在美國當房東 - 可大可小的水電費

在美國當房東，許多人常常忽略的一點就是水電費。也許你會想：”水電費不是就讓房客自己繳就好了，用多少付多少，對房東也公平。”這樣說是沒錯，在美國的確可以請房客自己負責每個月的水電費。可是，當房客不繳水電費的時候，權益受損的可是房東。

你沒聽錯，權益受損的是房東而不只是房客。

美國的水費、電費、汙水處理公司，通常都是政府機關；而垃圾通常也是政府外包給其他機構的，基本上算是半個政府機關。每一個房子各自有一個水電費以及垃圾處理的帳號，而這些帳號連結的是房屋的地址，並不是房客。這個意思是說，今天帳單上可以是房東的名字，也可以是房客的名字，但是不管是誰的名字，當水電費逾期未繳，經過兩次催款無效之後，水電公司就可以停止供水，然後，他們就有權在房東的房子上作債權的設定。

如果你是房東，租約寫明了是房客付水電費，而房客沒有付水電費，最後有責任要付水電費的是你。如果不付會怎麼樣？首先，你在美國的信用分數會降低。信用分數是美國金融機構批准房貸的主要參考，信用分數低，沒有一間美國銀行會貸款給你。也許你會想：我不是美國人，也沒有信用分數這種東西。除了信用分數受到影響之外，水電公司可以做的另外一件事情，就是設定債權在你的房子上。一旦有債權設定在你的房子上，除非你把這筆債權付清了，不然就無法將房屋出售。

這和台灣香港不一樣，在香港跟台灣如果合約寫清楚水電費是房客出，而房客沒繳，水電公司都是跟房客催，不會影響到房東的房子。很多人以為這種規定，在美國也適用，不了解在美國是完全不同的情況。如果遇到好的房客，有用有繳，當然沒有問題；但是如果遇到三天兩頭不繳水電費的房客，你的房子就可能在不知不覺的情況下多了一筆債權而不自知。設定債權的金額通常除了房客所欠的水電費，還會額外加上逾期費以及行政費。

這聽起來是一件很嚇人的事。那要怎麼樣才能避免這樣的事情發生呢？

第一個做法，就是房租包含水電費，那麼很自然地每個月的水電費就是由房東自己付。這樣子做萬無一失，絕對不用擔心自己的房子莫名其妙會多上一筆設定。壞處是，水電費包含在租金裡，可能會造成房客不節約能源，夏天冷氣拼命開，冬天暖氣不關機的狀況。這個方法有點太過殺雞取卵，我還是主張房客要負擔自己使用的水電費用。

第二個做法是水電費用由房客承擔，但是每個月的費用先由房東付，然後房東再跟房客收取。這個方法的缺點是很麻煩，每個月都要跟房客額外做聯繫。房子若是交由物業管理公司管理，相信也沒有物業管理公司願意這樣子做。

第三個最簡單的做法就是水電費由房客承擔，也由房客付，但是房東跟水電公司申請一份額外的帳單寄到自己家，這樣子每個月都可以看到房客用了多少水電，有沒有準時繳。如果房客被水電公司催收了還沒有繳，房東就要在水電公司斷線之前先去繳清，以免自己的房子被設定。如果房東不是住在美國，帳單無法寄到國外怎麼辦？現在各州的水電公司網路化都做得不錯，通常只要在官網上用房屋所有的水電號碼註冊一個帳號，每個月上網登錄後就可以看到水電費用的情況，相當方便。

水電這個小小的細節，其實也是隱藏了不少的學問。了解了美國的水電細節，才可以輕鬆安心地當一位海外房東。