美國的房價趨勢分析 (ㄧ)

近幾年美國的房市向上，部分的人開始擔心，美國房市是否過熱的情形。有幾個不同的角度可以分析房市是否過熱，這篇先從房屋自有率、房價趨勢、以及租金趨勢來探討。

七月的美國新屋銷售比去年高了31%，是2007年以來的新高。即使新屋銷售量成長如此高，新屋銷售數量比起2005年還是低很多。美國的房屋自有率更低。事實上，美國目前的房屋自有率是62.9%，是美國近50年來的新低。美國房屋自有率最高的時期是在2005年，當時申請次級貸款很容易，許多沒有辦法負擔房屋的人都投入房市，也造成了2007年底的次級房貸風暴。風暴造成許多人的房子被拍賣，洗掉了許多擁有房子的人，從那之後，美國的房屋自有率就急速降低，ㄧ直到目前降到50年以來的最低點。

圖一：房屋自有率走勢    

從另外一方面來看，2007年的金融風暴重創美國的房市，房價從2007年底開始下跌，ㄧ直到現在只是回到差不多2007年的水準。但是美國的租金卻是ㄧ直上漲。目前美國的房租比2007還高了50%，而且未來也還會漲。這讓我聯想到美國學校的學費，永遠都只會漲不會降。

圖二：房價30年走勢

圖三：租金30年走勢

這些數據告訴我們的是：

1.    當前美國超低的房屋自有率，說明美國人對房屋的需求還有很大的空間。

2.    超低的房屋自有率也說明了核貸的相對嚴格，像2007年的浮濫貸款目前已不復見。現今購買房屋的人多是有足夠自備款或是現金付款的買方，這也大大降低了房市因為浮濫貸款而泡沫的風險。

3.    2016年的房價和2007年相仿，2016年的租金比2007年漲了50%，這表示現今的租金報酬率比起2007年好很多。

從這些指標看，美國目前沒有泡沫的風險，現階段是購買美國房屋的好時機，因為需求成長會帶動房價上升，租金上漲租金報酬率會變高。尤其是打算在美國居住的人，沒有購買房子以房養學，之後可能會面臨到只能接受被加租的處境。