前幾天，一位客戶傳訊息給我，說她發現同個社區有另外一間房子格局和他們的差不多，但是價錢整整少了五萬元美元，她覺得很沮喪，感覺自己買貴了。我看了一下社區的另外那間房子，賣價是少了五萬元沒錯，但是那間房子的價值比較低，格局雖然類似但是面積比較小，而且只有兩面採光。客戶會這樣子想也是有原因，第一次買房子，總是會擔心。在美國，獨立屋和聯排別墅幾乎每一間都有自己的特色，每一戶的價值都會因為不同原因有所差異，如果單單從每平方呎、或者是同一個社區的房子去做價錢比較，才更可能當冤大頭。我舉一個目前還在市場上的例子來說明房屋價值分析的謬誤，讓大家更了解如何分析房價。
這兩間是都位於西雅圖Magnolia、相距車程三分鐘的房子。下面是兩間房子的資本資料：
房屋A
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房屋B
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房屋地址
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2521 Piedmont Place W Seattle, WA 98199
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3603 29th Ave W Seattle, WA 98199
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房屋大小
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2360平方呎
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1840平方呎
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土地大小
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5400平方呎
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6000平方呎
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房間數
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4間
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2間
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廁所數
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2間
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2間
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建造年限
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1948年
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1942年
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屋況
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佳，實木地板，重新裝修，沒有大問題
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佳，實木地板，重新裝修，沒有大問題
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開價
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$90萬美金
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$90萬美金
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Ｒ網站估價
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$90萬美金
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$90萬美金
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稅局估價
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$64萬美金
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$58萬美金
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呎價（以開價金額計）
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$380/平方呎
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$486/平方呎
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學區
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兩間一樣
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兩間一樣
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環境
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附近無嫌惡設施
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附近無嫌惡設施
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從資料上來看，兩間房子的屋齡差不多、土地持分也差不多、屋況差不多、採光都不錯、房屋沒有什麼大問題，基本上是可以相比的兩間房子。但若是看開價，房屋Ａ的開價比房屋Ｂ低很多，呎價足足少了$100美元，另外房屋Ａ的房間比房屋Ｂ多很多，坪數也比房屋Ａ大了28%，怎麼看都是房屋Ａ划算，對嗎？但是很神奇的，房屋Ｂ在上市三天後，就被一位買家用$95萬美元的價錢搶先買下了，房屋Ａ到現在，都還在市面上。。。
這裡面有好幾個迷思。首先，房屋的稅價和房價沒有絕對的關係，稅價是政府用來課房屋稅的基準，和房屋的市價不一定成正比。有些屋主對房子做過一些裝修或更新，因為不想讓自己的房屋稅基增加而沒有向地政單位報備，地政也不可能年年普查這些更新，造成了有些房子的稅基低但是價值高。以這個例子來說，如果用稅基來估價，房屋Ａ比房屋Ｂ高多了！
表裡有一行不動產Ｒ網站的估價，房屋Ａ和B都是差不多$90萬。常常有客戶會和我說：這間房子不動產網站估價是$90萬，我比估價出得高就買貴了。如果你也這麼想，那你並不孤單，網站的估價是我每個月都會被問到好幾次的問題。事實上，不管哪一個不動產估價網站，用的都是很簡單的統計：把鄰近的房屋最近成交價和呎價平均一下，放到這間房子上，這個方法離人工智慧還差很遠，也非常不準確。從上面的例子來看，房屋Ａ和B都應該用$90萬買，如果房屋的市價真是這樣，就不會有買家搶著在offer review之前出$95萬買下房屋Ｂ。像房屋Ｂ這樣的好房子，照著Ｒ網站的估價出價毫無競爭力可言，試了半天最後只會很挫折並且損失時間成本。在此要提醒大家，不動產網站的估價看看就好，真正的出價策略，一定要諮詢你的房屋仲介，不要傻傻相信某些網站的估價，在這方面，經過實地勘查還有思考的人腦分析可信賴得多。
接者，我們從這兩間房子的外部看起：
(房屋A)
(房屋B)
房屋Ａ的另外一個缺點是沒有車庫，而且路邊不容易停車，而房屋Ｂ有一個車庫，這點也會讓房屋Ｂ加分。
這兩間房屋還有一個不同點在於房屋的建材，房屋Ａ是木材，房屋Ｂ是紅磚。在美國，好的紅磚屋很受歡迎，買家對經典的紅磚屋普遍給予價錢上的支持。木板屋和紅磚屋都可以百年不壞，這一點純粹是市場偏好。
說完房屋的外觀，再來看看房屋的內裝，兩間新裝修的房子，內部還是可能有很大的不同。
(房屋A)
(房屋B)
第一個不同是採光。陽光、空氣、花和水，第一個提到的就是陽光。一間房子，如果屋內陰森森，住起來不但不舒服，房屋也可能會生黴，住久了容易生病。相反的，一間明亮的房子，即使沒有很大，還是能讓人心曠神怡。獨立屋通常四面採光，光線都不錯，比較有可能陰暗的位置是地下室；如果是聯排屋(townhouse)，就有三面採光和兩面採光的分別，差一面採光，房屋的價值就可以差一截，這和亞洲人喜歡買邊間的房子是一樣的道理。
除了採光，內裝還有一點很重要的是格局，開揚的格局普遍受到美國人喜歡，主臥室有衛浴、兩間以上的廁所、實木地板，這些都會加分。
以上的例子，希望可以幫助大家更精準的分析房價並且買到房子。買房子最重要的就是選對房屋經紀人，外行人看熱鬧，內行人看門道，有經驗的經紀人可以有效地幫你用有競爭力但是又合理的價錢買到房子。選定了經紀人，就要信任他的判斷，光用尺寸大小出價的陷阱很多，一不小心真的會買貴。疑人不用，用人不疑，如果你有買房賣房的需求，請來信與我聯絡：elleninwa@gmail.com。想要獲得最新的西雅圖房市訊息，也歡迎到我的facebook page看看：https://www.facebook.com/usproperties
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