美國買房流程、地區介紹：美國購屋步驟及詳細手冊

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想要來美國買房子的人很多，究竟在美國買房子有哪些步驟，和在亞洲買房子有什麼不同？今天整理一篇詳細的說明，希望對大家有幫助。我的facebook專頁上也有很多即時的新知：西雅圖房地產

Step1 確定購房目的

決定來美國買房，首先要確定這套房子是用來自住還是投資？如果是投資的話，目標是以穩定的租金報酬為主還是以房屋未來增值的淺力為主？買房目的不同，挑選房產的標準也不同。如果是自住，需要考察房產的現有狀況，包括所處社區、周圍環境、學區、配套設施等問題；如果是投資，更多考慮的是未來升值。儘量選擇一個性價比高、投資成本小、未來發展前景良好並且便於出租的房產。

Step 2 鎖定購買區域

美國城市化程度較高，尤其在西雅圖，很多區域都自成一個生活機能完整的社區，買房並不一定是離市中心越近越好，而是要看房產所在的社區情況。同一片區域也會有不同的社區，可能只有一條街的間隔，房價卻相差幾十萬美元的情況。在購房前，如果對於當地社區不熟悉，可以要求房產經紀人推薦一些比較好的社區，可以避免自己無意間選到一個不是那麼保值的地區。




Step 3 選擇房產經紀人

在美國，買方和賣方經紀人的佣金都是由賣方支付的，買方無須支付佣金。由於美國的房源系統是共通的，經紀人可以在系統中查看所有房源信息，所以選擇經紀人的條件就不是以誰能夠提供獨一無二的房源為主，因為大家得到的房源消息是相同的。經紀人的選擇很重要，一個好的經紀人不只是有專業知識，最重要的是讓人信任，能夠有效的溝通並且明瞭你的需求，還要有辦法在競爭激烈的市場中快速提供策略性的建議，以及擁有不同的資源能夠整合不同的相關人士幫助買方順利的完成交易，這才是經紀人的價值所在。在西雅圖一屋多人搶的市況中，每一次出價，都是和其他經紀人的競爭，每一次競爭，都需要許多的策略思考。在每一次的競爭中，我見到許多房產經紀人錯失原本能夠贏到的offer，或者是將賣方的房產賤賣。這其中有部分的原因是因為經紀人雖然專業知識足夠，但是沒有策略性思考。在最近的一個月內，我們幫八位買家出價，有七間房產都是多人出價競爭，最後我們成功贏到七個offer。除了運氣好，我在每一個交易上面都全力以赴，每一次的出價，都確保團隊和賣方有良好的溝通、能夠很快擬定策略並且寫好offer、還有排除所有可能的障礙。美國的專業分工很細，經紀人的角色很清楚就是買賣房子，但是對於亞洲的買家來說，往往還需要很多其他維修或是物業管理的服務，有鑑於此，我提供了各式各樣的資源分享。對我來說，從事房產顧問的原因除了我對房子的熱愛之外，是希望可以藉由自己的能力，幫助客戶做出正確的決定，讓客戶因為一個房產交易得到更好的生活。

Step 4 拿到貸款預批信 (Pre-approval letter)

在美國買房可以申請貸款，如果是美國的永久居民，申請貸款不難，但是對外國人來說，在美國申請貸款的難度就高，外國人的貸款利率高，相對來說也不划算，如果是外國人資金不夠，最好就是在自己的國家把既有的房子抵押貸款，而不要到美國來貸款。

對於美國永久居民來說，貸款的流程是，買家會先向貸款機構申請貸款預批信（pre-approval letter），確定自己能夠貸到的金額之後，才開始挑選房子，因為在美國必須要有preapproval letter才能夠出價，這和台灣先簽約才開始辦貸款的程序是相反的。目前，大多數在美國買房的亞洲買方都是選擇現金全款支付房款，這也是一個購房的優勢，因為賣家會比較青睞將房子賣給可以一次性付清全款的客戶。



Step 5 簽署購房合同並且審閱屋況報告

經過一段時間的選房、看房之後，當你遇到心儀的房子，房產經紀人會根據房產狀況和市場表現給出一個參考價。買家根據參考價和賣方報價確定一個初步的購買價。隨後，經紀人會向賣方經紀人發出購房意向書（offer）。如果價格達成一致，則可以簽署正式的購房合同。此時，買家要支付一筆簽約金，通常是總房款的3-5% ，這筆資金會存入第三方監管帳戶(Escrow)中。

美國房地產法很保護買方利益，賣方需要提供很多關於房子的報告。前期屋主 ( 產權 ) 報告，賣主所知道的房屋任何問題的報告包括白蟻報告，地區自然災害報告，含鉛塗料報告，周圍污染物報告等等，賣方都要如實填寫，如有不實，交易後買方很有可能告訴要求賠償。這些報告的費用一般由賣方提供。西雅圖因為氣候的關係，沒有什麼白蟻的問題，所以這方面很省心。

Step 6 房屋檢查

房屋的維修成本是持有美國房產的重要開支之一。如果購買二手房，在簽訂購房合同之後，建議請專業的房屋檢查機構進行全面檢查，並且出具房屋檢測報告。如果發現問題可以與賣家協商解決，要求賣家負責維修，或者降低房款等。如果發現特別嚴重的房屋問題，買家也可以選擇取消房屋交易。買賣雙方協議如果有維修項目的話，等賣方維修之後，買方會做簽字前房屋的最後的檢查 Final Inspection，由經紀陪同對房屋內外作最後檢查，確認維修項目如約完成。在目前房屋庫存不足，需求大增的狀況之下，很多的買家會將這個房屋檢查的步驟放到出offer之前，這個叫做pre-inspection預先房屋檢查。房子如果已經做過預先房屋檢查，在出offer的時候就可以將房屋檢查的這一個項目刪減掉，這會大大增加自己offer被屋主接受的機率，畢竟沒有賣主希望房子在簽了約之後又因為某些原因而取消合同。對於買方來說，先做了預先房屋檢查也有好處，明確的了解房屋有什麼問題，可以對房子做更精準的出價。不論是預先房屋檢查，或者是offer被接受後的房屋檢查，通常都是聘請專業的第三方驗屋師來做，大約$450-$500美金，費用由買方出。

Step 7 產權過戶調查

在簽署購房合同大約兩周後，美國專業的產權過戶機構會進行過戶調查，主要調查賣方的產權是否清晰，確認沒有問題之後會出具產權過戶文件。因為有專業機構把關，在美國一般不會出現一房兩賣、產權不清晰等情況。

Step 8 申請貸款

如果需要貸款，整體購屋交易的時間從進入過戶交易算起，大約需要30天。買方向貸款機構提出貸款申請後，第三方評估機構會對房屋進行估價。評估報告由第三方評估機構提供。如果評估價格比成交價格低，有三種選擇：第一是和賣方協商降低房價，第二是直接取消合同，第三是選擇用現金不足貸款額度的不足。如果房款是用現金買斷的話，只要資金是在外匯自由的國家，通常15 天以內，最快可一個星期完成所有手續。由於目前中國對於外匯的管制愈來愈高，如果資金在中國，記得在出offer前先將錢匯到香港、台灣、或者是美國的帳戶，確保購屋款項可以如期匯出。目前西雅圖的offer大約有60%是全現金付款，需要貸款的話會減低出價的競爭力，但是需要貸款的買方也不用氣餒，還是可以從offer的其他地方補強，這些在討論出價的時候，我都會一一討論細節擬定策略。

Step 9 購買房屋保險

在美國購買房產，一般都會購買房屋保險。如果是貸款買房，貸款機構會要求買方在過戶之前購買房屋保險。主要是火險和責任險。50萬的房子在每年$350美金左右。除了基本的保險項目，在自然災害頻發的地區，還需要投保一份自然災害險，例如美國南部地如佛羅里達要加保颶風險，德州某些地方要保水災險，加州要加保地震險等。西雅圖沒有什麼頻密的天然災害，所以房屋保險的費用比加州和德州來的低很多。

Step 10 產權過戶

如果有貸款，在過戶之前需要把貸款文件簽署完成，在拿到產權過戶文件後，買方會將尾款付齊到第三方監管帳戶中，之後進行產權過戶，交收鑰匙，通知水電氣公司變更屋主資料，您就正式成為新的主人。大概幾周的時間，買方就可以拿到地契。西雅圖的兩大地方政府King County和Snohomish County網站更新速度很快，交易完成之後隔天就可以在政府網站上查到自己的PDF版地契，購房者登錄當地購房網站輸入姓名就可查詢到自己名下的房產。這點讓遠在外州或是海外的買方放心很多。

過去十年，我幫上百位客戶買到心儀的房子，如果想要了解更多關於美國房子還有西雅圖的房屋買賣資訊，歡迎寫信到elleninwa@gmail.com，或是訂閱我的粉絲專頁獲取新知 https://www.facebook.com/USProperties/。:-)

西雅圖買房子：Seattle投資自住好區簡介

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大西雅圖區非常大，剛開始看西雅圖房地產的朋友的第一個問題就是"哪裡是好區"、"哪裡值得買"、"哪裡比較安全"，為了讓大家有一個簡單的認識，我在這篇文章中統一整理一下，有需要的朋友可以按圖索驥。


大西雅圖區的範圍如上面這張所示，包含了非常多的區域，絕大多數的西雅圖人一輩子也沒有把大西雅圖區走透透，所以如果你看了地圖覺得眼花是完全正常的。在大西雅圖區中，大部分的人聚集在兩大區塊：Seattle和Eastside，這也是這篇文章會介紹的兩個地區。其他的地區不是不好，相反的，其他地區有很多風景優美房價又便宜的房子，只是因為其他地區的華人太少，距離西雅圖商業區也遠，因此我還是以Seattle和Eastside為主。


區分Seattle和Eastside的是Lake Washington，湖以西是Seattle，湖以東是有名的Eastside。Seattle簡單可以分為North Seattle、Central Seattle、South Seattle和West Seattle；Eastside主要的城市有Kirkland、Bellevue、Redmond、New Castle、Woodinville、Bothell、Issaqush、Sammamish和Renton。Mercer Island在Seattle和Eastside的中間自成一格。(請參考下圖)

Seattle是大西雅圖區(Great Seattle area)最早開發的地區，這裡可以找到不少百年以上的中古屋。美國很多房子是木造的，通常大家的第一印象會懷疑木造房可以撐一百年嗎？其實木造的房子蓋得好，比亞洲的鋼筋混凝土還耐用，鋼筋混凝土的房子平均使用年限是50-60年，但是木造的房子維護得好，要保留上百年並不是問題，而且也不影響它的價值。Seattle有一些百年老屋是紅磚屋，還要200萬美元才買得到。磚造屋的特色是漂亮、精緻，價值通常比木造屋還要高一些，有的人專門蒐集古典的紅磚屋。磚造的房子比木造屋怕震，所以在購買的時候要注意房子是不是有重新做過防震加強(earthquake retrofitting)。年代久遠的紅磚屋非常漂亮，一直是我心中的最愛，這種老房子只有在Seattle才有，Eastside發展的時間比Seattle來得晚，大部分Eastside的房子是50幾年左右，上百年的房子很少見，所以要找到古董級的房屋蒐藏比較困難。相對來說，因為Eastside發展得晚，道路的規劃比Seattle來得完善，Bellevue和Redmond的街道整齊又寬廣，棋盤式的規劃，和Seattle彎彎曲曲的道路比起來舒服很多。在房子的設計上，Eastside的房子因為大多是1970年後建造的，大坪數的房子相對來說多一些，車庫的數目多，花園也比較大，符合現代家庭的需求。這些大概是Seattle和Eastside的簡介還有主要的不同。

限於篇幅還有大家閱讀的專注力，這一篇先寫Seattle，以後再寫Eastside。

Seattle地區以Central Seattle為中心，Central Seattle又以South Lake Union (SLU)為精華地帶，往北是North Seattle，往南是South Seattle，往西南是West Seattle。

South Lake Union (SLU)是Seattle的心臟地帶

SLU是西雅圖商業最興盛的地方，科技巨頭包括Amazon、Expedia、Facebook、Google都在這裡設點，許多的新創公司也在這裡設有辦公室，這裡是Seattle A級辦公室的所在地。附近的小區包括Capitol Hill、Montlake、Madison Valley、Eastlake、Portage Bay、Queen Anne、Magnolia、First Hill、Belltown都是高級地段，這裡生活方便、住家品質也好。Magnolia有一些Town house、Queen Anne、Capitol Hill和Eastlake離downtown近的地方有不少Condo，其他小區大部分都是以single family house為主，這些地區的single family house平均$100多萬美金左右，Queen Anne的房價中位數在前兩個月已經正式突破$1百萬美金，算是台北市的信義區、香港的金鐘，是大家俗稱的蛋黃區。

South Lake Union把西雅圖分成了North Seattle和South Seattle，一般而言，North Seattle的環境和學區比South Seattle來得好，治安也好一些，South Seattle的治安普遍說來沒有那麼好，也因為如此，South Seattle的房價比North Seattle便宜且可負擔。

Central area

South lake union往南走是Central，這一區的治安普通，但是因為距離First hill市中心很近，這裡有些房子的土地使用分區規定可以蓋公寓或是multi-family house，因此吸引了一批等待重建機會的投資客，開發商也會在這裡買破爛的single family house打掉重建，簡單地說，這一區適合有辦法做房屋裝修或是重建的投資客來投資，對於收租型的投資人來說不是那麼有吸引力。

Fremont、Ballard、Wallingford、和University District

Ballard與Fremont有不少近十年內建造的townhouse，約80到100萬美金，算是中價位，因為地點方便價錢適中，附近又有Facebook和Google的辦公室，相當受到中產階級的歡迎。這裡的townhouse非常好賣，只要價錢開得合理，幾乎都是上市、收到multiple offers、一星期就賣掉。Wallingford有single family house也有一些townhouse，這裡的環境好，位置四通八達、鬧中取靜，離華盛頓大學很近，但是又比華大旁邊的環境安全許多，townhouse和condo都很受歡迎也很容易賣；University District顧名思義是因為在University of Washington的四周而得名，因為位於大學城，有一些condo和multi-family house專門租給學生，房子容易出租，租金收入穩定，以租金收益為目標的買家很適合買這一區的房子。從自住的角度來說，這一區的環境稍微複雜一點，治安沒有上面提到的其他區來得好，所以自住的話建議找鄰近的其他區域。

Laurelhurst和Hawthorne Hills

這兩個地方是North Seattle的豪宅區，Laurelhurst是比爾蓋茲小時候住的地方，這個地方的貴氣不言可喻，Hawthorne Hills也是類似的豪門大宅，餐廳和店家很少，和隔壁的University District有很大的反差，這裡幾乎都是single family house，很標準的純住宅區，濱海大房有自己的碼頭和私人遊艇，居民大多是醫生、律師、企業家甚至是名人，這裡是傳統的豪宅區，房子非常保值，是億萬富翁做資產規劃的好選擇。

Wedgwood、Ravenna、Bryant、Loyal Heights和Crown Hill

這幾個是North Seattle小而美的小區，寧靜、範圍不大、學區好，這裡以single family house為主，價錢大約80萬起到100多萬，比起Laurelhurst算是親民許多，很適合自住的家庭在此置產。

Greenlake

前幾篇文章已經提過Greenlake的魅力，優美的綠意、方便的生活環境以及優異的學區，讓這個區一直有特定買家注意，也有許多人願意付premium price買這裡的房子。如果不想花這麼多錢，Greenlake附近的Greenwood就是最佳的投資選擇，Greenwood有不少townhouse很適合穩健的投資者投資，大概70萬有一間三房的townhouse，價錢好、容易出租也有增值潛力。

Northgate

Northgate這裡有一個很大的mall，一間大學North Seattle College還有一間medical center。到了這裡，商業活動又繁華了起來，因為商業活動比較多，Northgate的治安沒有像Greenlake還有Greenwood這麼好，但是整體環境還是不錯的，而且Northgate挾帶生活機能的優勢，讓不少人喜歡來這裡住，這裡是一個很好的投資地點，也有不少的townhouse適合用來收租。

Shoreline

Northgate以北是Shoreline，Shoreline是之前推薦過的好區之一，因為未來輕軌的建設，讓Shoreline的房價易漲難跌，這裡最大的優勢就是single family house的地坪大，價錢便宜，一間擁有7000sft土地的single family house只要70多萬就可以買到，在鄰近的地點70萬只能買到townhouse。Shoreline住了挺多的韓國人，所以這裡有不少韓國餐廳和零售店。Shoreline的東邊是Lake Forest，Lake forest因為在Lake Washington的岸邊而得名，環境清幽single family house多，這裡不像Shoreline這麼靠近未來的輕軌線，因為環境好所以也有人在這裡置產做長期價值性投資，但是lake forest的房價不比Shoreline低，所以要找到好的投資標的比較不是那麼容易。

北西雅圖大概就介紹到這裡。

South Seattle – Beacon Hill, Columbia City

南邊的Beacon Hill、Columbia city是比較多元的地方，比例上來說有比較多的西班牙語系民族，房價目前很便宜，60幾萬就可以買到一間single family house。不過，you get what you pay，這裡的學區沒有北西雅圖好，如果選擇這邊買收租房，租金收益會比較高但是相對來說風險也會大一點。不過這裡之後也是有輕軌線會完工，所以如果有便宜的房子是值得做長線投資。

West Seattle

West Seattle是Seattle最後一個介紹的區域，也是South lake union以南我最推薦的地方，這個地區未來發展潛力相當大。West Seattle以前是工業區，市容普通、居民以藍領階級為主。但是近五年來，因為Seattle downtown的發展，四周的地不夠開發，West Seattle距離downtown非常地近，於是發展商開始西移到West Seattle，將這裡的老舊陰森房屋拆掉，改建成新的single family house以及townhouse，改建後的房屋價值增加，吸引了許多在South lake union的科技新貴過來居住，這個地區愈來愈年輕化，居民的經濟狀況也愈來愈好。目前這裡的townhouse大約50幾萬，single family house大約50-60多萬，相當具有投資價值，出租也容易，而且可以找到素質不錯的租客，是一個進可攻退可守，可以收租也適合自住的地區。有機會我會單獨再寫一篇文章介紹West Seattle。

以上就是Seattle地區小區介紹，光是一個Seattle就有40多個小區，即使我已經盡量寫得詳盡，還是有一些遺漏沒有寫到的優質小區，這些小區等之後有好房推出的時候我會一併介紹。如果大家對於哪一個小區特別有興趣，也歡迎來信與我聯繫，我可以提供一些更詳細的說明。elleninwa@gmail.com

你了解西雅圖嗎? 西雅圖的Eastside東區介紹 (一)

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每個人到西雅圖有不同的契機，但是吸引大家來這裡置產或是移居的原因往往大同小異：愛好大自然、喜歡好山好水、關心科技、擁有一份浪漫的情懷（好啦，只有我看了電影"北京遇上西雅圖"後覺得西雅圖很浪漫）。

在很多人的概念裡，西雅圖只是位於美國西北部華盛頓州的一個城市，然而事實上，西雅圖的範圍早已超出西雅圖市的界限，如今人們常掛在嘴邊的“西雅圖”，更多時候是指大西雅圖地區，也就是英文中的 Seattle Metropolitan Area。

大西雅圖地區主要包括三個縣（County），金縣（King County）、斯諾霍密什縣（Snohomish County）和皮爾斯縣（Pierce County），常常有人問我，西雅圖主要有哪幾個城鎮，這是個大哉問，光是大西雅圖地區就有超過80個城鎮（cities & towns）。整個大西雅圖地區總面積約為15200平方公里人（台灣約36200平方公里），人口約為 380 萬人，超過整個華盛頓州人口總數的一半，華人約 8.7 萬；單看西雅圖市的話，人口約為72萬，華人約17%。西雅圖市在美國大約是第二十大的城市，並不算大，紐約市的人口有855萬，洛杉磯是397萬，休士頓230萬，矽谷也有100萬的人口，西雅圖市的人口是矽谷的七成。雖然西雅圖市沒有百萬人口，但是它的人口增長率卻是全美國最快的，從德州、加州移入的人口絡繹不絕，反映出美國人民對西雅圖的嚮往。

自然環境

大西雅圖地區氣候溫和，夏季最高溫平均約在 25 攝氏度，冬季最低溫平均在 0-5 攝氏度，夏天不酷曬、冬天不下雪，惡劣或災害性天氣較少，沒有颶風也少有地震。華盛頓州有“常青州”的別稱，西雅圖也被稱作“翡翠之城”，地區內及周邊有很多公園，處處有綠樹和湖，許多從舊金山和矽谷移居到西雅圖的人，初來乍到的第一個感覺是這裡好綠（和政治無關！），到處都是樹林、公園、和湖泊，比矽谷和洛杉磯漂亮很多。這些湖泊和公園在提供悠閑娛樂去處的同時也為整個地區的自然環境和氣候做出了極大的貢獻。大西雅圖地區有 3 座國家公園最為有名，分別是奧林匹克國家公園（Olympic National Park）、雷尼爾山國家公園（Mount Rainier National Park）和北喀斯喀特國家公園（North Cascade National Park）。冬天的西雅圖平地很少下雪，但是因為地勢有高有低，高山達海拔3000公尺，在距離市區45分鐘的山上就有滑雪場，造就不少喜歡滑雪的人。遍布大西雅圖地區的湖泊則是居民泛舟最好的去處。

人文環境
你一定想不到，西雅圖是全美國識字率最高的城市，西雅圖市有53.8%的人都有大學學歷，比全美平均的27.4%大學學歷高出快一倍，擁有高中以上學歷的人更高達91.9%。西雅圖地區的居民教育水平高，自學教育在西雅圖也很普遍。整個地區最著名的大學是華盛頓大學（University of Washington，主校區位於西雅圖市），在 US News 最新發布的 2018 全球大學排名（Best Global Universities）中，華盛頓大學排在第 10 名。除了大學，西雅圖也有知名的國際學校提供六年級到十二年級的教育，分別在Bellevue與Kirkland市，每年抽籤申請，候補排到好幾百號。高中的話，Redmond市的Tesla STEM高中相當出名，顧名思義，這間學校特別注重學生的STEM(科學、科技、工程、數理)方面的發展。除了這些學校，大西雅圖地區到處都有良好的公立學校，這些公私立學校的良好教學品質造就了今日西雅圖居民的高文化水平。

人文方面，西雅圖是星巴克的發源地，大西雅圖地區盛行“咖啡文化”。2017 年 Smartasset 網站發布的“最適合咖啡愛好者的城市”榜單中，西雅圖市蟬聯冠軍寶座，平均每 10 萬居民所在地區就有 255 家咖啡廳。

經濟環境
大西雅圖地區是美國西北部最主要的商業中心。總部位於西雅圖的跨國公司包括微軟、亞馬遜、星巴克、Costco（美國最大倉儲式連鎖超市）、Expedia（美國最大在線旅游網站）、Nordstrom（美國高端連鎖百貨商場）、T-Mobile美國總部（美國第三大電信運營商）、Zillow（美國房產市場信息平台）、Redfin（美國房產市場信息平台）、BlueNile（美國鑽石販售網站）、Zulily（美國網路成衣銷售網站）等等。同時，還有很多大型科技企業紛紛在西雅圖地區設置分公司和研究中心，比如谷歌、蘋果、阿里巴巴、騰訊、推特、Facebook、Airbnb、輝達Nvidia、任天堂等等。這些大型公司為整個地區的經濟發展提供了強有力的保障。

房產環境
飛速的經濟發展直接帶動大西雅圖地區的房地產市場，讓整個地區成為近些年美國房產投資熱點。之前的另一篇文章介紹過華盛頓湖以西的西雅圖，這篇文章就專注介紹華盛頓湖以東的東區Eastside的幾個高大上地區。

貝爾維尤 Bellevue

貝爾維尤是大西雅圖地區最廣為華人所知的地區，這裡是西雅圖華人比率最高的地方，平均約有28%的華人，比西雅圖平均17%的華人比例高很多。貝爾維尤這麼受華人歡迎的原因有很多，一來是這裡的學區優異，名校很多，而且有各種的雙語學校，法文英文雙語、西文英文雙語、中文英文雙語在這裡都可以找到。華人最重視的就是學術成績，在貝爾維尤可以找到各式各樣的學習資源。

除了學習環境良好資源又豐富，貝爾維尤還因為它整齊劃一的街道受到華人喜愛，這裡的市中心現代化、街道寬廣乾淨、摩天大樓新穎摩登，有亞洲人熟悉的人與人之間擦肩相碰的溫度。百貨公司裡有鼎泰豐還有各式各樣的亞洲餐飲，從亞洲初來乍到西雅圖，貝爾維尤是最近似故鄉的地方。

關於貝爾維尤，之前有寫過一篇更詳細的介紹，可以參考這裡：Bellevue的詳細介紹。


柯克蘭 Kirkland

柯克蘭位於大西雅圖地區東部，南部與貝爾維尤相鄰，東部與雷德蒙德相鄰。柯克蘭曾是美國最大倉儲式連鎖超市 Costco 的總部所在地（後遷至伊瑟闊 Issaquah），Costco 的自有品牌 Kirkland Signature 正是得名於其舊總部的城市名稱。Google谷歌在西雅圖最大的園區在柯克蘭，讓原本就受美國人歡迎的柯克蘭更加炙手可熱。柯克蘭的安全狀況非常好，2016 年暴力犯罪率為 0.091%（對比整個地區的犯罪率 0.35%）。

Zillow 的數據顯示，柯克蘭最新房產價值指數中值為 70 萬美元，比去年同期增長 18.6%，預計下一年增長 7.2%。租金方面，柯克蘭最新租金指數中值為 2,561 美元/月，比去年同期增長了 4.1%。

柯克蘭同雷德蒙德一樣，屬於華盛頓湖學區（Lake Washington School District），學區綜合評分為 9 分。學區內評分為 10 分的高中有三所，初中有 23 所，小學有 17 所。


雷德蒙德 Redmond

雷德蒙德位於西雅圖東區中心的位置，和柯克蘭、貝爾維尤形成東區三角，是東區經濟活動最活躍的三個城市。雷德蒙德與西雅圖市相距26公裡，是微軟(Microsoft)、任天堂(Nintendo)美國公司的總部所在地，這裡匯集著很多華裔科技精英。由於眾多微軟公司的技術人員生活在這裡，使得雷德蒙德成為富裕而學風濃厚的城市。

雷德蒙德的住戶戶均中位數收入達將近10萬美元，人均收入在華盛頓州排在第20位。城市學區頂尖，全市35所公立學校中，80%的學校評級在8分以上，雷德蒙德的學生可以就讀Lake Washington學區，該學區在華盛頓州215個學區中排名第10，教學質量優異。雷德蒙德華人生活配套完善，市中心有商場、百貨公司、一個大小適中的廣場供居民休閒，很適合華人體質。之前的一篇文章有詳細的雷德蒙德經濟優勢敘述，可以點這裡看之前的文章：西雅圖未來十年的榮景在哪?

伊瑟闊 Issaquah

伊瑟闊位於大西雅圖地區最東邊，北臨瑟馬米什，美國最大倉儲式連鎖超市 Costco 的總部就在這裡。同以上幾個位於東部的城市一樣，伊瑟闊環境優美，安全程度高，因此成為了房產熱門城市。大家喜歡伊瑟闊的原因不外乎這裡的街道新、市中心舒適怡人又方便、景觀開揚大氣、房屋棟距開闊、以及學區優異。

Zillow 的數據顯示，伊瑟闊最新房產價值指數中值為 73.7 萬美元，比去年同期增長 15.4%，預計下一年增長 5.7%。租金方面，伊瑟闊最新租金指數中值為 2,648 美元/月，比去年同期增長了 3.7%。伊瑟闊屬於伊瑟闊學區（Issaquah School District），學區評分為 9 分。學區內評分最高的高中為 8 分，10 分初中有四所，小學有六所。伊瑟闊屬於Issaquah School District學區。這個學區無論是小學，中學還是高中的教學質量都非常優秀。其餘的學校也比較均衡，屬於西雅圖地區的上等公立學校。


瑟馬米什 Sammamish
瑟馬米什市因為在漂亮的瑟馬米什湖邊而得名。它與貝爾維尤市一個居於瑟馬米什湖西岸，一個居於東岸，隔湖相對。與西雅圖市中心，貝爾維尤等地相比，瑟馬米什市少了一份熙攘喧囂，多了一份安逸祥和，這裡到處樹林覆蓋，綠化率非常高，湖光山色，非常動人。作為大西雅圖地區的老牌上流城區，瑟馬米什曾被《福布斯》評為美國最友好城市，也曾被CNN Money （CNN 旗下商業欄目）評為全美最宜居的城市之一。瑟馬米什市是西雅圖地區老牌上流城區，湖邊的有很多豪宅非常漂亮，有一些湖景房也非常有吸引力。這裡有很多高層次社區，如果喜歡穩重，大氣的設計，這裡將會有很多不錯的選擇。

因為瑟馬米什市是西雅圖地區的老牌豪宅區，所以其獨立別墅的平均價格比周邊的幾個城區要高，這也是瑟馬米什市高品質宜居環境的體現。據統計，在瑟馬米什安家的居民平均受教育程度非常高，也就是說其居民素質非常高，大多都是知識分子或公司中上層，甚至高管。2016 年瑟馬米什的暴力犯罪率為 0.099%（對比整個地區的犯罪率 0.35%）。

Zillow 的數據顯示，瑟馬米什最新房產價值指數中值為 90.78 萬美元，比去年同期增長 11.7%，預計下一年增長 5.1%；租金方面，瑟馬米什最新租金指數中值為 3,071 美元/月，比去年同期增長了 2%。

瑟馬米什北部劃入了華盛頓湖學區（Lake Washington School District），學區綜合評分為 9 分。學區內評分為 10 分的高中有 3 所，初中有 23 所，小學有 17 所。而該市南部劃入了伊瑟闊學區（Issaquah School District），學區評分為 9 分。學區內評分最高的高中為 8 分，10 分初中有四所，小學有六所。

東區還有好幾個很棒的地區，因為篇幅有限，無法一次介紹，留待下次繼續。如果你想在西雅圖買房子或賣房子，歡迎來信與我聯絡 elleninwa@gmail.com。

外國人在美國買房子可以申請房屋貸款嗎?

海外客戶在詢問美國房地產的時候，最常問得兩個問題是:

• 沒有美國身份，可以在美國買房子嗎? 有沒有額外的稅?
• 沒有美國身分，可以在美國申請房屋貸款嗎？

首先，外國人在美國購買房產完全沒問題，和美國人一樣，沒有任何額外的稅。加拿大的溫哥華和多倫多對於非國民收取額外20%的購屋稅，香港對於外國人購買房產收取額外15%的購屋稅，新加坡從今年四月起更是將外國人的額外購屋稅加到60%，一間$100萬美元的房子，外國人在新加坡要付$160萬美元。

唯一反其道而行的就是美國，對外國人一點額外的稅也不課。

美國採取資本菁英開放路線，只要是有錢或是有能力的人，美國政府都歡迎，它們相信人才與資金是保持美國創新優勢的重要資本。美國非常鼓勵外國人來投資，大概是全世界對外國人投資最友善的地方，只要你有錢，不怕你過來置產、投資、或消費。想一想這是有幾分道理，看看美國有多少印度人移民，即使做到大公司的CEO，他們還是在幫美國創造GDP。而對外國移民來說，美國是最容易翻身的地方，許多移民來美國實現了美國夢，大大改變了自己和下一代的人生。

那外國人在美國買房子可以貸款嗎？先講結論，理論上可以，但實際上不行。

美國的銀行不做外國人的貸款，有做外國人貸款的只有一些華資銀行，像是Cathay bank，East West Bank，HSBC (premier banking客戶)。這些銀行會寄申請表給海外的客戶，客戶填好表格後，連同其他要求的資料一起寄回給銀行，讓銀行核貸。通常，貸款銀行要求以下證明：收入證明（包含工資、職位、在職時間等資料。）
信用記錄（無美國社會安全號（SSN）申請者需要提供信用卡、銀行賬戶、電話號碼等記錄。）
海外銀行存款證明（至少有兩個月的存款證明：有能力支付首付款、未來一年的本金、利息、房屋保險和地稅等保證金，以及高額存款來源說明。）

海外資料審核不像美國境內那麼快速方便，這個過程一般要花上幾個月，曠日費時又繁瑣。

再來，貸款給外國人的風險比本國人高，因此這些貸款銀行對外國人收取的貸款利率都會比本國人高一節，目前銀行給外國人的房屋貸款利率大概是9%，而香港或是台灣的貸款利率不到3%，如果有收入證明跟信用紀錄可以提供給美國的華資銀行，直接在香港或是台灣辦理貸款就好，完全沒有在美國貸款的理由。

對於想要買美國房子但是又沒有足夠現金的外國客戶，我的建議是把居住地的資產增貸，領出現金購買美國的房子。

舉例來說，假設你住在台灣，

在台北有一間市價$100萬美金的房子，

手邊有$10萬美金的現金。

你可以將這間房子拿去台灣的銀行辦理增貸，要是銀行審核增貸金額$60萬美金，再加上手邊的10萬，就有$70萬美金的現金可以用來買美國的房子，通常銀行一個月就可以完成增貸，方便，而且資金成本比在美國貸款低很多。

這是最多外國客戶用的方法，提供給您參考，如果想要找西雅圖的房子，歡迎來信與我聯絡: elleninwa@gmail.com。

在美國買新成屋：為什麼你需要地產經紀幫你買全新的房子？

最近的西雅圖一片火熱，有出價的朋友都親自體驗過了。因為二手房太競爭，很多人開始把眼光轉向新成屋。新成屋釋出的單位比較多，比起二手房可能有上百個offers競爭還是好一點，而且房子新，通常不會有甚麼大問題。如果以為買新成屋很簡單而掉以輕心，損失可能很大的，讓我和大家分享一個不久前發生的故事。

事情是這樣的，上個月有位客人突然聯繫我，和我說他要來西雅圖看房，我趕緊安排人帶他看房子。本來客戶想看二手房，在我們評估他的預算之後，覺得他可以考慮在Kirkland還不錯的新房子，就帶他看了幾個不同區域的新建案，客戶很喜歡其中一棟建商保留戶，因為是model house，建商想留著房屋全室裝修的樣子給其他買家參觀，要過一兩個月才會賣，我們答應客戶等建商要賣的時候立即告訴他。第一天看屋行結束後，客戶說他想自己到處看看繞繞，還要留時間購物，接下來就先不和我們一起看屋。

一個星期後，客戶在社交媒體上貼了一個建案的照片，不久後，他傳訊告訴我他買了那棟房子，之後有需要再找我幫忙。

會自己走進建商辦公室的買家都是沒有在美國和建商打過交道的人，在美國新成屋的眉角才多，對當地建築業不了解的人很容易就成為建商眼中的小白兔。

風險一：找到施工品質很差的建商

這個客戶自己找到的正是一個西雅圖惡名昭彰的建商，建商和我無冤無仇，全名我就不講了，D開頭的，了解西雅圖房市的人會知道我說的是哪一個建商，不知道的也請別問我，我的工作是幫客戶找到好的建商的房子而不是樹敵。這個建商蓋的房子，大約兩三年後會開始出現問題，小則牆壁有點裂痕，大則是房子開始漏水。上次聽到的消息是有幾位屋主要集結起來一起告這個建商。。。新房子剛蓋好都很美，看不出問題，所以了解建商的口碑非常重要。我推薦新房子的時候，建商的施工品質絕對是第一個考量，施工品質差的建案絕對不推薦給客戶。當初安排新房子帶看的時候我特地略過這個建商的案子不介紹就是因為這個建商的建築品質有很大的問題，沒想到客戶自己找上，沒告訴我，直接和建商簽約，就這樣掉進坑。

風險二：直接和建商簽約，花更多的錢

沒錯，直接找建商買新成屋非但省不了錢，反而會買更貴。

美國的房屋市場是一個非常成熟的市場，98%的房子都是透過地產經紀人買賣。如果你獨自走入建商的辦公室說要買房子，建商會自動安排他們的銷售地產經紀人當作你的經紀人，你以為是自己向建商買，其實是買賣雙邊的代理都被建商拿走了。當你的經紀人是建商的員工，他看顧的自然是建商的利益還是你的利益呢？(如果他看顧的是你的利益那他也已經捲鋪蓋走人了。。。)

美國的房屋買賣合約和亞洲不一樣，有非常繁瑣的條文，其中，新成屋的合約又比二手房來的複雜。建商會告訴你這些是標準合約，盡責一點的帶你看過一遍條約就要求你簽名回傳；自己找的經紀人則會從你的立場幫你仔細審閱合約裡面所有重要的條文。我曾經幫一位客戶在建商的合約中發現錯誤而替客戶省下好幾千美元。另外，很多新房子在買的時候還沒有完全蓋好，有骨架但是還沒蓋牆，或是蓋牆了但是還沒舖地板。這種時候你找的經紀人可以幫你評估哪些需要更改哪些不需要，需要更改的地方是找建商還是找其他的工程公司處理。有買過新成屋的人都知道建商提供的房屋升級選擇比市價貴很多，經紀人可以推薦你當地優良的工程公司，省下一筆升級的費用。許多和我買過新房屋的客戶都用過我介紹的工程公司裝修地板、油漆、或是櫥櫃升級而輕易省下上萬元美金。

議價也是一門藝術。美國的房子和亞洲不一樣，不會開高價讓買方去砍價，西雅圖的房子更不用說，很多都是要加價買。新房子的議價狀況取決於建商，每個建商的態度不一樣，我們和建商常常打交道，哪個建商有多少空間我們心裡大概都清楚。同樣的商品，建商對於不同的人出面議價也會有不同的策略。就像在7-11和Costco買東西一樣，在Costco買到的價錢一定比7-11低，Costco是經銷，7-11是零售，不同的行銷通路，不同的價格優惠，就這麼簡單。一個好的建商，我們肯定合作過許多次，建商當然願意給我們比較優惠的條件；自己去找建商買房子，建商肯定是用零售價出售。人同此心，心同此理，如果你是建商你也會這麼做。有些建案的價錢很硬，一毛都不能降，在這種情況下，我們有時還是可以拿到一些除了價錢以外的優惠。

記得上個月我幫客戶買的Sammamish全新別墅嗎？除了買方相當的有誠意，一早把現金準備好，建商也是看到我們過去的良好紀錄和信譽，最後願意用破盤價賣給我們。美國的房屋交易價格是透明的，在市況好的時候極少有建商願意把自己的價錢打壞，因為房屋成交價公開後，他們會馬上收到其他戶買家的抗議。現在是賣方市場，99.9%的建商都是一間一間房子推出，然後一個賣的比一個高價，我到現在還是覺得我們能說服建商用折扣價賣出一間這麼好的房子是一場很漂亮的勝仗。:-)

另外很重要的一點：在美國買房子是不需要付仲介費的，買方不用付服務費給地產經紀人。沒錯，一毛都不用付。不管是新成屋或是二手房都一樣，買方不需要付地產經紀人的佣金。在這種情況下，不找一位地產經紀人幫你，自己忙和一場為了什麼？_­

最後一個自己買房子的風險是忽略了房屋周邊的嫌惡設施

Seeing is believing，眼見為憑，我們常常以為自己看過就沒問題，問題是業餘的人常常會看不到問題所在。再說回這個客戶的案例，他在聖誕節的時候特地飛來西雅圖看房子，無非是想說看了房子才放心，於是看到滿意的屋況和風水，馬上興沖沖地找建商簽約。結果，不但建商是一個問題建商，這間房子的地點還在一個高壓電塔的隔壁。先不說房子未來是不是要折價出售，就算一輩子不賣，住在高壓電塔也讓人難以安心。

在從事地產的生涯中，我遇到各種不同的人，其中成功的人都有幾個共通點：借助他人力量來完成自己的目標，接受專業的建議，和他人合作並且追求共好。不管你在哪一州，是不是找我幫你買賣房子，我都建議您買新房子一定要自己找專業的房屋經紀人幫忙，而不要用建商安排的經紀人，才不會因小失大。找到一位值得信任的地產經紀人，就算自己沒有親眼看過房子都可以安心買到好房。

如果你對西雅圖的哪個新建案有興趣，歡迎來信與我聯絡。如果您想自己先去建案地點看看，記得不要留下任何你的個人資料，一旦留下個人資料，就只能自己和建商協調，沒有任何其他的地產經紀人能夠再幫助你購買該建案，這是美國新成屋購買的不成文規定。西雅圖有很多的新成屋選擇，想購買全新的房子、獲得更多訊息，請來信到 elleninwa@gmail.com. J

Google靜靜在西雅圖的Kirkland擴張

【4000萬美元買下Kirkland一塊新地】

根據《商業周刊》報導，今年8月底Google以4000萬美元的價格，在Kirkland市區Kirkland Urban開發區東面，買下一塊1.3英畝的新地。

Google發言人表示：“新地的購入，將為公司在西雅圖地區的長期發展提供更大空間。”
雖然疫情期間大家都在家上班，但看起來Google並未停止在西雅圖擴張的腳步。去年，Google已經將Kirkland Urban一塊2.5英畝的地和2棟辦公樓買下，新建的辦公大樓預計今年年底即可完工。

加上South Lake Union，Amazon後院的Google Cloud辦公室，Google在西雅圖地區擁有的辦公區域面積，總共超過了280萬平方英尺。

粗略估算，這些辦公地區可以容納至少14,000位員工，而目前Google在西雅圖地區的員工約為5,750，也就是說，未來幾年內Google還要在西雅圖增加三倍的員工，勢必會為已經人才濟濟的西雅圖，吸引到更多的人才。

移民西雅圖的置產經驗分享

Cathy (化名) 是我的客戶，在感恩節前夕幫她買到她未來的家。憑著有路就走、沒路就開路走的魄力，她和三個小孩已經準備好在一年後搬來西雅圖移民。從開始構想到完成行動，只有短短三個月的時間，非常不簡單喔，她是怎麼做到的。


😊可以說說你的背景嗎？

我是一個家庭主婦，結婚之前曾經在企業上班過，和先生結婚、生了孩子後，就在家裡照顧小孩還有幫忙打理先生的事業。


😊怎麼會想要移民美國呢？

這個念頭很就以前就有了，只是一直以來都沒有行動，現在老大小學五年級，課業開始變重，我和先生開始覺得到了一個十字路口，必須要做一個決定。我先生是高知識份子，有很好的教育程度，現在自己執業，事業也做得很好，但是他心裡一直有一個小小的遺憾，就是沒有出國留學。在他年輕的時候，曾經和父母提出留學的想法，但是當時家裡反對，最後沒能成行。他一直覺得，如果當時出國了，今日會有更寬廣的視野，表達能力和自信心也會提升，人生更完整，才是真正的成功。今日台灣的教學雖然比以前進步很多，但是仍然有許多的考試，教育偏重記憶背誦，小孩子的數學考試，公式錯了老師就直接打叉，不管孩子是不是用另外一種方法把答案算出來，如此扼殺創意，讓我無法認同。我和先生希望幫孩子換個更好的環境，培養他們獨立思考以及清晰的表達能力，因此我們開始積極規劃移民。


😊為什麼會想到移民西雅圖？

我曾經在美東念書，也在洛杉磯住過。美東北大荒紐澤西地區和亞洲的環境相差巨大，冬天寒冷偏僻，生活非常苦悶，而且離台灣很遠，單程飛過去一趟要快20小時，所以一開始我們就決定移民美西。

洛杉磯剛好和美東相反，是一個高度華人的地區，爾灣(Irvine)一些好區的華人比例超過80%，講台語都可以通。既然決定帶孩子出國，我希望給他們比較多元的環境，讓他們融入美國當地人的生活，所以目標是找一個種族相對來說平均分配的地方。西雅圖的華人比例大約20%，對我和孩子來說都剛剛好，有同鄉可以互相照應，也有當地美國人可以文化交流。另外，洛杉磯的誘惑比較多，酒吧、撞球、KTV都很容易找到，太多好玩的。我是自己帶著三個孩子出國，想要找一個比較天然的環境居住，讓孩子專心求學。


😊分享一下你是怎麼開始移民西雅圖的第一步的？

我們是在今年暑假才開始第一步，我和先生帶著小孩來西雅圖看環境。我們選擇住在airbnb，小孩去參加當地的summer camp暑期營，體驗當地人的生活。airbnb的主人是一個很親切的人，我常常跟他聊天，問他西雅圖有什麼活動可以參加，平常大家都在做什麼，他向我們推薦了許多當地人的社交活動，blue angel等等。從西雅圖回來之後，我和先生以及孩子都對西雅圖非常滿意，就開始尋找房子。


😊你喜歡西雅圖的什麼？

最喜歡西雅圖高度的教育水準和人文素養，以前我唸書的紐澤西，環境很鄉村，百貨公司幾十年來沒有變過，沒有什麼不好，只是走進去很像在看幾十年前的影集六人行(Friends)。西雅圖的市容乾淨整齊，這裡的居民兼容並蓄，走在西雅圖的街道上，可以從大家的言談中感覺到這裡的人文素養，我很喜歡這一點。另外我是一個很喜歡大自然的人，但是不是像紐澤西那種前不著村後不著店的感覺 (註：可以感覺到Cathy對於紐澤西的相見不如懷念)，西雅圖的大自然和現代感則是非常平衡，到處充滿綠樹，但也處處有人跡，是一種有規劃過的自然環境。


😊怎麼會想說搬過來之前先買房子呢？

把一家人搬過去，最重要的就是先確定安身之所，我曾經在紐澤西念書，非常了解有一個長期落腳地點的重要。有了房子才會有自己的水電帳單，有了自己的水電帳單才可以幫孩子申請學校，家具也可以開始安排寄送，這些都不是租房子能夠辦到的。等到帶著孩子來到西雅圖後，我會開始忙著小孩上下學，跟著小孩適應當地生活，哪裡還有時間找房子。有些人會想說先租個房子搬過來再看看，我不傾向這樣做，小孩報名公立學校需要戶籍，租了房子，萬一之後買在別區，孩子要再轉學一次，好不容易才適應的生活又被打亂，對孩子來說會是非常大的干擾。移民是一個很大的轉變，我希望孩子一過來就有安穩安定的生活，讓他們從搬過來的第一天就開始打造屬於我們的家，租房子的變動無法滿足我們這點。考慮移民過來的朋友們，在過來之前就先把房子買好會是比較穩當的選擇。


😊在台灣買美國的房子容易嗎？

本來我也沒有想過在台灣買西雅圖的房子這麼容易，一開始我在網路上搜尋了一下，先是找到一位中國的地產仲介，經驗不大好，幾次對話下來，好像隔空抓藥，無法給我足夠的信心。後來意外遇上Ellen，和她通話後很快就建立了信任感，她對於西雅圖的環境還有房子的介紹都相當到位，也很了解移民家庭的需求。我在網路上看了一陣子房源，注意到我喜歡的房子通常幾天就賣掉了，西雅圖的房子是人搶房子，不是房子等人買。Ellen的動作超快，我寄給她喜歡的房子，她總是用最快的速度回覆我，幫我分析房子的優缺點，讓我感覺自己好像多了一雙眼睛。美國的房子交易非常透明，所有的房源在網路上一清二楚，加上Ellen的幫忙，我在一個月之內就搶贏其他的買家，買到自己喜歡的房子。看到房子在網路上顯示賣出的那天，我高興得想大叫，夢想終於落實了第一步!


😊移民過來打算如何過生活？

我會帶著三個孩子過來西雅圖生活，先生在台灣有自己的醫療事業，短期無法過來，不過幸好自己的事業還算有些彈性，一年可以過來四五次，相信全家人的感情還是可以維繫。前半年我的重心會花在三個孩子身上，等他們適應後，我再開始思考自己是不是在當地找份工作或是做些什麼事。我和先生也做了一些財務規劃，等到有充足的被動收入，先生就可以搬過來一起團聚。


😊對於其他打算移民西雅圖的人，你有沒有什麼建議給他們？

我建議大家抱持正面樂觀的想法，人生踏出了第一步才知道下一步該怎麼走，我們怕的常常只是離開舒適圈的感覺，而不是新生活真的有多難適應。有決定就去做，日後回頭看才不會有遺憾。


遇到Cathy，讓我體會到為母則強的真義，一個人帶著三個小孩過來美國生活真的很了不起，如果你也和Cathy一樣打算移民西雅圖，趕快連絡我，我很樂意幫你做最好的建議，幫助您在過來之前買到一個適合自己的家!  elleninwa@gmail.com