Monday, January 16, 2017

Q&A: 如何凖備買房子的出價書(offer)?



在中港台買房子,都是房屋經紀人準備一份要約書(斡旋書),給買方填上欲購金額、簽好名之後,由經紀人交給賣方。

在美國,這樣子的流程也是大致相同,但是很不一樣的是,美國的出價書有非常多的細節需要註明,不像中港台的要約書,通常只要寫好金額就好。我曾經遇到一位朋友,他平日很忙,我寄給他的房產信息他往往都在房子已經賣出後才聯繫我。有一次他終於趕上了,在賣家要截止收件前聯絡我,但是也沒有好到哪,那時候距離賣方截止收件只剩下三小時。一般美國的經紀人在截止日期前一天已經不會接新客戶,因為有太多細節要準備。但是這個朋友錯過太多次,所以我決定幫他趕件,在一個小時之內把出價書準備好,二個小時內送到賣方手上。那次真的是用了洪荒之力完成一單,腦細胞陣亡不少。

美國的出價書有什麼不同呢?首先,價格就是一門學問。價格不是寫一個50萬美元就算了,美國的出價書上有一個"加價條款",你的底價可能是50萬,但是為了避免有人出52萬買到,你可能會在加價條款上註明你最高願意加到53萬。一間好房子如果開價50萬美元,很可能結標55萬美元,這時候加價條款怎麼設計就非常重要。這裡面有不少的訣竅,有經驗的經紀人可以設計出很好的定價策略。

美國出價書的另一個特別之處就是有不同的保障條款,包括房屋屋況保障、貸款保障等等。房屋屋況保障就是說買方在合約被接受之後,有一定的時間可以請第三方專業的驗屋師來檢驗房子,確定房子沒有大問題才繼續合約。美國是很重視專業的國家,這些驗屋師不是隨隨便便可以驗屋,是要經過考試、獲得執照才可以當驗屋師。一位有執照的驗屋師,賺得錢可能比在Amazon上班的工程師還多。

另外還有貸款保障,顧名思義,指得是房屋如果沒有辦法順利獲得銀行得鑑價及貸款,這個交易就無法成立。在海外的買家一般都是用現金交易無需貸款,所以這一像保障都會自動放棄。

這些就是美國出價書的一些眉角,細節其實還有很多,一位有經驗的經紀人都可以給上最好的建議。


如果需要更多信息,可以加我的Line: ellenhouse 或是email: elleninwa@gmail.com

Sunday, January 15, 2017

買美國的房子,需要親自飛去美國嗎?

這是每個在海外打算買美國房子必問的問題,畢竟美國不若日本、泰國,買張機票便宜,周末飛過去待兩、三天就可以;西雅圖在美國西岸,從亞洲飛過去已經比東岸近很多,但都要13個小時,不是隨時說走就走。也就是因為這樣,大家更想清楚了解買美國的房子需不需要親自飛過去,如果需要,又是何時要飛?

好消息是,買美國的房子完全不用親自飛去美國,所有的流程,都可以在線上完成,而且資訊清楚透明,全世界找不到比在美國買房子更方便的地方了。這麼方便的流程都要歸功於美國完善的制度與先進的科技。美國會成為世界大國是有原因的,它的科技一直不斷創新,除了我們熟知的facebook、google、paypal、Apple、Uber,美國還有許許多多的網路創新,線上合約就是其中一項。

早在好幾年前,有人意識到紙本合約的不便,美國幅員遼闊,簽約要約好時間開車到律師樓是很麻煩的事情,因此就有人創立了線上合約的公司,將一切簽名都電子化。目前在美國有好幾家線上合約公司都做得有聲有色,西雅圖也是這些公司的營運重鎮。

結論是,在美國買房子,不但不用飛過去美國,還可以快速地收到電子合約,不需要像買賣其他國家的房子一樣郵寄紙本合約,一切快速安全又方便。如果需要更多信息,可以加我的Line: ellenhouse 或是email給我:elleninwa@gmail.com

Saturday, November 26, 2016

買房子的第二步:找房子



之前聊過買房子的第一步是準備資金,資金預備好了,今天來談談第二步 - 找房子。

昨天在facebook上po出了一間很超值的房子,有蠻多朋友都有興趣,本來房子的結標日是下星期,但是在昨天晚上,有買家開出優沃的條件,讓賣家連結標也不等了,決定直接賣出,留下一群錯愕的有興趣買家。這種事情其實不常發生,尤其在現在賣方市場更少,但是我推薦的第一間房子就遇到,只能安慰自己有認真做功課,向大家推薦的果然是搶手貨。(苦笑)

為什麼會有這種情況發生呢?這就要談談美國的賣房制度。在美國,所有正常出售的房子都要在一個全國統一的系統登記,拿到一個編號,所以一間房子在出售,售價多少,大家都會知道,非常公開透明,不會有亞洲市場一間房子給不同的房仲賣可能會有不同售價的情況發生。除了寫明價錢、大小、地點等等房屋的資訊,賣方仲介還必須寫明遊戲規則,也就是房屋結標日。有些賣方急著賣屋,他就會選擇review offer upon receipt,也就是先搶先贏;有些賣方覺得自己的房子超值,可以收到多位買方出價,他就會定下一個結標日,在結標時候看所有出價單,再決定要選哪一個買家。

通常選擇了結標日,就不能改變遊戲規則,不然賣方仲介有可能違反專業倫理,但是有些賣方仲介會游走灰色地帶,在遊戲規則上寫一個結標日,然後再加一條但書"有可能決定提早結標"。昨天推薦的房子應該就是這種情況。

這間房子的結標日原本是定在下周一,在這個周六賣方仲介舉辦房屋開放日,也就是open house,讓所有人可以進入房子參觀,大家在這個時候可以把房子上上下下看個透徹。看完房子,大家心裡就有個底,喜不喜歡、要出多少價都會在看完房子之後有一個更清楚的概念。

這間房子會在昨天晚上賣掉,正是因為它周六要辦open house,這間房子條件很好又便宜,一旦open house,大家看過之後,一定會遇到很多的競爭。為了避免搶不到房子,這位買家所幸直接出一個很好的價錢,看看賣方會不會心動。買方開出的條件應該是真的很好,讓賣方無法拒絕,所以賣方就決定直接將房子賣給他,不等其他人的出價,也取消明天的open house。

Open house是一件很有趣的事情,但是對於國外的買家,沒有辦法參加open house要怎麼辦呢?還有別的辦法。美國是一個非常會做行銷的國家,所以一間房子要出售,通常賣方都會幫房子拍照。照片不是隨便自己拍的,通常都是請專業的攝影師來操刀,讓照片可以很清楚地顯示房屋的格局還有特色。另外,美國的房屋買賣制度很健全,每個步驟都有專業的人負責。在美國有專門的房屋驗屋師,可以幫你把房屋的裡裡外外檢驗一遍,看看有沒有哪裡有問題。房屋驗屋師是要有執照才能做的,如果隨便檢驗或是有重大問題沒有在報告寫出來,會被吊銷執照,所以無法自己親自去看房子的買方,聘請一個驗屋師幫你檢視房子是一個很好的選擇。即使是自己去看過房子的買家,大多數也是會花錢請驗屋師再驗一次屋,一間房子動輒幾十萬美金,花個幾百元美金驗屋可以避免一些可能忽略掉的房屋問題很划算。

這就是在美國找房子還有美國買賣房子的一些遊戲規則了,寫了這麼多,最重要的還是要有好的眼光判斷一間房屋是不是好的投資標的,這間房屋很可惜被搶親了,這也說明了西雅圖的房市後市相當地被看好。

Friday, November 18, 2016

十月數據出爐:西雅圖房屋銷售速度全美第一

還沒看到數據之前,已經感覺到西雅圖今年秋天的房市淡季不淡。步入十月,房子賣家收到多位買家出價的情況比比皆是。

十月份有67.6%,也就是超過2/3的房子在二個星期內就簽約了,整個美國大約是21%的房子在二個星期六內簽約,也是很好,但是西雅圖的比例就是全美的三倍。全美房屋賣出天數的中位數是49天,而西雅圖房屋賣出天數的中位數是13天。在這裡買房子要眼明手快,見到喜歡的馬上採取行動。

數字會說話,這也證實了西雅圖正經歷一場大的向上提升轉變。

十一月的選舉是一個干擾市場的訊號,通常大選前市場會觀望,但是這次的選舉期間,西雅圖的房市反而更熱。有不少朋友本來打算等到冬天,選舉完畢天氣冷也進入淡季再出手,但是最近已經決定儘快出價。
十二月美國升息箭在弦上,人民幣、日幣、和眾多亞洲貨幣最近都快速走貶。一但升息,全球資金會從新興市場流入美國,進一步推升美國資產。

最近收到很多朋友詢問西雅圖房屋投資的資訊,為了方便大家,接下來我會在這裡不定期介紹一些好的投資房產,有興趣投資西雅圖房產的朋友,可以聯繫我,這樣就不會錯過好的機會。🙌


希望大家可以和我一樣在西雅圖快意地投資。


Friday, November 11, 2016

美國大選帶來的人生課程


美國總統大選前幾天結束,選舉結果跌破美國媒體還有全世界人的眼鏡:特朗普當選美國第45屆總統。我在美國的朋友以西岸的居多,西岸是柯林頓的票倉,選舉結果一出來,有人傷心落淚、悲憤、恐懼,還有一些人說他們已經不能肯定是911比較恐怖還是119比較恐怖。看看選舉結束之後加拿大移民網站因為人數太多不堪負荷而當機的情形就可以了解這個結果對美國人民帶來的衝擊。這一場選舉的競爭激烈,在支持者幾乎是一半一半的情況之下,不論誰當選,對於另外一半的選民都是一種心裡創傷,人民的智慧在這種時刻受到嚴峻的考驗。

除了選舉這種況日廢時的活動,生活中還有很多的事情也會影響到我們的心情:考試成績不好,申請不到學校就讀,家人生病,失業,經濟壓力大,失戀,被倒債。這些事情對我們的影響往往比選舉還大,發生這些事情,往往讓人的心情跌到谷底,食不下嚥也睡不好。心裡受到創傷的人,最初的反應往往是流淚,接著靜默,然後把自己封閉起來,如果沒有找到適當的情緒出口,有時候就會有憾事發生。

人在遭受創傷的時候,心理狀態很容易回覆到幼年的程度,平日的專業、成熟、穩定可能在瞬間瓦解,某種程度上,我們也可以說這是最原始跟真實的自己。一個失戀的人在被拋棄之後,可能會痛哭,激烈一點的可能出口傷人甚至打人,這些行為和一個不懂事的小孩子失去玩具的反應是一樣的。要好好地處理這些情緒,首先我們要了解生活的本質。

生活中的事物可以歸為三大圈圈,一是控制圈,一是影響圈,一是關心圈。控制圈顧名思義就是我們可以控制的事情,舉凡你今天早上要吃什麼,穿什麼樣的衣服,這些事情都是在你的控制範圍中,你可以做主的;影響圈則是一些你能夠發揮影響力但是無法做出決定的事情。舉個例子,你和太太在時代廣場逛街,太太看到今年秋冬的Chanel手袋心裡很喜歡,你跟太太說這個手袋顏色不好看、太大又太重,試圖影響太太不要買。太太心理猶豫,諮詢了店員的意見,店員跟太太說這個手袋是限量款,店裡只剩下一個,錯過就沒有了。太太左思右想後最後決定刷卡買下這個手袋。這件事情說明了影響圈和控制圈的關係,你太太購買手袋這件事情在你和店員的影響圈裡,你們試圖影響這件事情的發生,但是最終這事情是在太太的控制圈內,還是太太控制了事情的結果。除了控制圈和影響圈,最後的一個圈是關心圈,這個圈裡包含了很多我們關心但是沒有辦法改變的事情。在奧運比賽中,我們都關心奧運賽事,也希望自己國家的選手拿獎牌,但是選手們有沒有辦法拿獎是我們無法影響也無法控制的,我們唯一能做的就是幫他們加油或是祈禱;下個星期要出國旅行,我們希望到時候國外是好天氣但是無法控制或影響這個結果,這一類的事情都是屬於關心圈裡的事情。

了解到生活中事物的本質,我們就理解了為什麼事情會在我們預期之外發生。有了這一層理解,我們對於許多的事情就比較能夠釋懷,接下來要做的,就是把重心放在自己控制圈裡面的事情。一個人失業了,也許是因為大環境景氣不好,也許是公司解散,這不是他可以控制的事情。面對不能控制的事情最好的態度就是不要再去想它,把心力專心地放在自己可以控制的事情。他可以控制的是把自己的專業技能培養好,把自己的健康顧好,把自己的儀容狀態調整好,然後好整以暇地重新出發。同樣的模式可以套用在一個失戀的人身上。感情沒有對與錯,大部分的時候更沒有道理可言。許多失戀的人會自殘或是殘害對方是因為太執著於控制關心圈裡面的事,如果能夠把注意力拉回到自己的控制圈內,先從好好吃飯睡覺開始,一點一點地找回對自己生命的掌握權,假以時日會發現自己成長了、有自信了,那些曾經看起來很嚴重,無法控制的事情即使有些許遺憾,也已經不再那麼重要。


生活中不如意事十之八九,活得比較快樂的人並不是因為遭遇到的挫折少,而是他們比較懂得面對與處理挫敗。許多情緒的發生都是因為我們不經意地把自己的期望放到影響圈甚至是關心圈,如果我們能夠慢慢地將期望收回到自己的控制圈中,人生自然可以簡單快樂得多。

Saturday, October 29, 2016

大消息 : 大陸樓市急凍,那香港跟台灣呢?


之前幾次提到大陸的房價暴漲到不合理,果然這幾天開始崩了,大陸政府想辦法讓樓市降溫看到初步成果,大陸經濟正在加護病房觀察。深圳的上班族不吃不喝40年才能買得起一套房,如果還要吃喝養小孩,估計一輩子工作留下的只有債。

這聽起來是不是很熟悉?台灣和香港也有類似的問題,台灣的樓價已經下跌超過一年,問題是居民的薪水凍漲,原本不吃喝30年可以買到一套房子現在變成25年勉強買到一套,實在沒有好多少;香港的房價在今年上半年回軟,但到八月開始因為熱錢氾濫又炒了起來,某個評論家在年初的時候説今年樓價沒跌三成他要食屎,沒幾個月後樓市又漲,他應該很怕有人要他兌現承諾。

人不是神,我不做賭博性的發言:今年美股一定漲20%、明年A股跌四成⋯這種誇大造神的言論就像嗑藥一樣,聽得時候很興奮,聽完留下一場空。我喜歡實實在在地看趨勢,用數據和經濟狀況支持自己的觀點,穩紮穩打地達到財務自由。話題轉回來,今年香港的樓市沒跌是禍不是福,香港的經濟不好,以往銅鑼灣天價的旺舖現在空著,很多公司招聘放緩,周大福店裡的服務員比客人還多,到處都在打折清貨⋯種種的跡象顯示香港目前的經濟狀況非常險峻,結果房價還在虛漲。更糟的是港幣和美元連動,不管十一月的美國總統大選是川普還是柯林頓當選,美國都到了升息的時候,美國一升息,港幣只能跟著升,香港的樓市很大機會爆煲,對香港樓市還抱有希望的民眾要三思。

自己國家的經濟你我可能改變不了,離郷背景也不是每個人的夢想,但是人兩腳、錢四腳,錢可以代替我們去世界各地,幫我們做最好的選擇。當我們每天努力工作的時候,別忘記花些時間,幫自己的錢做好資產規劃,大家一起努力。

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分隔線下為報紙新聞:

【深圳房贷业务腰斩 二手房报价跌10%】最近深圳各家银行要求更加严格地审查房贷资料,包括客户收入流水真实性与额度、离婚证真实性、首付款来源等。由于审查环节更严,银行房贷审批时间由原来的半个月延长至一个月左右。某国有银行深圳分行个贷经理说最近工作量少了,“现在只有以前的一半吧,而且有些还是以前存续下来的客户,年底两个月会更少。”除学区房坚挺外,普通二手房报价已跌10%上下。(华夏时报)

Thursday, October 27, 2016

地表最大咖啡店



講到喝咖啡,就不得不想到StarbucksStarbucks的總部在西雅圖,所以在西雅圖有很好幾間老店都是著名的觀光景點,不過今天要跟大家介紹的是私房景點,旅遊書上絕對看不到的一間分店,愛喝咖啡的人看完文章之後可能馬上想要買機票飛去西雅圖體驗一下了。

大部分的人從旅遊書上看到的都是Starbuck在Pike Place的店,那間店是Starbucks的老店,所以到西雅圖的人大多會去到此一遊,不過那間店我自己覺得沒有什麼特別,今天我要介紹的是比Pike Place那間Starbucks好一百倍的另外一家分店,嘿嘿,這個是口袋名單,旅遊書上保證找不到的。所以出去旅遊真的不用看旅遊書,通常觀光客去的地方都是人擠人也不一定看得到當地的特色。

寫了半天,趕緊來介紹這間店,這間店的店名叫做Reserve Roastery,是Starbucks的旗艦店,整間店挑高,空間非常寬敞,有15000平方呎,大約450坪,應該是全球最大間的咖啡店。Starbucks2014年的12月開了這家咖啡旗艦概念店,地點選在西雅圖最潮流的Capitol Hill,這間店有大型的咖啡豆製造機器,整個咖啡豆的生產過程都很清楚地呈現在消費者眼前,另外,它還有一個咖啡品嚐空間,消費者可以品嘗店裡的多種咖啡並且和店裡的專業咖啡人員互動。Starbucks預計要在全球開100間像Reserve Roastery這樣子的咖啡旗艦店,聽說今年會在亞洲展店,不過第一間以及最大間的應該就是西雅圖這間了。
 

我去過這間店好幾次,每次去都有新收穫,為了讓消費者清楚看到咖啡豆的生產過程,咖啡豆製造機器的四周都是透明的牆面,在牆面的旁邊還做了一個高幾階的夾層,讓消費者可以走上去從高處看機器如何運作。這家店不是只有賣咖啡,還有賣很多好吃的糕點,高點配上咖啡、舒適的環境、還有濃濃的咖啡香,一進去我都不想要出來了。



下面是一些店裡的照片,實際上店裡的感覺比照片更明亮寬敞,有到西雅圖的人記得到此一遊呀。

Reserve Roastery:
1124 Pike Street, Seattle, WA98101