海外房地產怎麼選？

近年很流行”人在亞洲、投資世界”，不管是柬埔寨、新加坡、泰國、日本、馬來西亞、甚至越南的房地產都可以隔空買房。從小我就被帶著到處看房子，當然不會錯過各國的房地產資訊，海外房地產五花八門，應該怎麼撿選，我用的方法很簡單，給大家參考。

 
斷、捨、離，從去除自己不要的開始

 

我選擇海外房地產只有三個字：斷、捨、離。切斷不必要的風險、捨棄不公平的市場、離開不符合當地水平的物業。用這些方法，把不適合的市場一一排除。

切斷不必要的風險是著眼於資金進出的難易，有外匯管制的國家在投資之前要先釐清未來資金要如何匯出。一個國家資金管制嚴格，錢易進不易出，就算投資房產有獲利，要把資金匯回也困難，通常要付出額外的成本。另外，外匯管制的國家，很可能該國的貨幣也不穩定，貨幣不穩定的結果是房價賺了10%，匯價可能賠了20%，一來一往賠錢的機會很大。以前在外商上班的時候，公司的越南分行永遠在賠錢，越南的租金便宜、人工低廉，公司卻愈賠愈多，原因無他，就是因為越盾一值貶，賺的錢全部被匯兌損失吃光還不夠。看看越盾的走勢，這十年來越盾貶了將近50%! 國際性的公司因為策略因素必須維持越南分行，但是個人投資的選擇多，何必投資一個貨幣非常不穩定的市場？

避開外匯管制的國家，第二個考量的是捨棄不公平的市場，確定該國對外國人投資的限制。有些國家為了保護自己本國居民的權益，對於外國買家課徵額外的交易稅，或是規定外國買家不能買有土地的獨立屋。這些國家的房價也許會漲，但是在房屋的選擇上外國人處於劣勢，很多好的物件都不能買。
 

第三個我會考慮的是離開不符合當地生活水平的房子。要看看房子符不符合當地水平，上網查查當地居民每個月賺多少錢，大概都租多少錢的房子就有個概念。如果在當地有朋友更好，問問就知道你看的房子是不是他們會考慮買或是租的房屋。有些房子也許總價不高，一千萬台幣或是250萬港幣就有一間，但是對當地的居民來說可能已經是天價，我不喜歡碰這種只有外國人才會買的房子，現在買了，以後能賣給誰？買房子的當下就要想到未來怎麼賣，如果只有外國人可以接手，那麼這間房子很大機會只能代代相傳當作祖產。冷靜想想，一間250萬港幣的公寓真的便宜嗎？東南亞某些國家當地人的薪水一年才10萬港幣不到，要工作25年才買得起一間。每次看到西雅圖的居民抗議房價太高，我心裡都有一種奇特的感覺，一方面了解房價直直上漲帶給他們的壓力，另一方面又想：其實一間30萬美金的公寓對於年收5萬美金的居民來說也只是工作6年的所得，西雅圖的收入房價比和亞洲比起來算是太健康了。有時候在想，是西雅圖的居民被寵壞了，還是亞洲人被虐待慣了？

 

除了斷、捨、離之外，最後加上的是後續的房屋管理。房子不像是股票買了之後放著就好，房子買了之後總是希望租人或多或少收一些租金。招租、租人之後三不五時處理租客的問題，這些都需要管理。我買過很多國家的房子，如果每個房子都要自己管理，那一年繞著地球跑就夠了。有些國家有語言的隔閡，還不是想要自己管理就能夠管理，這個時候當地有物業管理公司就很重要。香港、大陸、台灣都是不興盛物業管理的地方，幸好語言通、距離也近，有時間的話可以自己管理。如果是某些非英語系國家，租客寫外語過來，連回都不知道從何回起，這種情況就一定要確保有好的物業管理做投資的後盾。

 

按照上面的條件做出初步篩選後，再從經濟和供需的角度分析考量要投資的市場，很快就可以做出決定。我的投資價值觀很簡單，不求一日致富，但求穩紮穩打。投資房地產這麼多年，我很容易可以分辨出那些是投資而哪些是投機。有幾位網友曾經聯繫我，問我三萬美金該如何投資房地產，我很誠懇地回答：如果只有三萬美金，不要拿去買那種很便宜或者是合資的不動產，每個人的生活中都會有意外，三萬美金至少有一半要留著做緊急預備金，剩下的考慮做一些變現性高的金融投資。時下有許多所謂的"小資族當房東"，"只要一萬元就可以投資房地產"，這其中很多的陷阱，希望所有看我文章的網友都可以分辨投資和投機的不同，投資是有邏輯地合理規劃資產，投機則是盲目追求不切實際的報酬。君子愛才，取之有道，世上沒有一夜致富的投資，一步一腳印，用種樹的心態耐心等待收穫才是最穩健的。

 

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