投資房產還是股票？房市和股市的一些心得

最近全球股市大幅震盪，看到股市上沖下洗，很慶幸自己早已遠離股市，幸運地躲過這場風暴。當然，今天的幸運也是血淚賺來的，年輕時曾經在股海中起起落落，當時的心境與今日有天壤之差。我對數字蠻有概念，大學畢業後，在投信當產業研究員，除了投資股票，也玩期貨與選擇權。那個時候不是每天看盤，根本是分分秒秒看盤，神經緊蹦，每天的關注力都放在大盤。那段日子，看遍了各支股票的大起大落，賺了一些錢但也花了一些錢買經驗。認識許多基金經理人，看著他們每天買進賣出，緊張的情緒影響到健康，最後仍然無法從股市中全身而退， 100個人裡面，能在股市賺大錢的只有1個，而那一個人賺大錢是因為有內線消息，那段經歷讓我體會到股市來去一場空，當然也可能是自己道行不足。除了難有穩健的報酬，投資股票也不符合我的個性，我喜歡分析資料，但是不喜歡把時間花在一台電腦上，喜歡研究一間公司的文化還有管理人，更甚於研究它的營利。因為這些原因，我決定金盆洗手，不再投資股票，也幫自己避掉了2008年的金融風暴和上個月全球股市的上下震盪。

放手股市的同時，我開始發現房子才是穩健的投資，也是自己的興趣所在。因為家裡的關係，從小跟著爸媽到處看房子買房子，種下了對房屋的興趣。20多歲時，存了一點錢，勉強可以負擔一間公寓的10%頭期款，算算一個月房租台幣25,000，買房子每個月的房貸不到20,000，簡單的數學算起來很划算，就這樣開始了置產之路。

鍾情房屋投資的原因，是因為房子與其他投資商品不同，有許多獨特性。

選房子比選股簡單：根據美國人口普查局統計，所有美國的公司，50%能夠存活五年，34%的公司能存活十年，而能夠生存一百年的公司僅僅有0.00897%。看這個統計資料，要選到一間可以投資一輩子的公司比選到正確的另一半還困難，即使是超過百年的公司都很難保證它還有未來的一百年。我曾經在一間130年歷史悠久的國際性企業上班，以為會在那裏做到退休，結果，它在我任職的第兩年就被購併。(這個運氣也真的是。。。) 相反的，要找一間百年後還有價值的房子簡單多了，台灣、香港、大陸，隨便一個地方的房價都比一百年前貴，即使房子不在了地還在，重建的房屋價值更是水漲船高。這樣說吧，兩岸三地哪裡能找到一間價錢比二十年前還便宜的房子？

房屋的多用途：房屋可自住、可出租，也可以一半自住一半分租。今天用來收租的房子，等到小孩大了可以收回給孩子住；今天自住的房子，將來年紀大了用不上這麼多空間，可以搬去小房子然後將自己的房子出租；自己住的房子太大了可以分租。

房子賦予的歸屬感：股票基本上是紙上談兵、單兵作業、隔空交火，房子則是一個看得見摸得到的東西，給人強烈的歸屬感。養房子有點像養小孩的感覺，希望他們不要常常來吵你，結果反而是你總想去看看他們在做什麼。即使把房子出租當房東，每次換租客的空檔，我都會到房子裡外繞繞，看看有沒有什麼可以裝修的地方。前幾年，我就在一間出租房的屋頂安裝了太陽能面板。

開闊自己的眼界：這是我喜歡投資房產的一個重要原因，花錢買的是報酬，更是買人生的經驗。世界脈動還有社會的發展是決定長期房價走勢的重要因素，在投資房屋後，我開始看起CNN、BBC這些媒體發布的新聞，關心的事情變多，也進一步開闊了視野。人家說買房子最重要的是地點、地點、地點，這個地點不光是指哪個城市或是哪個行政區，還包括哪個國家，了解各地的城鄉發展讓我很快可以挑選到好的房子。另外，一間房子充滿了各種學問，捲起袖子研究房子的結構和設計非常的有趣。自從買下第一間房子後，我開始不斷研究採光、室內裝潢、配色、空間安排這些知識，更知道怎麼安排房子可以讓居家環境住得更舒服。美國是一個DIY非常興盛的地方，可以找到各式各樣的家庭工具。我常跟朋友說：我不是在看房子，就是在家裡，不是在家裡，就是在Home Depot (美國最大間的連鎖五金店)或是家具裝飾店。

可以創造價值：買下一支股票，或是一顆三克拉的鑽戒，接下來能做的就是等他升值，公司的經營權在公司經理人手上，鑽戒的價格控制在比利時交易所手中，這些都不是自己能控制或是影響的。房地產不一樣，買下房地產，不只擁有它的所有權，還擁有它的管理權，可以決定更新房子的櫥櫃，或是裝修房子的衛浴，給房子一個截然不同的風貌和價值。之前我很喜歡看Joanna Gaines和Chip的節目"fixer upper"，每一集他們會選一間房子來做翻修，大大提升房子的價值，每次看他們畫草圖還有舉起斧頭把牆壁敲破總是讓我感到熱血沸騰，聽說敲破東西可以給人釋放壓力的快感，這也是一種附加價值!

傳承給下一代：波克夏投資公司的副總裁查理蒙格曾經在股東會上說過：就算是優秀且具有強大競爭優勢的公司，也有可能因為資本主義的特性而面臨倒閉的一天。像是柯達(Kodak)：它曾經是世界上最大的影像處理公司，在大蕭條時期的表現相當地不錯，但是卻因為科技的改變而隕落。通用汽車也是一樣，它曾是世界上最重要的一間公司，但它的股東也曾因為股價下跌而蒙受極大的傷害。Vanguard資產管理第二任總裁John Brennan，提到在自己16歲生日， 1970年，他的父母送他一股柯達股票，告訴他這是可以永遠持有的股票。然後從1970到2001年，柯達股票的年化報酬4.5%，2012年柯達在紐約提出破產保護申請。每個年代，總有當時看起來，強到不可能失敗的公司成為當時的”存股”首選，但是存股真的低風險嗎？能傳給下一代的，還是房子最穩健。

省心的選擇：持有房產，一年關心一兩次就好，房子和股票不同，是長期持有的資產，不需要也不適合天天看，省下來的時間可以運動、關心社會大事、看書、美容、發呆、去Home Depot。。。生活中，留一些時間給自己是很重要的。

可以規模化也可以槓桿化：如果你知道一隻好股票，你會放多少錢下去投資？$2萬美金？$20萬？應該極少人會放$200萬美元在一支股票上。房地產就不同，在香港，擁有房子的人差不多就是把$200萬美元放在不動產。房屋投資長期來說相對穩健，富人的第一資產選擇幾乎都是房地產，他們不會把上億資金放在股市，但是在美國買上幾億的資產稀鬆平常。另外，房屋是所有可槓桿化的資產中風險最小的，只要保持良好的償債比率，即使是在2007年美國金融風暴前的高點買下房子，現在都是賺錢，房屋是最能接受時間考驗的資產。

轉手容易：和同價值的其他資產相比，房子是很容易轉手的東西。廣告詞說：鑽石恆久遠，一顆永流傳。這句話的意思是，買下一顆鑽石，就別想轉手，因為很難找到願意接二手鑽石的買家，只能流傳給下一代。這雖然是玩笑話，但是說真的，即使是一顆所謂保值的三克拉鑽石，仍然很難找到買家接手，要變現通常是拿到當鋪典當，典當的價值大約是市價的三到五折；而一棟房子，只要開價比市價低10%，馬上會有人上門詢問。

寫了這麼多，其實投資房產很簡單，就是存錢，有錢就買(切記不要過度槓桿)，房子明天會不會漲不重要，十年後會不會漲才是重點，中間等待的過程就是收租~收租~收租，在西雅圖，租金怎麼樣都比定存或是保險儲蓄型商品好得多。房產投資是一條很有趣又獲利豐厚的道路，路上有許多不同的美麗風景，只要開始做，每個人都可以進入這個引人入勝的領域。