美國的哪些城市不能碰

買美國的房子選地點是很重要的，美國有51州，每一州的差距很大，經濟發展都不一樣，買錯地點就跟投資台灣的桃園航空城或是大陸的三四線城市一樣，最終只有崩盤還有心碎。

這麼多美國的城市裡，最不要碰的就是紐約州的水牛城(Buffalo)和密西根州的底特律(Detroit)。

這兩個城市都是美國歷史上的老工業城市，Buffalo水牛城因為運河業以及工業而興起，人口在1950年達到頂峰，當時是美國第15大城市。但是之後工業衰落，工廠倒閉，在1970-1980年間就流失了1/3的人口，ㄧ直到現在經過了60多年，人口還在不斷地流失，Buffalo與周邊地區曾經長期從事商業鐵路、鋼鐵工業、汽車製造、五大湖航運以及穀物儲藏，而這些產業如今大多都已式微。目前Buffalo市中心剩下29萬人，其中白人占54%，非洲裔37%，西班牙裔8%，亞裔1.4%，黑人比例相對很高。城市裡面每戶的年收入低，僅有$24,536美元(全美2014每戶年收入中位數是$53,557美元，Buffalo的每戶收入還不到全美平均的ㄧ半)。人均收入僅有$14,991美元。有27%的人口和23%的家庭處於貧困線以下。全美國唯一比Buffalo還窮的就只有Detroit底特律。
 

Detroit底特律是美國密歇根州最大的城市。1701年由法國毛皮商建立，是位於美國中東部，加拿大溫莎以北、底特律河沿岸的一座重要的港口城市、世界傳統汽車中心以及音樂之都。和Buffalo類似，Detroit在1950年代可是全美第18大城市，人口超過150萬。Detroit從1960年開始衰退，1967年底特律暴動和廢除了種族歧視的公共汽車業使得白人大量逃離，再加上來自南方的非裔美國人不斷遷入，因此底特律的黑人居民所占百分比迅速上升。隨著零售商和小業主的離開，城市稅收不斷下降。十年間，城市東南部的大量建築和房屋被遺棄。1970年代，石油危機重創美國汽車工業，工作機會快速減少，再加上海洛因和可卡因的大規模進入，底特律的財產犯罪和毒品相關犯罪急遽增加，許多被遺棄的房屋因為成了吸毒者的天堂。底特律的城市治安聲名狼藉，而種族問題還依然困擾著整座城市。同時，由於財政預算不足，城市的公共服務也不斷變糟。2013年7月18日，底特律宣布破產，並於同年12月3日獲法院批准，成為美國史上首座申請破產的最大城市。底特律的人口有超過80%為黑人，黑人所占的比例是美國北部大城市中最高的。整個底特律都市區的黑人數量超過了100萬，其中約80%生活在底特律市。白人占12%、印第安人占0.33%、亞裔美國人占0.97%。Detroit也是全美國最貧窮的城市，2014年美國國家統計，底特律的每戶收入中位數只有$24,000美元(全美2014每戶年收入中位數是$53,557美元)。

這兩個城市有著同樣的問題 – 工作機會流失、黑人多、家庭收入低、治安差、人口不斷外移、市政府沒錢。這些問題互相關聯，造成惡性循環。公司外移，工作機會就減少，政府稅收也變少，商業大樓空置率高，治安就變差，居民貧窮沒有錢，犯罪率提高，然後就有更多公司外移，政府就更窮，治安就更差。。。

若是抱著做善事捐錢去幫助當地政府那沒話說，如果是希望可以獲得好的報酬，就絕對不要選這兩個城市。有些仲介會把Buffalo和Detroit說得天花亂墜，告訴你只要2萬美金可以買一棟當地的獨立屋，還有極高的(15%)租金報酬率，房客都是政府核准的Section 8租客，租金是政府出，把這份投資包裝得很美好。事實是，當你買了這兩個地方，幾乎就注定了要把錢賠在這裡，原因是房子買了賣不掉，還有你接下來要付的維修費用。

買房子第一個最重要要考慮的事情是：房子以後要賣給誰？賣給本地人？底特律是全美國最貧窮的城市，Section 8的房客連租金都要政府幫他們出，不要說20000美金的房子，他們可能連500元都沒有，買房子對他們來說是天方夜譚。賣給外州過來的人？底特律經濟不振、治安差，外州的居民不會想移入。試想，你帶著一家大小去美國生活，會選擇一個走在路上隨時擔心會被搶劫的城市居住嗎？你我不會，別人也不會。有人說，我不賣房子，可以當房東，靠著每年15%的租金報酬率，7年就回本了。從計算上來看這個理論是成立的，但是到了實際運作，你會發現理想和現實的差距。這些Section 8的租客，沒有錢繳房租，常常也沒有錢繳水電費，連生活都成了問題，不可能幫你好好照顧房子。瑪斯洛的需求金字塔說明人最基本的需求是求溫飽，然後是安全，之後才是歸屬感、自尊、以及自我實現。為什麼Detroit的治安差？因為居民連求溫飽都有問題，當ㄧ個人生存不下去的時候，為了活下去，搶劫就變成一個選項。房客沒繳水電費的後果之前的文章已經討論過，最後就是房東自己要處理，對於沒有錢的房客，告上法院只是浪費自己的時間跟金錢，房客積欠的款項是拿不回來的。繳不出錢的房客，最後房東只能申請驅逐令請警察把房客趕出去，運氣好一點的業主損失半年收不到的租金已經算幸運，運氣不好的業主，他們的房子可能被心生怨懟的房客蓄意破壞，倒一桶垃圾進馬桶，把牆壁打破，有一點價值的金屬水管拔走，或是離開之前把水龍頭全部打開。遇到這一種房客，維修費用到上萬元都有可能。ㄧ間20000美金的房子，10000元的維修費就是房屋成本的50%。

有人說Detroit已經在改善，也許吧，但是大家要想想，城市改善需要什麼？需要錢。要讓ㄧ個城市復甦，首先要建設，改善治安。建設包括了改善市容，當地政府必須想辦法把ㄧ些破爛的道路和房子維修好，但是當地政府自己都窮，底特律都破產了，怎麼有錢做建設。很顯然地，這筆費用要由城市裡的業主買單。Detroit目前開始要求房屋業主申報自己的房屋，並且讓政府安排時間去審查房子，確定房屋符合政府要求的標準。沒有符合標準的，就要限期改善，屋主要花錢負責把房子改善到可以通過政府的規範。如果沒有申報自己的房屋安排政府去審查房子，被政府發現就會收到政府的罰款。簡單地說，不管屋主有沒有申報，最後都是要繳錢。

改善市容這件事情本身是ㄧ件該做的事情，因為不做城市就只會每況愈下。但是身為一個投資者，當政府訂定了許多整修的規定，強迫投資者買單，你投入的成本就不在自己的控制範圍內，而是政府怎麼說就要怎麼做。十年之後，也許底特律會變好，但是在這十年之間，投資人不知道要花多少成本在幫助底特律的政府重建城市。

這兩個城市的投資描述到這裡，希望聰明的你已經了解投資Buffalo和Detroit是什麼情況。會寫這篇文章，是因為今天在網路上看到有公司還在舉辦Detroit的投資說明會，想到去參加的人接下來要面對的噩夢還有血本無歸，感觸很深，所以寫了這一篇，希望可以幫助還沒有把錢投進去的人。