Monday, January 16, 2017

Q&A: 如何凖備買房子的出價書(offer)?



在中港台買房子,都是房屋經紀人準備一份要約書(斡旋書),給買方填上欲購金額、簽好名之後,由經紀人交給賣方。

在美國,這樣子的流程也是大致相同,但是很不一樣的是,美國的出價書有非常多的細節需要註明,不像中港台的要約書,通常只要寫好金額就好。我曾經遇到一位朋友,他平日很忙,我寄給他的房產信息他往往都在房子已經賣出後才聯繫我。有一次他終於趕上了,在賣家要截止收件前聯絡我,但是也沒有好到哪,那時候距離賣方截止收件只剩下三小時。一般美國的經紀人在截止日期前一天已經不會接新客戶,因為有太多細節要準備。但是這個朋友錯過太多次,所以我決定幫他趕件,在一個小時之內把出價書準備好,二個小時內送到賣方手上。那次真的是用了洪荒之力完成一單,腦細胞陣亡不少。

美國的出價書有什麼不同呢?首先,價格就是一門學問。價格不是寫一個50萬美元就算了,美國的出價書上有一個"加價條款",你的底價可能是50萬,但是為了避免有人出52萬買到,你可能會在加價條款上註明你最高願意加到53萬。一間好房子如果開價50萬美元,很可能結標55萬美元,這時候加價條款怎麼設計就非常重要。這裡面有不少的訣竅,有經驗的經紀人可以設計出很好的定價策略。

美國出價書的另一個特別之處就是有不同的保障條款,包括房屋屋況保障、貸款保障等等。房屋屋況保障就是說買方在合約被接受之後,有一定的時間可以請第三方專業的驗屋師來檢驗房子,確定房子沒有大問題才繼續合約。美國是很重視專業的國家,這些驗屋師不是隨隨便便可以驗屋,是要經過考試、獲得執照才可以當驗屋師。一位有執照的驗屋師,賺得錢可能比在Amazon上班的工程師還多。

另外還有貸款保障,顧名思義,指得是房屋如果沒有辦法順利獲得銀行得鑑價及貸款,這個交易就無法成立。在海外的買家一般都是用現金交易無需貸款,所以這一像保障都會自動放棄。

這些就是美國出價書的一些眉角,細節其實還有很多,一位有經驗的經紀人都可以給上最好的建議。


如果需要更多信息,可以加我的Line: ellenhouse 或是email: elleninwa@gmail.com

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