Friday, December 8, 2017

海外房地產怎麼選?



近年很流行人在亞洲、投資世界,不管是柬埔寨、新加坡、泰國、日本、馬來西亞、甚至越南的房地產都可以隔空買房。從小我就被帶著到處看房子,當然不會錯過各國的房地產資訊,海外房地產五花八門,應該怎麼撿選,我用的方法很簡單,給大家參考。
 
斷、捨、離,從去除自己不要的開始
 
我選擇海外房地產只有三個字:斷、捨、離。切斷不必要的風險、捨棄不公平的市場、離開不符合當地水平的物業。用這些方法,把不適合的市場一一排除。

切斷不必要的風險是著眼於資金進出的難易,有外匯管制的國家在投資之前要先釐清未來資金要如何匯出。一個國家資金管制嚴格,錢易進不易出,就算投資房產有獲利,要把資金匯回也困難,通常要付出額外的成本。另外,外匯管制的國家,很可能該國的貨幣也不穩定,貨幣不穩定的結果是房價賺了10%,匯價可能賠了20%,一來一往賠錢的機會很大。以前在外商上班的時候,公司的越南分行永遠在賠錢,越南的租金便宜、人工低廉,公司卻愈賠愈多,原因無他,就是因為越盾一值貶,賺的錢全部被匯兌損失吃光還不夠。看看越盾的走勢,這十年來越盾貶了將近50%! 國際性的公司因為策略因素必須維持越南分行,但是個人投資的選擇多,何必投資一個貨幣非常不穩定的市場?




避開外匯管制的國家,第二個考量的是捨棄不公平的市場,確定該國對外國人投資的限制。有些國家為了保護自己本國居民的權益,對於外國買家課徵額外的交易稅,或是規定外國買家不能買有土地的獨立屋。這些國家的房價也許會漲,但是在房屋的選擇上外國人處於劣勢,很多好的物件都不能買。
 
第三個我會考慮的是離開不符合當地生活水平的房子。要看看房子符不符合當地水平,上網查查當地居民每個月賺多少錢,大概都租多少錢的房子就有個概念。如果在當地有朋友更好,問問就知道你看的房子是不是他們會考慮買或是租的房屋。有些房子也許總價不高,一千萬台幣或是250萬港幣就有一間,但是對當地的居民來說可能已經是天價,我不喜歡碰這種只有外國人才會買的房子,現在買了,以後能賣給誰?買房子的當下就要想到未來怎麼賣,如果只有外國人可以接手,那麼這間房子很大機會只能代代相傳當作祖產。冷靜想想,一間250萬港幣的公寓真的便宜嗎?東南亞某些國家當地人的薪水一年才10萬港幣不到,要工作25年才買得起一間。每次看到西雅圖的居民抗議房價太高,我心裡都有一種奇特的感覺,一方面了解房價直直上漲帶給他們的壓力,另一方面又想:其實一間30萬美金的公寓對於年收5萬美金的居民來說也只是工作6年的所得,西雅圖的收入房價比和亞洲比起來算是太健康了。有時候在想,是西雅圖的居民被寵壞了,還是亞洲人被虐待慣了?

 
除了斷、捨、離之外,最後加上的是後續的房屋管理。房子不像是股票買了之後放著就好,房子買了之後總是希望租人或多或少收一些租金。招租、租人之後三不五時處理租客的問題,這些都需要管理。我買過很多國家的房子,如果每個房子都要自己管理,那一年繞著地球跑就夠了。有些國家有語言的隔閡,還不是想要自己管理就能夠管理,這個時候當地有物業管理公司就很重要。香港、大陸、台灣都是不興盛物業管理的地方,幸好語言通、距離也近,有時間的話可以自己管理。如果是某些非英語系國家,租客寫外語過來,連回都不知道從何回起,這種情況就一定要確保有好的物業管理做投資的後盾。

 
按照上面的條件做出初步篩選後,再從經濟和供需的角度分析考量要投資的市場,很快就可以做出決定。我的投資價值觀很簡單,不求一日致富,但求穩紮穩打。投資房地產這麼多年,我很容易可以分辨出那些是投資而哪些是投機。有幾位網友曾經聯繫我,問我三萬美金該如何投資房地產,我很誠懇地回答:如果只有三萬美金,不要拿去買那種很便宜或者是合資的不動產,每個人的生活中都會有意外,三萬美金至少有一半要留著做緊急預備金,剩下的考慮做一些變現性高的金融投資。時下有許多所謂的"小資族當房東","只要一萬元就可以投資房地產",這其中很多的陷阱,希望所有看我文章的網友都可以分辨投資和投機的不同,投資是有邏輯地合理規劃資產,投機則是盲目追求不切實際的報酬。君子愛才,取之有道,世上沒有一夜致富的投資,一步一腳印,用種樹的心態耐心等待收穫才是最穩健的。

 
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Thursday, December 7, 2017

西雅圖專題報導:<文茜的世界周報>專訪西雅圖


總部位在西雅圖的Amazon,正四處尋覓北美地區第二總部的地點。Amazon一共收到。。。。238份申請書,爭取它前往設立北美第二總部!! 大家都要Amazon來插旗。大家都想做西雅圖2.0版的美夢,畢竟Amazon讓一個質樸城鎮華麗轉身、長夜不眠的傳奇,實在太令人垂涎了。十一月初,文茜世界周報節目來到位於西北邊陲的海港城市,感受一下網路商域王國Amazon,如何支手撐起西雅圖房地產市場的一片天。

Amazon對西雅圖的衝擊,堪稱一家企業如何造就一個城市的最好範例。2010年,該公司雇用的本地員工人數只有五千人,如今已成長到四萬人,而且最近還宣布要將西雅圖員工數增加到五萬五千人。這實在令人難以置信。從統計數據來看,Amazon目前在西雅圖擁有的商業空間,占地八百一十萬平方英呎(約七十六萬平方公尺),未來辦公用地,將大幅擴增到一千兩百萬平方英呎(約一百一十二萬平方公尺)。這讓西雅圖的商辦空間占比居全美之冠。僅靠一家公司,創造了紀錄,在這小小的西雅圖。
 

秋意盎然的西雅圖,美得讓人流連忘返。穿梭在市區巷弄間,看不太出這是市值五千億美元企業的心臟所在,反倒更像個大學城。Amazon經營觸角多元,加上積極從事併購,自2016年夏天以來,就以每天五十七人的速度進行聘僱,以應付瞬間膨脹的業務規模。Amazon不只是西雅圖最大雇主,辦公室空間也出現強烈擴張需求。站在市中心抬頭仰望,只見大片天際線被縱橫交錯的建築鷹架所盤踞。今年初公布的全美鷹架(Crane Index)指數中,西雅圖鷹架數量為六十二座,是數個大城市總合,持續蟬聯全美「鷹架首都」的寶座。

資料顯示自2010到2016年間,Amazon對當地經濟挹注超過三百億美元,讓西雅圖不只是全美成長速度最快的城市,也是全美最大的企業城。再循著鷹架方向前進,映入眼簾的,是這個名為Amazon生態圈(Amazon Spheres)的兩個巨大球體建築結構體。這是Amazon未來總部,,完工後將是西雅圖的新地標。以此為中心向外輻射,視線所及的工地全部是Amazon建案。西雅圖時報(Seattle Times)統計,市區辦公用地中,光Amazon一家公司就占了近百分之二十,面積超過全美前四十大企業在該市境內占用辦公室面積總合。

不論使用面積或是占用比例,Amazon企業城的規模都是全美之冠。當地經濟學家認為,Amazon帶動的產業群聚效應前所未見,更遠非花旗銀行撐起紐約商辦市場的盛況所能比擬。下圖是Amazon在西雅圖市區佔領的辦公室大樓,有租有買也有自建的。


除了Amazon之外,其他企業跟進進駐西雅圖,已對本地社區改造帶來翻天覆地變化。除了原有的微軟園區和波音工廠、還有最近才剛宣布,要在西雅圖另建新總部的Google。Google在西雅圖東部的Kirkland已有園區,接下來還要在靠近市中心的地方蓋第二個園區。其他還有像F5、Facebook,以及愈來愈多公司都來西雅圖設立總部。

西雅圖雖然沒有舊金山老大哥般的豪闊奔放,但卻散發著鄰家妹妹般小而巧的悠閒清新。從經濟地理的角度來看,西雅圖產業生態完整,潛力確實雄厚。這裡有農業,盛產蘋果、櫻桃和葡萄酒。有零售業,以跨國咖啡品牌Starbucks聞名。有航太製造業,金雞母是波音工廠。有高科技業,以八零年代入駐的微軟和九零年代的Amazon為代表。此外還有龐大的觀光產業,孕育線上旅遊網站Expedia的誕生。這些先天條件豐富了西雅圖人力資源市場,加上親商環境,為Amazon等企業的成長發展,提供了肥沃的土壤。

西雅圖受歡迎第一個原因,也是最主要的原因,是因為這裡有龐大的人才庫,能源源不絕對企業提供大量員工,但除此之外,還包括可負擔得的生活水準合理的房價,一般大約在百萬元價位左右,以及高品質的生活型態,包括乾淨的空氣高山和湖泊提供戶外運動等所有休閒娛樂所需。
 

最近華盛頓大學和北京(清華大學),才剛布了一項令人振奮的合作計畫,微軟也有參與其中,估計投入非常大規模的資金,打造一個全新的校園,名為「全球創新學院(Global Innovation Exchange, GIX)」,這是研究所計畫,招募來自全球各地的學生,主要以創新和科技為號召的校園,據信目前已投入三十億美元,屆時整個社區會出現新的公園、零售商店、辦公室、百貨公司、社區,等於把整個Bellevue的舊社區翻新,進行徹底改造。

GIX(Glogal Innovation Exchange)園區年底落成後,就會開始招生,隨著大批年輕學生進駐,這項占地三十六公頃的東部走廊都市更新方案,預計會在十年內吸引兩千居民,創造一萬三千個工作機會。Amazon這些高科技公司和西雅圖魚幫水、水幫魚,互惠互利全面帶動整體商辦市場交易活絡,和連串大型社區造鎮計畫,當然也刺激了住宅房價。Amazon壯大,激勵西雅圖住宅房價跟著連年攀升,單單2016年就上漲了百分之十四,尤其像這類依山傍水、百萬元起跳的住宅,更是熱銷標的一屋難求,每每一有產品上架,幾天內就能脫手。

 
很多西雅圖房產的買家都是執行長,或高階經理人,醫生和工程師。基本上醫生、職業運動員、高階經理人等這些族群,會是豪宅買家。

儘管Amazon擴張帶動了西雅圖繁榮,但也推升物價,並讓城市公共設施和大眾運輸系統嚴重不足。不過,西雅圖好山好水的魅力依舊,尤其在中國大陸領導人習近平訪問之後,當地房市漲勢更加凌厲。成為近年來全美最受中國大陸買家青睞的市場,而且都以現金交易。在這裡,你絲毫感受不到經濟蕭條的壓力。

西雅圖房市自2011年起就開始回溫。西雅圖的情況非常獨特,當全球房市遭到風暴襲擊、全球經濟陷入衰退的時候,西雅圖是少數受創輕微的地區之一。我們幾乎沒有受到2009年後,全美房市大幅探底的衝擊,而且是最早走出不景氣的城市之一。自2011年的數據就顯示,西雅圖房市開始反彈回升。

Amazon將在明年初宣布獎落誰家。東岸的波士頓、紐約、華府,中部的芝加哥等,高等學府群聚、具備國際空港運輸能量的城市,都可望雀屏中選,獲得複製Amazon經驗的歷史性機會。一家企業,造就一個城市。Amazon選址過程,堪稱企業行銷公關實案教學的重要章節,更是時代中的一段傳奇。

以上文章節錄轉發自《文茜的世界財經周報》12月3日報導,關於西雅圖房產資訊,請來信elleninwa@gmail.com,或是追蹤我的facebook pagehttps://www.fb.com/USProperties