買房子的第二步：找房子

之前聊過買房子的第一步是準備資金，資金預備好了，今天來談談第二步 - 找房子。


昨天在facebook上po出了一間很超值的房子，有蠻多朋友都有興趣，本來房子的結標日是下星期，但是在昨天晚上，有買家開出優沃的條件，讓賣家連結標也不等了，決定直接賣出，留下一群錯愕的有興趣買家。這種事情其實不常發生，尤其在現在賣方市場更少，但是我推薦的第一間房子就遇到，只能安慰自己有認真做功課，向大家推薦的果然是搶手貨。（苦笑）


為什麼會有這種情況發生呢？這就要談談美國的賣房制度。在美國，所有正常出售的房子都要在一個全國統一的系統登記，拿到一個編號，所以一間房子在出售，售價多少，大家都會知道，非常公開透明，不會有亞洲市場一間房子給不同的房仲賣可能會有不同售價的情況發生。除了寫明價錢、大小、地點等等房屋的資訊，賣方仲介還必須寫明遊戲規則，也就是房屋結標日。有些賣方急著賣屋，他就會選擇review offer upon receipt，也就是先搶先贏；有些賣方覺得自己的房子超值，可以收到多位買方出價，他就會定下一個結標日，在結標時候看所有出價單，再決定要選哪一個買家。


通常選擇了結標日，就不能改變遊戲規則，不然賣方仲介有可能違反專業倫理，但是有些賣方仲介會游走灰色地帶，在遊戲規則上寫一個結標日，然後再加一條但書＂有可能決定提早結標＂。昨天推薦的房子應該就是這種情況。


這間房子的結標日原本是定在下周一，在這個周六賣方仲介舉辦房屋開放日，也就是open house，讓所有人可以進入房子參觀，大家在這個時候可以把房子上上下下看個透徹。看完房子，大家心裡就有個底，喜不喜歡、要出多少價都會在看完房子之後有一個更清楚的概念。


這間房子會在昨天晚上賣掉，正是因為它周六要辦open house，這間房子條件很好又便宜，一旦open house，大家看過之後，一定會遇到很多的競爭。為了避免搶不到房子，這位買家所幸直接出一個很好的價錢，看看賣方會不會心動。買方開出的條件應該是真的很好，讓賣方無法拒絕，所以賣方就決定直接將房子賣給他，不等其他人的出價，也取消明天的open house。


Open house是一件很有趣的事情，但是對於國外的買家，沒有辦法參加open house要怎麼辦呢？還有別的辦法。美國是一個非常會做行銷的國家，所以一間房子要出售，通常賣方都會幫房子拍照。照片不是隨便自己拍的，通常都是請專業的攝影師來操刀，讓照片可以很清楚地顯示房屋的格局還有特色。另外，美國的房屋買賣制度很健全，每個步驟都有專業的人負責。在美國有專門的房屋驗屋師，可以幫你把房屋的裡裡外外檢驗一遍，看看有沒有哪裡有問題。房屋驗屋師是要有執照才能做的，如果隨便檢驗或是有重大問題沒有在報告寫出來，會被吊銷執照，所以無法自己親自去看房子的買方，聘請一個驗屋師幫你檢視房子是一個很好的選擇。即使是自己去看過房子的買家，大多數也是會花錢請驗屋師再驗一次屋，一間房子動輒幾十萬美金，花個幾百元美金驗屋可以避免一些可能忽略掉的房屋問題很划算。


這就是在美國找房子還有美國買賣房子的一些遊戲規則了，寫了這麼多，最重要的還是要有好的眼光判斷一間房屋是不是好的投資標的，這間房屋很可惜被搶親了，這也說明了西雅圖的房市後市相當地被看好。

十月數據出爐：西雅圖房屋銷售速度全美第一

還沒看到數據之前，已經感覺到西雅圖今年秋天的房市淡季不淡。步入十月，房子賣家收到多位買家出價的情況比比皆是。

十月份有67.6%，也就是超過2/3的房子在二個星期內就簽約了，整個美國大約是21%的房子在二個星期六內簽約，也是很好，但是西雅圖的比例就是全美的三倍。全美房屋賣出天數的中位數是49天，而西雅圖房屋賣出天數的中位數是13天。在這裡買房子要眼明手快，見到喜歡的馬上採取行動。

數字會說話，這也證實了西雅圖正經歷一場大的向上提升轉變。

十一月的選舉是一個干擾市場的訊號，通常大選前市場會觀望，但是這次的選舉期間，西雅圖的房市反而更熱。有不少朋友本來打算等到冬天，選舉完畢天氣冷也進入淡季再出手，但是最近已經決定儘快出價。

十二月美國升息箭在弦上，人民幣、日幣、和眾多亞洲貨幣最近都快速走貶。一但升息，全球資金會從新興市場流入美國，進一步推升美國資產。

最近收到很多朋友詢問西雅圖房屋投資的資訊，為了方便大家，接下來我會在這裡不定期介紹一些好的投資房產，有興趣投資西雅圖房產的朋友，可以聯繫我，這樣就不會錯過好的機會。🙌

希望大家可以和我一樣在西雅圖快意地投資。

美國大選帶來的人生課程

美國總統大選前幾天結束，選舉結果跌破美國媒體還有全世界人的眼鏡：特朗普當選美國第45屆總統。我在美國的朋友以西岸的居多，西岸是柯林頓的票倉，選舉結果一出來，有人傷心落淚、悲憤、恐懼，還有一些人說他們已經不能肯定是911比較恐怖還是119比較恐怖。看看選舉結束之後加拿大移民網站因為人數太多不堪負荷而當機的情形就可以了解這個結果對美國人民帶來的衝擊。這一場選舉的競爭激烈，在支持者幾乎是一半一半的情況之下，不論誰當選，對於另外一半的選民都是一種心裡創傷，人民的智慧在這種時刻受到嚴峻的考驗。

除了選舉這種況日廢時的活動，生活中還有很多的事情也會影響到我們的心情：考試成績不好，申請不到學校就讀，家人生病，失業，經濟壓力大，失戀，被倒債。這些事情對我們的影響往往比選舉還大，發生這些事情，往往讓人的心情跌到谷底，食不下嚥也睡不好。心裡受到創傷的人，最初的反應往往是流淚，接著靜默，然後把自己封閉起來，如果沒有找到適當的情緒出口，有時候就會有憾事發生。

人在遭受創傷的時候，心理狀態很容易回覆到幼年的程度，平日的專業、成熟、穩定可能在瞬間瓦解，某種程度上，我們也可以說這是最原始跟真實的自己。一個失戀的人在被拋棄之後，可能會痛哭，激烈一點的可能出口傷人甚至打人，這些行為和一個不懂事的小孩子失去玩具的反應是一樣的。要好好地處理這些情緒，首先我們要了解生活的本質。

生活中的事物可以歸為三大圈圈，一是控制圈，一是影響圈，一是關心圈。控制圈顧名思義就是我們可以控制的事情，舉凡你今天早上要吃什麼，穿什麼樣的衣服，這些事情都是在你的控制範圍中，你可以做主的；影響圈則是一些你能夠發揮影響力但是無法做出決定的事情。舉個例子，你和太太在時代廣場逛街，太太看到今年秋冬的Chanel手袋心裡很喜歡，你跟太太說這個手袋顏色不好看、太大又太重，試圖影響太太不要買。太太心理猶豫，諮詢了店員的意見，店員跟太太說這個手袋是限量款，店裡只剩下一個，錯過就沒有了。太太左思右想後最後決定刷卡買下這個手袋。這件事情說明了影響圈和控制圈的關係，你太太購買手袋這件事情在你和店員的影響圈裡，你們試圖影響這件事情的發生，但是最終這事情是在太太的控制圈內，還是太太控制了事情的結果。除了控制圈和影響圈，最後的一個圈是關心圈，這個圈裡包含了很多我們關心但是沒有辦法改變的事情。在奧運比賽中，我們都關心奧運賽事，也希望自己國家的選手拿獎牌，但是選手們有沒有辦法拿獎是我們無法影響也無法控制的，我們唯一能做的就是幫他們加油或是祈禱；下個星期要出國旅行，我們希望到時候國外是好天氣但是無法控制或影響這個結果，這一類的事情都是屬於關心圈裡的事情。

了解到生活中事物的本質，我們就理解了為什麼事情會在我們預期之外發生。有了這一層理解，我們對於許多的事情就比較能夠釋懷，接下來要做的，就是把重心放在自己控制圈裡面的事情。一個人失業了，也許是因為大環境景氣不好，也許是公司解散，這不是他可以控制的事情。面對不能控制的事情最好的態度就是不要再去想它，把心力專心地放在自己可以控制的事情。他可以控制的是把自己的專業技能培養好，把自己的健康顧好，把自己的儀容狀態調整好，然後好整以暇地重新出發。同樣的模式可以套用在一個失戀的人身上。感情沒有對與錯，大部分的時候更沒有道理可言。許多失戀的人會自殘或是殘害對方是因為太執著於控制關心圈裡面的事，如果能夠把注意力拉回到自己的控制圈內，先從好好吃飯睡覺開始，一點一點地找回對自己生命的掌握權，假以時日會發現自己成長了、有自信了，那些曾經看起來很嚴重，無法控制的事情即使有些許遺憾，也已經不再那麼重要。

生活中不如意事十之八九，活得比較快樂的人並不是因為遭遇到的挫折少，而是他們比較懂得面對與處理挫敗。許多情緒的發生都是因為我們不經意地把自己的期望放到影響圈甚至是關心圈，如果我們能夠慢慢地將期望收回到自己的控制圈中，人生自然可以簡單快樂得多。

大消息 : 大陸樓市急凍，那香港跟台灣呢？

之前幾次提到大陸的房價暴漲到不合理，果然這幾天開始崩了，大陸政府想辦法讓樓市降溫看到初步成果，大陸經濟正在加護病房觀察。深圳的上班族不吃不喝40年才能買得起一套房，如果還要吃喝養小孩，估計一輩子工作留下的只有債。

這聽起來是不是很熟悉？台灣和香港也有類似的問題，台灣的樓價已經下跌超過一年，問題是居民的薪水凍漲，原本不吃喝30年可以買到一套房子現在變成25年勉強買到一套，實在沒有好多少；香港的房價在今年上半年回軟，但到八月開始因為熱錢氾濫又炒了起來，某個評論家在年初的時候説今年樓價沒跌三成他要食屎，沒幾個月後樓市又漲，他應該很怕有人要他兌現承諾。

人不是神，我不做賭博性的發言：今年美股一定漲20%、明年A股跌四成⋯這種誇大造神的言論就像嗑藥一樣，聽得時候很興奮，聽完留下一場空。我喜歡實實在在地看趨勢，用數據和經濟狀況支持自己的觀點，穩紮穩打地達到財務自由。話題轉回來，今年香港的樓市沒跌是禍不是福，香港的經濟不好，以往銅鑼灣天價的旺舖現在空著，很多公司招聘放緩，周大福店裡的服務員比客人還多，到處都在打折清貨⋯種種的跡象顯示香港目前的經濟狀況非常險峻，結果房價還在虛漲。更糟的是港幣和美元連動，不管十一月的美國總統大選是川普還是柯林頓當選，美國都到了升息的時候，美國一升息，港幣只能跟著升，香港的樓市很大機會爆煲，對香港樓市還抱有希望的民眾要三思。

自己國家的經濟你我可能改變不了，離郷背景也不是每個人的夢想，但是人兩腳、錢四腳，錢可以代替我們去世界各地，幫我們做最好的選擇。當我們每天努力工作的時候，別忘記花些時間，幫自己的錢做好資產規劃，大家一起努力。

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分隔線下為報紙新聞：

【深圳房贷业务腰斩 二手房报价跌10%】最近深圳各家银行要求更加严格地审查房贷资料，包括客户收入流水真实性与额度、离婚证真实性、首付款来源等。由于审查环节更严，银行房贷审批时间由原来的半个月延长至一个月左右。某国有银行深圳分行个贷经理说最近工作量少了，“现在只有以前的一半吧，而且有些还是以前存续下来的客户，年底两个月会更少。”除学区房坚挺外，普通二手房报价已跌10%上下。（华夏时报）

地表最大咖啡店

講到喝咖啡，就不得不想到Starbucks，Starbucks的總部在西雅圖，所以在西雅圖有很好幾間老店都是著名的觀光景點，不過今天要跟大家介紹的是私房景點，旅遊書上絕對看不到的一間分店，愛喝咖啡的人看完文章之後可能馬上想要買機票飛去西雅圖體驗一下了。

大部分的人從旅遊書上看到的都是Starbuck在Pike Place的店，那間店是Starbucks的老店，所以到西雅圖的人大多會去到此一遊，不過那間店我自己覺得沒有什麼特別，今天我要介紹的是比Pike Place那間Starbucks好一百倍的另外一家分店，嘿嘿，這個是口袋名單，旅遊書上保證找不到的。所以出去旅遊真的不用看旅遊書，通常觀光客去的地方都是人擠人也不一定看得到當地的特色。

寫了半天，趕緊來介紹這間店，這間店的店名叫做Reserve Roastery，是Starbucks的旗艦店，整間店挑高，空間非常寬敞，有15000平方呎，大約450坪，應該是全球最大間的咖啡店。Starbucks在2014年的12月開了這家咖啡旗艦概念店，地點選在西雅圖最潮流的Capitol Hill，這間店有大型的咖啡豆製造機器，整個咖啡豆的生產過程都很清楚地呈現在消費者眼前，另外，它還有一個咖啡品嚐空間，消費者可以品嘗店裡的多種咖啡並且和店裡的專業咖啡人員互動。Starbucks預計要在全球開100間像Reserve Roastery這樣子的咖啡旗艦店，聽說今年會在亞洲展店，不過第一間以及最大間的應該就是西雅圖這間了。

 

我去過這間店好幾次，每次去都有新收穫，為了讓消費者清楚看到咖啡豆的生產過程，咖啡豆製造機器的四周都是透明的牆面，在牆面的旁邊還做了一個高幾階的夾層，讓消費者可以走上去從高處看機器如何運作。這家店不是只有賣咖啡，還有賣很多好吃的糕點，高點配上咖啡、舒適的環境、還有濃濃的咖啡香，一進去我都不想要出來了。

下面是一些店裡的照片，實際上店裡的感覺比照片更明亮寬敞，有到西雅圖的人記得到此一遊呀。

Reserve Roastery:
1124 Pike Street, Seattle, WA98101

美國買房子：你應該要知道的稅 (二)

之前有說過在美國買房子最需要注意的稅是房屋稅property tax。(之前的文章請看此http://globallandlord.blogspot.hk/2016/09/blog-post_12.html)這一篇來研究一下美國哪些州的房屋稅最高。

沒有人喜歡繳房屋稅，但是這是買房子無法避免的部分。房屋稅的所得被政府用來做教育以及基礎建設，是州政府很重要的收入。美國全國平均的房屋稅是$2,089美元，各州的差異還蠻大的。

根據統計，美國東北方和美國中西部有最高的房屋稅，下面就來看看房屋稅最高的九個州：

1.       New Jersey: 房屋稅平均$3,971元。我第一次感覺到新澤西的房屋稅很高是跟朋友聊天，他的房子大約50萬美金，房屋稅一年要繳快一萬元。新澤西州的人口不斷地在流失，雖然房屋稅可能不是造成人口流失的主要原因，但是一定有影響到人們決定離開新澤西州的決定。

2.       Illinois: 房屋稅平均$3,939元。伊利諾的州長因為房屋稅對人民負擔太高，已經建議要停止房屋稅的繼續上漲，不過這還待投票通過。

3.       New Hampshire: 新罕布夏州零消售稅也沒有州所得稅，所以州政府要靠房屋稅收入，平均$3,649元的房屋稅是州政府主要的財源。

4.       Wisconsin: 房屋稅平均$3,398元。這麼高的房屋稅影響到當地中產階級的生活了，所以州長也打算對房屋稅制做出改革。

5.       Texas: 房屋稅平均$3,327元，過去的二十年中德州的房屋稅漲了三倍。德州是要買房子會考慮的一個州，他的房屋稅卻是很高。一間50萬的房子，房屋稅一年也要一萬元美金。

6.       Connecticut: 房屋稅平均$3,301元。

7.       Nebraska: 房屋稅平均$3,228元。這個州對於大部分外國人來說很陌生，可能連在它哪裡都不知道。我有朋友以前在這個州住過一年，據說鎮上的人都沒見過東方人，他在那邊就像在新疆看到西方人一樣令當地居民驚奇。

8.       Michigan: 房屋稅對於密西根的居民特別痛苦，因為這裡的人平均收入就低於全國，房屋稅卻是全國第八高，人民的生活因為房屋稅又更加地困難。這裡的房屋稅平均$3,168元。

9.       Vermont: 房屋稅平均$2,934元。

10.   Rhode Island: 房屋稅平均$2,779元。

前十大高房屋稅的州，就有五個是在美國東北方，為了自己的荷包著想，想要在美國置產投資的人還是儘量少往東北方走。

買房子的第一步

 

在美國買房子有幾個步驟，第一個要準備的是什麼呢？不，不是看房子，是找到資金。

看房子跟找到喜歡的房子當然重要，但是在開始找之前，應該先客觀地評估自己可以負擔的房價。如果打算現金買房那當然很簡單，有多少錢做多少事，有50萬美金就找50萬美金以內的房子即可。但是如果是打算貸款買房子，那就需要先找銀行做一下評估，看看自己可以拿到多少貸款。

美國現在的利率很低，所以用貸款買房子很划算，尤其美國有一種固定30年利率的房貸，一但簽下去30年的利率都不會變，現在的30年固定利率不到4%，真的是貸款的好時機。

要怎麼知道自己可以貸到多少錢呢？首先我們先談正常的房屋貸款。第一步就是跟銀行貸款部門的人聯絡，銀行貸款部門會先跟你要一些資料，你的社會安全編號、收入、銀行帳戶餘額、打算買的房屋大約在哪裡等等，然後他們就會針對你的財務負擔能力還有信用狀況做一個評估，評估出來之後會給你一封貸款預先批准信，英文叫做pre-approval letter，這封信裡面會有以下的資訊：

1.       發信的日期還有有效的期限，通常超過30天之後要請銀行更新一下

2.       貸款的金額

3.       通常信裡會寫明房屋的評估價格要高於買價，產權要清楚

4.       貸款的種類：美國的房貸有30年固定利率也有浮動利率，信裡會寫明你被批准的是哪一種

5.       批准的利率

拿到這封信之後你就可以用這個貸款的金額做為房屋預算的參考，不過pre-approval letter不是銀行的保證，利率跟最終的貸款金額還是要以實際買到房子之後銀行才會評估並且決定。申請pre-approval letter最主要是給買方一個大約的概念，還有就是在買房子的時候增加自己的競爭力。美國的房子現在很熱門，許多賣方都希望可以看到買方的pre-approval letter，以避免之後繞了一大圈卻因為貸款的關係無法完成房屋買賣交易。如果需要貸款的金額比pre-approval letter上授予的金額來得低蠻多的，拿到這封letter也可以增強自己的信心，在準備房屋出價單的時候給的條件也可以比較積極進取。

海外的投資者通常沒有社會安全號碼，這個情況下一般的美國銀行可能就無法放貸。這個時候上面所說的pre-approval letter就無法進行，必須要想其他的方法。

第一個辦法就是從自己國家的銀行貸款。假使你在香港有物業，可以跟香港的銀行從物業中把錢貸出來(refinance)。這樣子做的好處是香港的房貸利率比美國還低，目前大概2.x%，港幣跟美金又是連動的沒有匯率風險，事實上如果是香港有物業的投資者，用這個方法比直接在美國貸款好很多。如果你是在台灣或是大陸，那就有匯率風險，台灣的房貸利率大概是2%，對比在美國4%資金成本便宜很多，大陸的房貸利率就比較高，不過目前的趨勢都是美金看漲，所以現階段借外幣買美元資產風險相對小，還有潛在的匯率利得，應該是正確的選擇。假使你在自己的國家沒有物業，但是有穩定的工作，可以考慮跟當地銀行做bridge loan。Bridge loan是短期借款，有穩定的工作一般就可以貸到，不過這種短期借款最好控制在半年或是一年內有辦法還清的金額。

除了在自己的國家跟當地銀行貸款，第二個方法就是在美國用其他借款。如果你在美國已經有投資的物業，有穩定的租金收入或者是這一間投資物業目前沒有貸款，那麼你就可以跟銀行做Lender credit。Lender credit也是refinance的一種方式，意思就是說銀行可以用你的房子做為抵押授信放款給你。舉例來說，假設你的投資物業目前零貸款，經過銀行評估價值100萬美金，那麼銀行最高可以授信60萬美金給你。這筆錢你不一定要用光，隨時用都可以，用多少才計多少利息，而且利息是以每天來計算，有錢了要提早還完也沒有問題，其實蠻方便的。Lender credit常常是外國人申請為主，要做並不難。因為Lender credit提供了比一般房貸更方便的條件，所以它的利率會比一般房貸來得高，通常是房貸利率再加上1%。假設目前美國的房貸利率是4%，lender credit的利率就差不多是5%。

以上就是幾種常見的籌資方法，評估自己的還款能力並且確定自己能夠找到足夠的資金後，接下來就可以開始尋找自己喜歡的房子了。

好房介紹: Redmond 的獨立屋

 

 

今天要介紹一棟CP值非常高的房子，在很好的地點，有完美的學區，房屋大小適中價錢又便宜。不過，這棟房子昨天已經賣掉了，所以大家參考參考就好。^^

入秋了，往年的這個時候房市已經漸漸開始轉淡，但是今年的西雅圖房市感覺不到什麼秋意。上星期看到這間很棒的房子，本來想默默地幫人家出價買下來，結果什麼研究都做了，資料也蒐集了，最後價錢搶不贏。。。既然功課已經做了還是拿出來和大家分享一下。

這間在Redmond的房子有什麼呢？它有初中和高中都是滿分10分的學區、造價昂貴的庭院造景、隱私性極佳的後院、看起來彷彿全新的裝修，2100平方呎，4房2.5衛，開價65萬美金。賣家統一在上市兩個星期後review出價單(offer)。兩個星期後，也就是昨天，賣家收到了20個offer，據說雀屏中選的買家出價超過75萬，溢價至少15%，全現金，豁免所有或有事項(contigencies)，也就是同意無條件履行合約。

看樣子今年入秋的策略要改變一下，仍然要進取一點才能買到房子。下面有更多的照片(現在只剩照片可以回味)。

 

 

 

 

 

 

Amazon如何讓西雅圖更美好

(圖為Amazon新建的辦公大樓)

自從Amazon開始大幅擴張之後，有些西雅圖的居民開始抗議生活品質變差、交通更擁擠。我不否認這些問題的存在，但是覺得大家應該從正面看待事情。就像西雅圖市長所說的：Amazon is a good problem to have. 西雅圖有了Amazon，就業機會增加、人民薪水上漲、其他網路科技公司爭相進駐、州政府稅收增加、學校從公司收到的捐款變多、遊民也收到公司的補助，還有許多寫不完的好處，這些都可以讓西雅圖變得更好，Amazon將總部設在西雅圖絕對是居民的一大福氣。有的時候碰到太愛抱怨或是身在福中不知福的人，我都很想說：不然你搬到Wyoming好了，那裡絕對寬廣空氣又好沒有塞車的問題，還有大片田野跟牛羊陪伴。。。

一個城市的進步，總是有一些東西要犧牲，在我的眼裡，西雅圖在繁榮中尋求生活品質的平衡已經做得很好。大都會的景觀不可能像50年代電影裡的西部景觀一樣，但是大西雅圖區仍然有很多地方保留了寬敞舒適的鄉村風。如果不喜歡CBD的吵雜跟繁榮，Woodinville、Redmond、East Bellevue、Sammamish、Issaqua等等地區都有很多漂亮環境又優美的房子。

哈哈扯遠了，其實只是今天看到Amazon捐出了1000萬美金給U. of Washington的Computer Science Department，心裡覺得西雅圖有Amazon真好。也許有一天我會到U. of Washington再修個學位也說不定。

Amazon說這筆捐款完全是不需要思考的決定，他們希望捐的款項可以幫助華盛頓大學興建一棟電腦科技系的大樓，容納更多的學生，然後他們畢業之後就可以進Amazon工作。這是對華盛頓大學、Amazon、西雅圖、還有想要進華盛頓大學的學生們都好的四贏計畫。

除了這筆這兩天的捐款之外，其實Amazon在西雅圖還做了不少的慈善事業。今年四月的時候他們就跟當地的一個非營利機構一起合作，提供無家可歸的遊民家庭一個暫避所，Amazon計畫將自己的其中一棟建築物拿出來讓遊民居住，預計有大約200個家庭可以受惠。

房市泡沫在哪裡?

 

 

 

瑞銀每年都會做一個全球房市泡沫的分析，今年上榜的前二名是溫哥華和倫敦，香港也高居泡沫第六名。

 

分析結果不令人意外，唯一的是這項分析只針對全球18個大城市，如果把上海丶深圳加進來會更有意義，説不定溫哥華的寶座就可以讓給深圳了。

 

從這個分析結果來看，美國基本上沒有泡沫，芝加哥房價還低於收入成長。不過芝加哥人口外流嚴重，不是一個好的投資地區，細節下次再說。

 

這個分析是用房價所得比(PI)和房價租金比(PR)來判斷房價是否有泡沫，我覺得蠻有參考性的。我之前說過，房價的支撐，其中最重要的一個因素就是居民的收入，收入成長比房價成長低太多的地方幾乎都有泡沫。想想香港這五年來房價漲了一倍有吧，這五年來人民的薪水增加了多少？

瑞銀報告的簡要請看下面連結。

http://blog.moneydj.com/…/%e5%85%a8%e7%90%83%e6%88%bf%e5%9…/

底特律投資的陷阱(一)：黑人區

上次寫過一篇投資美國房地產要避免的地區，其中一個是底特律。這次來詳細說說底特律投資的問題和陷阱。

底特律一個很大的問題就是黑人太多，目前這個城市大約有80%是黑人。也許你會問：黑人有什麼問題？你有種族歧視？對於人，我看個性不看國籍，看品性不看膚色，從來不覺得白人比黑人優秀。今天要陳述的是事實，和種族歧視沒有關係。在底特律這個黑人超多的地方，治安非常地差，其實不只是底特律，美國黑人比較多的地區大部分治安都不太好。我自己有難忘的經驗。

年少的時候，我在北卡羅來納州念書。當時只看學校，對於種族這個問題沒有研究也一無所知。為了省錢，我沒有買車，住在學校附近的私人宿舍，平常不是搭同學的順風車或是自己走路上學。新生訓練的時候，學校告訴我們，每天晚上六點過後，學校提供校車送大家回家，有需要的人可以打電話去預約。當時我想：這個學校真有錢，還提供這種隨傳隨到的接送服務，也沒多想。直到開學後的兩個星期，某一天早上我走到學校，看到大家騷動不安，沒有人有心情上課。我上前了解，原來前一天半夜，學校附近的一個小路發生了姦殺案，疑犯是當地的一個黑人。案件發生的地點就離我住的宿舍走路大約二十分鐘遠。當時真是嚇慘了，心裡想我怎麼會到這個地方來，有一股馬上打包走人的衝動。受到驚嚇的不只是我，還有學校的其他學生，大家議論紛紛，愈講愈多，還傳出之前我住的那棟宿舍有人按鈴持槍搶劫，眾說紛紜，真真假假我也分不清楚，只知道自己後來的日子，每天晚上如果沒有同學的順風車可坐，我就一定叫學校的接送車，回到家馬上把大門反鎖上，還告訴自己，如果有人來按鈴千萬不要開門。一直撐到那個學期結束，我就趕緊搬家了。

這種事情只要感受過一次就不會忘記，不要說美國是一個可以合法擁有槍枝的地方，就算擁有槍枝不合法，菜刀也是隨處可以買到，一個人如果打算犯案，用美工刀都可以致人於死。北卡大約30%左右的人是黑人，這樣的比例下，某些地方已經有治安的問題，更不要說底特律，一個有80%都是黑人的地方。我在北卡念過書之後，就時時告訴自己，沒事不要給自己找麻煩。

黑人區的治安不好不是一種種族歧視，而是一個美國人民都知道的事實。今天早上美國總統候選人的第一場辯論，川普和柯林頓也在談論如何改善美國黑人跟白人之間的緊張關係。種族問題近年在美國愈來愈嚴重，北卡羅來納州的大城夏洛特(Charlotte)這個月又發生了美國警察槍擊黑人致死的事件。槍擊事件發生之後，Charlotte發生了多起黑人抗議事件，造成了更多人受傷，到目前事情有愈演愈烈的趨勢。這個事件現在有兩種不同的說法。支持白人警察開槍的美國人說被射殺的黑人當時手上有槍，警察在開槍之前連續喊了九次把槍放下，但是黑人沒有照做，而且這個黑人之前有兩次持槍襲警的紀錄還因此坐過牢，警察在這次事件上是正確執法，如果警察沒有開槍，今天被殺的就有可能是警察自己；支持被槍殺的黑人的美國人則說那個黑人手裡沒有拿槍，他有過腦部的創傷，所以無法快速地回應警察的要求，但是他是沒有傷害性的，警察執法過當，只因為那個人是黑人就在他手無寸鐵地狀況下隨意槍殺了他。目前事情就是僵持在這樣子兩方對立的局面下，沒有解決的方法。

從這個事件可以看到黑人跟白人之間的衝突，種族對立不是一天兩天造成，遠從美國白人把黑人當奴隸開始就種下了因，之後雖然解放黑奴，但是黑人在美國社會上至今依然沒有平等的待遇。他們的機會比白人少，薪資比白人低，造成黑人生活困苦，只能做一些打雜的工作或是就此向下沉淪，這也是黑人區治安差的原因之一。這個問題是美國社會的一大問題，不是短短三兩年或者是出現一位黑人當總統就可以改善。

最後，還是以底特律的房子為結尾。底特律的房子遭受人為縱火的機率特別高，下面的照片裡是從底特律隨便找出來的兩間房子，分別只賣一元和一百元美金，屋主已經放售兩年了賣不掉。如果有人要買，我相信屋主會感激萬分的。