這個主題我想寫很久了，每次遇到新客戶，有很多問題要解答是免不了的，對於預算有限的人來說，其中一個經典必問的問題，就是”如果我只有30萬美元，可以投資西雅圖的房子嗎？還是我應該找其他便宜的城市投資？要投資公寓還是獨立屋好呢？”。
有看過我以前寫的文章的朋友，都知道我個人的投資偏好是獨立屋和聯排屋，再來才是公寓。原因無它，因為獨立屋和聯排屋的增值潛力高，我自己的投資目標是房屋增值，其次才是租金報酬，所以理所當然會偏好獨立屋。但是獨立屋適合每一種預算的人嗎？這個就不一定了。如果今天你的預算有限，在30到40萬美元上下，那麼我反而會傾向建議你投資公寓，而不要硬是選一個可以用30萬買到獨立屋的地點來投資。
用30萬買一間公寓和買一間獨立屋的差別在哪？
首先，公寓每個月要繳管理費，獨立屋是不用繳管理費的，乍看之下獨立屋好像比較有利。但是不用繳管理費的獨立屋和聯排屋，其實需要花不少心力去維護。維護項目包括那些呢?
我隨便想到的就有院子裡樹木的修剪、草坪地整理、壁爐、屋外外牆的油漆、空調管道、和排水溝。這些都必須定期清理維護，有些時候，如果你不整理好自己家裡的草坪，鄰居是可以控訴你的。這些事情，光是要做完，就是一件費心費時的事情。公寓雖然每個月要繳管理費，但這也表示有很多的事情管理委員會會幫屋主處理好，有些管理費連保險費也包了，其實算是一次繳費、萬事安心。
上述的事情是花時間可以自己解決的，有心的話捲起袖子、拿起鏟子，還可以自己DIY做完這些工作。有些事情是自己想要DIY都沒辦法，必須要花錢解決的，最簡單的例子就是屋頂。獨立屋和聯排屋都擁有屬於自己的屋頂，屋頂是有使用年限的，通常看當地環境還有屋頂的品質，可以使用10到20年不等。當一棟獨立屋的屋頂壽命到了盡頭，就必需要更換。以一間2000平方呎(60坪)的房子來說，更換一個中等品質的屋頂大概是1萬元美金左右。公寓的屋頂也是有要更換的時候，但是公寓的屋頂是大家分享的，真的要更換，是所有的住戶平均分攤，每個人可能出幾百元到一千元就解決了，成本比獨立屋少很多。不只是屋頂，管線也是一樣，獨立屋和聯排屋有屬於自己的下水道，下水道一樣會壞，下水道一壞，通常維修費用都是千元美金起跳，我曾經看過一間房子的下水道整個癱了，把地挖開整個重作的費用花了好幾萬元美金。這個時候再回頭看看每個月300元的管理費，就會覺得300元真的很超值。
這樣說來好像是投資公寓好得多，那為什麼我還偏好投資獨立屋？凡事無絕對，一個投資的維護成本高低，不是單單從絕對的金額來看，而是應該要從它佔你總投資金額的比率來看。如果我用70萬美金買了一間獨立屋，花一萬元去換一個屋頂，這個費用是房價的1.4%，維修成本佔房價的比重不高，考量到獨立屋和聯排屋的增值性，這筆費用還可以接受。但是如果今天我是用30萬買金買了一間獨立屋，花一萬元去換了一個屋頂，這個屋頂的更新費用就佔了房價的3.3%，投資報酬率就受到了顯著的影響。再舉個更極端的例子，之前我的文章有提過底特律，那裡一間3萬元的獨立屋都有，花一萬元換個屋頂，就等於花了房價33%的維修成本，再加上每年幾千元的房屋稅，這種投資美其名告訴你一年租金報酬有15%，但是扣掉那些高比例的稅費還有維修費，會賺錢才真的奇怪!!
買換屋頂的公司，不會因為你的房子只值30萬就收取你半價，一間30萬還是300萬美金的房子，都是要花一樣的錢去買一台洗衣機。房子的總價愈低，你負擔的維護費用比率就愈高。這個低總價高維修費用比率的問題在買公寓的時候可以從管理費中有效的轉嫁出去，但是買獨立屋就只能全部自己吸收。這就是低價獨立屋不可不注意的成本，也是為什麼我會建議預算有限的朋友考慮公寓的原因。
講了這麼多數字大家可能已經頭昏眼花。一個簡單的結論：根據我的經驗得出的大數法則，預算在45萬以下的朋友，投資公寓可能會有比較好的報酬率，如果預算超過45萬，就可以聯排屋和獨立屋為首選。我自己都是以這個大原則來分配我在美國的資產投資，提供給大家參考。
下一篇再來詳細說明買公寓的優缺點。
No comments:
Post a Comment