Thursday, December 7, 2017

西雅圖專題報導:<文茜的世界周報>專訪西雅圖


總部位在西雅圖的Amazon,正四處尋覓北美地區第二總部的地點。Amazon一共收到。。。。238份申請書,爭取它前往設立北美第二總部!! 大家都要Amazon來插旗。大家都想做西雅圖2.0版的美夢,畢竟Amazon讓一個質樸城鎮華麗轉身、長夜不眠的傳奇,實在太令人垂涎了。十一月初,文茜世界周報節目來到位於西北邊陲的海港城市,感受一下網路商域王國Amazon,如何支手撐起西雅圖房地產市場的一片天。

Amazon對西雅圖的衝擊,堪稱一家企業如何造就一個城市的最好範例。2010年,該公司雇用的本地員工人數只有五千人,如今已成長到四萬人,而且最近還宣布要將西雅圖員工數增加到五萬五千人。這實在令人難以置信。從統計數據來看,Amazon目前在西雅圖擁有的商業空間,占地八百一十萬平方英呎(約七十六萬平方公尺),未來辦公用地,將大幅擴增到一千兩百萬平方英呎(約一百一十二萬平方公尺)。這讓西雅圖的商辦空間占比居全美之冠。僅靠一家公司,創造了紀錄,在這小小的西雅圖。
 

秋意盎然的西雅圖,美得讓人流連忘返。穿梭在市區巷弄間,看不太出這是市值五千億美元企業的心臟所在,反倒更像個大學城。Amazon經營觸角多元,加上積極從事併購,自2016年夏天以來,就以每天五十七人的速度進行聘僱,以應付瞬間膨脹的業務規模。Amazon不只是西雅圖最大雇主,辦公室空間也出現強烈擴張需求。站在市中心抬頭仰望,只見大片天際線被縱橫交錯的建築鷹架所盤踞。今年初公布的全美鷹架(Crane Index)指數中,西雅圖鷹架數量為六十二座,是數個大城市總合,持續蟬聯全美「鷹架首都」的寶座。

資料顯示自2010到2016年間,Amazon對當地經濟挹注超過三百億美元,讓西雅圖不只是全美成長速度最快的城市,也是全美最大的企業城。再循著鷹架方向前進,映入眼簾的,是這個名為Amazon生態圈(Amazon Spheres)的兩個巨大球體建築結構體。這是Amazon未來總部,,完工後將是西雅圖的新地標。以此為中心向外輻射,視線所及的工地全部是Amazon建案。西雅圖時報(Seattle Times)統計,市區辦公用地中,光Amazon一家公司就占了近百分之二十,面積超過全美前四十大企業在該市境內占用辦公室面積總合。

不論使用面積或是占用比例,Amazon企業城的規模都是全美之冠。當地經濟學家認為,Amazon帶動的產業群聚效應前所未見,更遠非花旗銀行撐起紐約商辦市場的盛況所能比擬。下圖是Amazon在西雅圖市區佔領的辦公室大樓,有租有買也有自建的。


除了Amazon之外,其他企業跟進進駐西雅圖,已對本地社區改造帶來翻天覆地變化。除了原有的微軟園區和波音工廠、還有最近才剛宣布,要在西雅圖另建新總部的Google。Google在西雅圖東部的Kirkland已有園區,接下來還要在靠近市中心的地方蓋第二個園區。其他還有像F5、Facebook,以及愈來愈多公司都來西雅圖設立總部。

西雅圖雖然沒有舊金山老大哥般的豪闊奔放,但卻散發著鄰家妹妹般小而巧的悠閒清新。從經濟地理的角度來看,西雅圖產業生態完整,潛力確實雄厚。這裡有農業,盛產蘋果、櫻桃和葡萄酒。有零售業,以跨國咖啡品牌Starbucks聞名。有航太製造業,金雞母是波音工廠。有高科技業,以八零年代入駐的微軟和九零年代的Amazon為代表。此外還有龐大的觀光產業,孕育線上旅遊網站Expedia的誕生。這些先天條件豐富了西雅圖人力資源市場,加上親商環境,為Amazon等企業的成長發展,提供了肥沃的土壤。

西雅圖受歡迎第一個原因,也是最主要的原因,是因為這裡有龐大的人才庫,能源源不絕對企業提供大量員工,但除此之外,還包括可負擔得的生活水準合理的房價,一般大約在百萬元價位左右,以及高品質的生活型態,包括乾淨的空氣高山和湖泊提供戶外運動等所有休閒娛樂所需。
 

最近華盛頓大學和北京(清華大學),才剛布了一項令人振奮的合作計畫,微軟也有參與其中,估計投入非常大規模的資金,打造一個全新的校園,名為「全球創新學院(Global Innovation Exchange, GIX)」,這是研究所計畫,招募來自全球各地的學生,主要以創新和科技為號召的校園,據信目前已投入三十億美元,屆時整個社區會出現新的公園、零售商店、辦公室、百貨公司、社區,等於把整個Bellevue的舊社區翻新,進行徹底改造。

GIX(Glogal Innovation Exchange)園區年底落成後,就會開始招生,隨著大批年輕學生進駐,這項占地三十六公頃的東部走廊都市更新方案,預計會在十年內吸引兩千居民,創造一萬三千個工作機會。Amazon這些高科技公司和西雅圖魚幫水、水幫魚,互惠互利全面帶動整體商辦市場交易活絡,和連串大型社區造鎮計畫,當然也刺激了住宅房價。Amazon壯大,激勵西雅圖住宅房價跟著連年攀升,單單2016年就上漲了百分之十四,尤其像這類依山傍水、百萬元起跳的住宅,更是熱銷標的一屋難求,每每一有產品上架,幾天內就能脫手。

 
很多西雅圖房產的買家都是執行長,或高階經理人,醫生和工程師。基本上醫生、職業運動員、高階經理人等這些族群,會是豪宅買家。

儘管Amazon擴張帶動了西雅圖繁榮,但也推升物價,並讓城市公共設施和大眾運輸系統嚴重不足。不過,西雅圖好山好水的魅力依舊,尤其在中國大陸領導人習近平訪問之後,當地房市漲勢更加凌厲。成為近年來全美最受中國大陸買家青睞的市場,而且都以現金交易。在這裡,你絲毫感受不到經濟蕭條的壓力。

西雅圖房市自2011年起就開始回溫。西雅圖的情況非常獨特,當全球房市遭到風暴襲擊、全球經濟陷入衰退的時候,西雅圖是少數受創輕微的地區之一。我們幾乎沒有受到2009年後,全美房市大幅探底的衝擊,而且是最早走出不景氣的城市之一。自2011年的數據就顯示,西雅圖房市開始反彈回升。

Amazon將在明年初宣布獎落誰家。東岸的波士頓、紐約、華府,中部的芝加哥等,高等學府群聚、具備國際空港運輸能量的城市,都可望雀屏中選,獲得複製Amazon經驗的歷史性機會。一家企業,造就一個城市。Amazon選址過程,堪稱企業行銷公關實案教學的重要章節,更是時代中的一段傳奇。

以上文章節錄轉發自《文茜的世界財經周報》12月3日報導,關於西雅圖房產資訊,請來信elleninwa@gmail.com,或是追蹤我的facebook pagehttps://www.fb.com/USProperties

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