美國有錢城市和貧窮城市30年來房價的變化

人都容易被打折、特價所吸引。去百貨公司逛街，經過H&M，走進去繞了兩圈，因為衣服實在便宜，就忍不住買兩件，這個行為說明了人潛意識裡喜歡折扣。別以為只有窮人才喜歡搶便宜，其實有錢人精打細算的例子更多，香港的前財政司司長梁錦松，在Blackstone Group當過大中華區主席，薪水一年有幾個零兩隻手指都快數不夠，他不也是因為公布調整汽車稅之前自己先買車，被人詬病想要省幾萬元的稅而下台。被便宜的東西還有商品折扣吸引是人性。

在買房子的時候，這樣的人性是很大的弱點。

我們總是覺得買得便宜就不會錯，反而忽略了一個更重要的東西：價值。ㄧ件有價值的東西，才經得起時間的考驗，可以放久流傳。把時間拉長到30年，看美國各地區房價的變化就可以解釋這件事。下面的兩個表，第一個是美國漲幅最多的大城市，第二個是美國漲幅最少的城市。

很驚人的發現，本來以為ㄧ些便宜地方的房子容易翻倍，但結果是San Francisco、New York這些我們覺得很昂貴的城市，它的房價漲幅反而高於美國的其他地區。這些地方的經濟在這30年中間上上下下，但是居民的所得成長是遠高於美國城市的，所得的成長增加了他們的購買力，在城市有限的房屋供給之下，自然推升了房價。

這30年的房價走勢說明了：

·         美國最貴的那些大都會，在30年前平均比便宜的地區貴144%；30年後，它們的房價比便宜的地區貴了319%。

·         San Francisco舊金山和San Jose矽谷ㄧ直以來都是美國昂貴的地區，而Seattle, Portland, Oakland則是近年竄起的新貴區。

·         30年的房價變化和當地的收入成長、新屋建造數量有高度相關。

如果我們在30年前在San Francisco花16萬美金買了一間房子，30後的今天我們可以賺90萬鎂，比我們在便宜的那十個城市各買一間加起來賺的錢還要多(63萬)。

如果我們30年前在圖中那十個便宜的城市花66萬各買一間房子，30後的今天我們只能賺63萬。

這裡只針對美國的房產做討論，不要和30年前投資大陸相提並論喔，30年前投資台灣都漲幾十倍了。開發中國家和已開發國家本來就是不同的比較，風險不同，報酬不同。已開發國家是穩中求富，開發中國家是險中求富。現在也有已開發國家越南可以投資，問題是它有外匯管制，錢進去容易出來難，匯率波動超大，我以前公司在越南做生意，因為越盾貶值，連續五年把賺的錢全部虧掉還要股東增資。

再做一個更清楚的比較，華盛頓州的Seattle和德州的Dallas都是外國投資美國的熱門城市，來看看他們的30年投資報酬比較：

30年前Seattle西雅圖的房屋中位價是8萬鎂，時至今日，總報酬是33萬鎂。房價漲了四倍。

30年前Dallas達拉斯的房屋中位價10萬鎂，時至今日，總報酬是9萬8。房價只漲了一倍。

當你被某些便宜房價的城市所吸引的時候，請三思，錢要投在有價值而不是便宜的地方。