西雅圖是全美國房屋賣得最快的地方，平均房子上是七天就賣了，而且超過一半的房子都會收到多個offer。在這樣的情況下，準備好充足的資金是買房的基本條件，但是很多人即使早就準備好資金，嘗試出價半年還是買不到一間房子，試到最後信心都沒了。如果你也是嘗試購買房子幾個月但是買不到房子的朋友，這篇文章值得看看，買不到房子最大的問題通常不光是運氣，而是有其他的原因。
對於需要貸款購屋的人來說，和放貸機構申請貸款是一件很重要的事情，在出價之前，買方必須先拿到放貸機構的貸款預批信(pre-approval letter)，將預批信連同出價書一起送出去，才是一份有效的出價。
貸款預批信很多機構都可以拿到，最簡單拿到pre-approval letter的地方是銀行，如果你的薪資戶在某間銀行，可能完全不需要你提供任何其他的資料，銀行就可以出一封pre-approval letter給你。這樣子就好了嗎？不，如果你就拿著這封信出去跟別人競爭，最後很有可能樧羽而歸。
首先，銀行給的這封預批信，有時候只是pre-qualification
letter，這種信是連你的資格都還沒有詳細審查就可以出的信，一點效力都沒有，賣方經紀人通常收到附上pre-qualification letter的出價，不管價錢多高，第一輪就先刷掉這種offer。沒有做過資格審查，銀行的信上寫可以貸款100萬美金，最後卻一毛都無法放貸。
即使銀行給的是pre-approval letter，也很可能是conditional
pre-approval，這種信同樣表示銀行還沒有做過詳細的核貸，只是很基本的資料看一下就出了信。pre-approval letter出得愈簡單，後面的作業就愈困難，所有的房屋經紀人都有這種經驗，所以對這種信很反感，提出這樣的信當作資金證明表示這位買方沒有準備好。
那要是銀行真的給了pre-approval letter是不是就沒事了？不，還是很有事。不能否認銀行有很多認真工作的放貸人員，只是根據經驗，有不少銀行放貸人員對於自己的工作沒有熱誠，他們不在乎客戶會不會因為自己的審批而損失金額，只是很機械式的處理貸款作業。銀行出的pre-approval
letter，公信力是倒數的，這個在房地產行業裡是公開的事情，即使你遇到的行員很認真，地產經紀對銀行的既定印象如此，這點很難扭轉。
四月份我的客戶才活生生經歷某間大銀行的摧殘。客戶是一位很年輕的大公司員工，因為他的薪資戶就在這間華盛頓州最大的銀行，所以很簡單地就從銀行拿到了pre-approval letter。在他跟我聯絡的時候，我曾經提醒他這間銀行的糟糕歷史紀錄，但是因為客戶忙，沒有時間去找另外的放貸機構申請pre-approval，大銀行提供的利率聽起來又很優惠，而且貸款人員對他打包票保證可以在30天辦完貸款程序交屋，客戶決定用他們。
經過許多的努力，我幫客戶找到一間他們全家人都喜歡的房子，而且也順利在多人競爭中買下這間房子。買到房子後，我們馬上把合約寄給貸款人員，開始和他聯繫安排房屋鑑價的時間，結果這位貸款人員從來不回信，打電話不接，語音信箱全滿，當時我心裡就有不好的感覺，想著要把這個案子盯緊一點。
果不其然，到了要交屋的前一個星期，鑑價報告應該早就出來了，我們卻連報告的影都沒見到。四月十日做的鑑價，怎麼可能四月二十幾日還沒有出來？我馬上請貸款人員去查，結果隔天他說報告漏了，鑑價做完了而且價錢和合約價差不多。到了交屋前三天，這位貸款人員又突然說，公司的系統出了一些技術上的問題，所以他們沒辦法如期寄出交屋文件。信中沒有寫到底是什麼系統問題，也沒有提供任何的解決方案，我和客戶急得像熱鍋上的螞蟻，如果沒辦法如期完成貸款交屋，客戶會損失他的簽約金。
接下來的三天，每天睜開眼睛，第一件事情就是和這位貸款人員追文件，每次收到的回覆都是千篇一律：unfortunately we are still processing the document. We will try to solve the problem as soon as possible. 然後一天過一天，一直都沒有解決。幸好我們一路以來跟賣方經紀人保持良好的溝通，所以最後成功申請了延遲交屋，不然現在客戶的簽約金已經因為這個貸款人員而被沒收了!
房子在千鈞一髮之下交屋，交屋前我看到銀行寄給客戶的貸款文件，赫然發現這間銀行收的貸款費用是一般貸款機構的兩倍，所以所謂的優惠利率，原來是用超高額的貸款費用換來的，客戶不但沒省到錢，還多付了錢，可以說是賠了夫人又折兵。
寫了這麼多，都是在敘述銀行貸款的風險，那要如何才能提升自己的出價接受度，同時保障自己的權益呢？
最好的方法就是找一個優良的貸款經紀人。
美國有很多專門做房貸的貸款經紀，這些貸款經紀機構專門幫客戶做房屋貸款，他們幫客戶找到放貸的金融機構，等於是這些金融機構將放款業務委託給這些貸款經紀機構。
貸款經紀人叫做lending agent、mortgage agent，簡稱lender。lender的專業就是房屋放款，他們是靠房屋放款拿到收入的，所以他們對自己的工作平均有熱誠很多。貸款經紀人有地域性，在西雅圖買房子，找西雅圖的貸款經紀人一定最好。貸款經紀人也是有好有壞，在選擇的時候，要注意他們對你的資料審核是不是嚴謹。和銀行相同，如果一位貸款經紀人很容易就給你pre-approval letter，後面生變的機率就高。一位事前很詳細審核你的資料的貸款經紀人是在幫助你，在出價前找到可能的問題並且先解決這些問題，確定你都符合資格後再給你pre-approval letter，讓你安心地在競爭的市場下免除financing contingency，避免突發狀況。
在西雅圖這麼競爭的市場，選擇貸款機構的第一個考量絕對不是利率，而是貸款機構能否順利在時間內放款。房貸雖然不是短期的合約，但是也不是不可破，房子順利買到後，你有大把的時間慢慢比較各家銀行的利率和優惠，即使頭一兩年綁定在這間貸款機構，之後也可以轉貸。仔細思考一下，頭一兩年的費用差異，和買不到房子，哪一個比較重要？所以我建議客戶，買房子的時候不要把時間花在比較微不足道的交易成本，而要著眼在尋找一間好的房子以及如何可以找到一個值得信任的團隊幫你買到這間房子。
如果你遇到一個問很多問題的貸款經紀人，恭喜你，這位貸款經紀人應該不錯。能夠少花時間的事情沒有人會多花時間，貸款經紀人會花時間東問西問一定有他的道理，不經一番寒徹骨，哪得梅花撲鼻香，這句話用在貸款審核再適合不過。我看過太多的例子，客戶在大銀行的pre-approval letter下吃了虧，前面分享的血淚史只是其中之一，類似的故事不勝枚舉，事關自己的權益，提醒大家一定要謹慎選擇。
一張小小的pre-approval letter裡有大大的學問，你可能想像不到吧？魔鬼藏在細節裡，正在為了出價遲遲未被接受而苦惱的貸款買家，重新審視一下你的貸款預批信吧，也許問題就出在這裡。下次找貸款經紀人，當他問完所有問題之後，你可以回問：你還需不需要更多資料？貸款經紀人對於你這種想把族譜都交給他的態度一定會受寵若驚，處理你的案子也會更加謹慎。XD
如果你希望在搶手的西雅圖房市順利地買到喜歡的房子，歡迎寫信給我：elleninwa@gmail.com，我有一個強而有力的團隊可以提供您各種買賣房屋所需要的服務。:)
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