溫哥華的房市政策帶給我們的啟示

突然的政策轉變對房市造成快速的影響

溫哥華在七月底的時候，頒布了一個新的政策，對於海外的投資者，要多課徵15%的房屋購買稅。這個政策頒布的一個月內，溫哥華的房價火速下跌20%，成交量有如自由落體般萎縮了92%，西溫哥華這個月的房屋交易量只有三宗，房市幾乎瞬間凍結。

從2001年起，溫哥華就是大陸富人置產的主要地方。就和矽谷以及倫敦一樣，有錢的華人把購買這些地方的資產當做是投資還有儲存財富的一種方式。一直到溫哥華實施新政策之前，華人占了當地房屋成交量的15%。溫哥華的平均房價要加幣200萬，而居民的收入中位數只有8萬4，一般人要工作25年不吃不喝不繳稅才買得起一間房子 (還是比台灣與香港容易)，購屋變成當地居民很大的負擔。

 

這就是為什麼溫哥華的政府決定實施15%的海外投資者附加稅來抑止投資，也很快地就收到成效。這對當地的居民來說也許是一個好消息，下降的房價讓他們終於也許有機會可以買房子，不過發生了這麼戲劇化的變化，當地的居民現在對於溫哥華的房市也謹慎以對，畢竟沒有人希望自己一買入房子房價就下跌。
 

同樣的政策會不會在美國實施？

溫哥華的房市在短期內急速的變化，告訴我們一個政策可以很快地改變市場的氛圍。美國有沒有可能也發生同樣的事情呢？政策的事情沒人能說得準，但是目前美國會這樣子做的機率非常小。溫哥華的新政策不是短期間做出的決定，而是從2001年起，經過了15年海外投資者的湧入，將當地房價推到了天價，政府才不得不祭出這個措施。溫哥華這15年來的房價走勢，幾乎是直線上升，只有2008年有10%的回檔調整。2001年溫哥華獨立屋的均價是40萬加幣，到了2016年均價漲到180萬，漲幅超過四倍；和2008年相比，漲幅也超過兩倍。美國目前房價最高的地方是紐約曼哈頓和舊金山，這兩個地方的房價，和2008年相比，也就漲了50%，和溫哥華雙倍的漲幅有很大的差距。從收入來看，曼哈頓和舊金山的居民收入中位數都比溫哥華高，當地居民的負擔能力比起溫哥華好很多，因此當地政府沒有限制外來投資者的動機。

相反地，目前上海的房市瘋狂到有人為了滿足買房的資格去辦假離婚，假結婚，我覺得類似的抑制房價政策比較有可能在中國實施。

溫哥華政策的蝴蝶效應

溫哥華新實施的政策絕對不會只對溫哥華產生影響。華人投資溫哥華的路已斷，就會開始尋找其他的投資地點。多倫多、渥太華都有可能。離溫哥華兩個多小時的西雅圖也是ㄧ個可能讓華人轉進的地方。近幾年矽谷轉入的人口已經讓西雅圖的房子嚴重供應不足，如果海外的華人再把注意力放到這個市場，會讓吃緊的供應更加短少，短少的供給配上強大的需求就會更進一步推高西雅圖的房價，這將是西雅圖居民最大的隱憂。