所有的社交,一直到我對自己的成果滿意才會開始恢復正常生活。我清楚地知道,只有當我準備好了,把自己的專業拉高到一個程度,其他優秀的人才會願意跟你合作。對於一個買家而言,最好的準備就是先釐清自己的投資目標,是準備長期收租還是期待房產升值、了解自己的預算、需要貸款的先和銀行或是借款機構聯繫拿到pre-approval letter,資金在大陸的先把錢轉到海外(現在大陸的資金要出境不容易,所以很多美國的買方對於大陸的金融機構開的財力證明都持有保留態度)、偏好公寓還是連排屋還是獨立屋,立志在多久之內買到房子。相信我,當你把這些都準備好,優秀遇上優秀,我知道你有備而來,一定會加倍積極、花更多的心思幫你找到最適合的房子。一個準備完善的團隊,就算是再競爭的市場也可以攻破。

Saturday, May 13, 2017

騰訊,也遇上西雅圖



人才對於一間公司有多重要,看看騰訊最近的動作就知道。四月底,騰訊宣布任命語音識別技術頂級專家俞棟博士為AI Lab(騰訊人工智慧實驗室)副主任,並成立美國西雅圖AI實驗室。騰訊很早就在舊金山灣區設立了核心機構,也在矽谷設立了第一個數據中心,但是人工智慧中心,才是騰訊在AI研發領域的重大一步,而選址西雅圖,就是為了搶人才。

騰訊不是第一家在西雅圖開搶人才的中國公司。阿里巴巴也在微軟總部所在地開設了AI實驗室。在西雅圖開設研究中心的公司,多到不勝枚舉。
 

四月初,馬化騰、李彦宏、微軟全球執行副總裁沈向洋等在深圳IT領袖峰會上坐而論道。談到人才競爭,沈向洋當面抱怨馬化騰、李彦宏、馬雲經常到微軟挖人。 當時,馬化騰一臉誠懇地表示:“過去一年我們也招了挺多的人,我們在微軟總部還設了一個實驗室。因為很多微軟的人不願意離開西雅圖、所以我們就在旁邊設立公司,沒有辦法,人才就是這樣”。

不了解西雅圖的人,對西雅圖的印象可能還停留在西雅圖夜未眠、濛濛細雨的浪漫城市。其實,那只是西雅圖多面向的其中一面。在科技與創新上,西雅圖早已經是全美數一數二的城市,這裡擁有的科技人才素質,在某些領域上甚至超過矽谷,許多的新創公司,都將總部設立在這個蓬勃發展的城市。再加上西雅圖沒有州立所得稅、房價又是矽谷的一半,近年已經有不少人都從加州遷徙到西雅圖所在的華州,更助長了西雅圖的發展態勢。這一切正在發生,而且只是開始,隨著中國的公司一一的進駐搶人才,西雅圖在未來發展會有更爆炸性的增長。如果你想感受一下大型科技公司對西雅圖的想法,看看下面這一篇詳細的報導,公司領導人對於西雅圖人才的求才若渴,在這篇報導之中顯露無遺。

Monday, May 1, 2017

頂級西雅圖預售屋建案 - 重磅推出



最近西雅圖的二手屋市況持續升高,要搶到一間二手屋比找到一個好老公還困難。一方面我們持續地在幫大家努力,要求自己在好房屋上市的第一時間就馬上通知有興趣的朋友們;另外一方面,我也在想其他的方法讓有興趣買西雅圖房子的朋友都可以完成願望。經過了好一段時間的尋找,我找到了這個難得的預售屋案件。


預售屋其實沒有很難得,難得的是這個預售屋的地點在西雅圖的Denny Triangle。住在西雅圖的人對這個地方都不陌生,它是西雅圖最繁華、各棟A級商辦林立的地方。我用黃色色筆圈起來的地區,就是商業活動最密集的地區,這裡的公司行號都是知名的大公司,Amazon的全球總部就位於此,它們在這裡佔據了不是一棟辦公大樓,而是好幾棟、連成一片的辦公大樓,而且還有新的辦公室正在興建中。另外,facebook在西雅圖的辦公室還有許多新創公司也都設點在這裡。如果要將Denny Triangle和其他城市的區域相提並論,它就好像台北的信義計畫區,香港的中環Alexandre house,紐約的第五大道一樣,城市中最保值的地點就是在這裡。



這個住宅大樓會有41層樓高,建好之後,將會是一棟西雅圖的代表性建築。房屋的內裝會採用最新的高科技配備,大廳採用飯店式挑高設計,全天候提供專人管理服務。


來談談銷售進度,這個預售屋建案在推出不久已經銷售了75%,因為地點好不缺美國當地的買家,所以談了一陣子才拿到代理權。目前可以銷售的房屋售價介於80萬美金到300萬美金,西雅圖目前的二手屋中間價是69萬美金,所以可以用80萬美金在Denny Triangle買到全新的房子算是非常地超值。另外,這個預售屋最新引人的地方是它的頭期款只要售價的5%,下一次的付款時間是在2018年的6月,也就是一年多之後。如果短期資金尚未到位的朋友,可以用時間換取空間,現在只要有5%的首期就可以訂下房子,一年後再付5%,最後90%的尾款等到2019年中,房屋建號之後才需要付。當然房款是遲早要付的,所以大家還是要斟酌自己的負擔能力,這個付款流程是讓大家多出兩年多的時間張羅資金來源,的確是需要時間週轉資金的人一個很好的機會。


房子有不同的房屋坪數規畫和空間設計可以選擇,可銷售的單位隨時都在變化,所以可能要來信查詢我才能提供最正確的消息。

你對這個預售屋建案有興趣嗎?有興趣的話私訊我索取更多資訊喔。


Thursday, April 27, 2017

找房子和找男女朋友有什麼共通點?



最近西雅圖的房市白熱化,有些人因為買不到房子而感到沮喪,要找到一間自己喜歡的房子不容易,好不容易找到了,又要面對其他幾十個買家的競爭,簡直比追求林志玲還困難。之前房市沒進入春夏旺季的時候,現金買家還有一些優勢,到了春天購屋旺季,平均超過六成的買家都是現金買家,現金買房成為一個基本門檻,已經沒有太大的優勢了。在這種情況下,要怎麼才能買到物超所值的房子呢?辦法如下。

買房子就和人生其他某些重大的選擇一樣,一個人可以選擇單身,單身並沒有什麼不好。但是如果他希望結婚,卻又遲遲遇不到Mr./Ms. Right,就需要思考一下如何改變這個狀況。

改變的第一步,就是放寬標準、放開心胸地多看多了解。連續劇給我們帶來的最大問題就是讓人活在夢中。生活中哪裡來這麼多的又高又帥又多金兼體貼的夢中情人,還死心踏地地愛著你。找房子也是一樣,一間坐北朝南、A級地段、名家設計的豪宅絶對不會用低於市價的價格等著你上門買。如果希望買到房子,第一步就是把一些不是最重要的條件刪除,然後多看物件。我們都以為很了解自己,但是事實是,當你放開心胸學習接觸更多的選擇後,你往往會發現你真正喜歡的和你所想像的不同。大家都夢想自己的另外一半是一個高大上的帥哥,如果再加上有才華更好。我等了幾年後,符合條件的人終於出現,高挑挺拔、名校畢業、為人熱心正直又幽默、最重要的是他允文允武又會彈琴,但是我愛上他了嗎?並沒有,因為我們之間少了最重要的化學作用⋯即使所有客觀的條件都具備了,少了那一份悸動,始終還是説服不了自己。買房子也是一樣,你要的不是一間完美的房子,而是一間有某些特質的房子,讓你願意去接納它其他的不完美。

Saturday, April 22, 2017

尋尋覓覓的家

你是否曾經一進到一個房子ㄏ就覺得它是你的家了? 這位在西雅圖的 Stuart McLeod 有這樣子的經驗。

Stuart McLeod是兩間西雅圖知名餐廳的老闆,早在十年前他就看上了現在住的這間房子,當時他有出價也以為自己買到了,後來才發現房子被其他出價更高的人買走了 。但是在他耐心等候之下,第二任屋主終於將房子賣給了他。

一個人居住的地方反映了他的性格跟品味,房子就像朋友一樣,有些人,看了第一眼,就默默地感覺會是一輩子的朋友,有些房子,踏進去一步,就知道它是屬於自己的。

下面的聯結有Stuart McLeod詳細的故事。

http://www.seattletimes.com/pacific-nw-magazine/a-three-story-kirkland-home-blends-northwest-warmth-and-contemporary-coolness/

Friday, April 14, 2017

2017年美國房市最火的城市,不是加州,而是華盛頓州

Experts continue to predict spring will see the hottest housing market in recent memory, and housing data from March seems to further confirm that prediction.

A survey recently reported a sharp increase in home prices and indicated that 2017 remains the fastest housing market on record.

In fact, the market is so fast that the reportshowed homes were typically under contract within eight days in markets such as Denver and Seattle. Even in the next fastest markets, Oakland and San Jose, California, homes flew off the market in just 13 and 14 days respectively.
The report also outlined the most competitive markets in March by measuring the number of homes sold above asking price. So, without further ado, here are March’s most competitive housing markets:

1. Tacoma, Washington
Homes sold above asking price: 44.4%
Because who wouldn’t want to live in a city with the view Tacoma has? The name Tacoma stems from the Indian name for Mount Rainier, Tacobet, meaning “mother of the waters.”
2. Seattle, Washington
Homes sold above asking price: 56.6%
But that might be expected given the amount of time it’s had to establish itself. The city of Seattle has been inhabited for more than 4,000 years.
 3. Oakland, California
Homes sold above asking price: 65.9%
It may not compare to other cities population-wise, but this city is well equipped to handle growth. Oakland is the seventh largest city in California at 54 square miles, compared to San Francisco’s seven square miles.
 4. San Francisco, California
Homes sold above asking price: 66.7%
But hey, if you’re looking for a sure return on investment — you may have found it. During the Great Depression, not a single San Francisco-based bank failed.
 5. San Jose, California
Homes sold above asking price: 69.6%
Of course the most competitive market is at the heart of Silicon Valley. And San Jose does have time on its side. San Jose is thought to be California’s oldest settlement, founded in 1777 as a farming community.

Monday, January 16, 2017

Q&A: 如何凖備買房子的出價書(offer)?



在中港台買房子,都是房屋經紀人準備一份要約書(斡旋書),給買方填上欲購金額、簽好名之後,由經紀人交給賣方。

在美國,這樣子的流程也是大致相同,但是很不一樣的是,美國的出價書有非常多的細節需要註明,不像中港台的要約書,通常只要寫好金額就好。我曾經遇到一位朋友,他平日很忙,我寄給他的房產信息他往往都在房子已經賣出後才聯繫我。有一次他終於趕上了,在賣家要截止收件前聯絡我,但是也沒有好到哪,那時候距離賣方截止收件只剩下三小時。一般美國的經紀人在截止日期前一天已經不會接新客戶,因為有太多細節要準備。但是這個朋友錯過太多次,所以我決定幫他趕件,在一個小時之內把出價書準備好,二個小時內送到賣方手上。那次真的是用了洪荒之力完成一單,腦細胞陣亡不少。

美國的出價書有什麼不同呢?首先,價格就是一門學問。價格不是寫一個50萬美元就算了,美國的出價書上有一個"加價條款",你的底價可能是50萬,但是為了避免有人出52萬買到,你可能會在加價條款上註明你最高願意加到53萬。一間好房子如果開價50萬美元,很可能結標55萬美元,這時候加價條款怎麼設計就非常重要。這裡面有不少的訣竅,有經驗的經紀人可以設計出很好的定價策略。

美國出價書的另一個特別之處就是有不同的保障條款,包括房屋屋況保障、貸款保障等等。房屋屋況保障就是說買方在合約被接受之後,有一定的時間可以請第三方專業的驗屋師來檢驗房子,確定房子沒有大問題才繼續合約。美國是很重視專業的國家,這些驗屋師不是隨隨便便可以驗屋,是要經過考試、獲得執照才可以當驗屋師。一位有執照的驗屋師,賺得錢可能比在Amazon上班的工程師還多。

另外還有貸款保障,顧名思義,指得是房屋如果沒有辦法順利獲得銀行得鑑價及貸款,這個交易就無法成立。在海外的買家一般都是用現金交易無需貸款,所以這一像保障都會自動放棄。

這些就是美國出價書的一些眉角,細節其實還有很多,一位有經驗的經紀人都可以給上最好的建議。


如果需要更多信息,可以加我的Line: ellenhouse 或是email: elleninwa@gmail.com