買房子的第一步

 

在美國買房子有幾個步驟，第一個要準備的是什麼呢？不，不是看房子，是找到資金。

看房子跟找到喜歡的房子當然重要，但是在開始找之前，應該先客觀地評估自己可以負擔的房價。如果打算現金買房那當然很簡單，有多少錢做多少事，有50萬美金就找50萬美金以內的房子即可。但是如果是打算貸款買房子，那就需要先找銀行做一下評估，看看自己可以拿到多少貸款。

美國現在的利率很低，所以用貸款買房子很划算，尤其美國有一種固定30年利率的房貸，一但簽下去30年的利率都不會變，現在的30年固定利率不到4%，真的是貸款的好時機。

要怎麼知道自己可以貸到多少錢呢？首先我們先談正常的房屋貸款。第一步就是跟銀行貸款部門的人聯絡，銀行貸款部門會先跟你要一些資料，你的社會安全編號、收入、銀行帳戶餘額、打算買的房屋大約在哪裡等等，然後他們就會針對你的財務負擔能力還有信用狀況做一個評估，評估出來之後會給你一封貸款預先批准信，英文叫做pre-approval letter，這封信裡面會有以下的資訊：

1.       發信的日期還有有效的期限，通常超過30天之後要請銀行更新一下

2.       貸款的金額

3.       通常信裡會寫明房屋的評估價格要高於買價，產權要清楚

4.       貸款的種類：美國的房貸有30年固定利率也有浮動利率，信裡會寫明你被批准的是哪一種

5.       批准的利率

拿到這封信之後你就可以用這個貸款的金額做為房屋預算的參考，不過pre-approval letter不是銀行的保證，利率跟最終的貸款金額還是要以實際買到房子之後銀行才會評估並且決定。申請pre-approval letter最主要是給買方一個大約的概念，還有就是在買房子的時候增加自己的競爭力。美國的房子現在很熱門，許多賣方都希望可以看到買方的pre-approval letter，以避免之後繞了一大圈卻因為貸款的關係無法完成房屋買賣交易。如果需要貸款的金額比pre-approval letter上授予的金額來得低蠻多的，拿到這封letter也可以增強自己的信心，在準備房屋出價單的時候給的條件也可以比較積極進取。

海外的投資者通常沒有社會安全號碼，這個情況下一般的美國銀行可能就無法放貸。這個時候上面所說的pre-approval letter就無法進行，必須要想其他的方法。

第一個辦法就是從自己國家的銀行貸款。假使你在香港有物業，可以跟香港的銀行從物業中把錢貸出來(refinance)。這樣子做的好處是香港的房貸利率比美國還低，目前大概2.x%，港幣跟美金又是連動的沒有匯率風險，事實上如果是香港有物業的投資者，用這個方法比直接在美國貸款好很多。如果你是在台灣或是大陸，那就有匯率風險，台灣的房貸利率大概是2%，對比在美國4%資金成本便宜很多，大陸的房貸利率就比較高，不過目前的趨勢都是美金看漲，所以現階段借外幣買美元資產風險相對小，還有潛在的匯率利得，應該是正確的選擇。假使你在自己的國家沒有物業，但是有穩定的工作，可以考慮跟當地銀行做bridge loan。Bridge loan是短期借款，有穩定的工作一般就可以貸到，不過這種短期借款最好控制在半年或是一年內有辦法還清的金額。

除了在自己的國家跟當地銀行貸款，第二個方法就是在美國用其他借款。如果你在美國已經有投資的物業，有穩定的租金收入或者是這一間投資物業目前沒有貸款，那麼你就可以跟銀行做Lender credit。Lender credit也是refinance的一種方式，意思就是說銀行可以用你的房子做為抵押授信放款給你。舉例來說，假設你的投資物業目前零貸款，經過銀行評估價值100萬美金，那麼銀行最高可以授信60萬美金給你。這筆錢你不一定要用光，隨時用都可以，用多少才計多少利息，而且利息是以每天來計算，有錢了要提早還完也沒有問題，其實蠻方便的。Lender credit常常是外國人申請為主，要做並不難。因為Lender credit提供了比一般房貸更方便的條件，所以它的利率會比一般房貸來得高，通常是房貸利率再加上1%。假設目前美國的房貸利率是4%，lender credit的利率就差不多是5%。

以上就是幾種常見的籌資方法，評估自己的還款能力並且確定自己能夠找到足夠的資金後，接下來就可以開始尋找自己喜歡的房子了。