Wednesday, November 22, 2017

如何管理租客:我當房東的經驗


今年感恩節收到最好的禮物就是解決了房客不繳房租的問題,這事拖拖拉拉了半年,如鯁在喉,能夠在感恩節前夕告一段落,真的要預約一頓火雞大餐好好慶祝。趁著事件剛落幕,我和大家分享一些當房東的經歷,還有我管理租客的心得。


一年半前,我把房子放上網招租,夏天是租屋旺季,一下子就有十幾組租客來看房,其中有個租客和別人不一樣,是relocation consultant帶來的,二個人進門打了招呼,便上上下下把屋子巡視一遍。西雅圖這幾年湧入很多人,從外州派遣過來的人,公司通常會幫他們請搬遷顧問,打理他們的搬遷事宜,這種顧問就叫relocation consultant。這個租客,姑且稱他為小強。小強和他的顧問交頭接耳一陣,對我說:𠃊我打算租這間房子,而且可以一次打兩年租約,省去你的麻煩,請問接下來要怎麼做?𠃍説話的同時,小強遞上自己的名片,原來他是一家投資公司的高層,從紐約飛到西雅圖接受新職位。在西雅圖見多了高大上的白領工程師,對於高管我也見怪不怪,請他按照程序填寫申請表方便我做信用調查。


調查出來的結果,小強的年收果然沒話說, 一年接近50萬美金的收入,相信是很多房東眼中的完美租客。但是我對於一項調查報告的結過卻有顧慮,小強的信用分數只有680分。在美國,信用分數代表一個人的信用狀況,是很重要的東西,信用分數不好對於貸款、租房子都會有影響。針對這個結果,我向小強提出了質疑,小強的安家顧問馬上告訴我這是因為小強剛用車貸買了車子,造成信用分數短暫下降。因為他有提出佐證,我想想之後,便決定把房子租給小強。


房子出租的第一年相安無事,但是到了第二年,情況開始不對。



從四月開始,小強陸陸續續遲繳租金,每次都要三催四請才會把租金匯入,到了八月,索性不付了。我寫信給他,他說有一筆國稅局的欠款要先繳,租金九月會一併付齊,但是他的承諾並沒有兌現。九月到了,租金仍然沒有付,這一次,我寫信、傳簡訊、打電話,他都不回。我循著小強當初給我的名片資料,打去小強公司,沒有接上線,但是知道小強還在上班,並沒有跑路也沒有失去飯碗。對於小強的不回應,我感到失望又憤怒,一個年收50萬美金的人居然不付每個月幾千元的租金。

因為這件事情我夜不成眠,想著房子怎麼了,有沒有被破壞,小強是不是就這樣白住下去,想著想著,心裡咒罵了小強無數次,心情也很鬱悶。

這樣子過了一個星期,有一天,看書看到一半,我突然心有靈犀:現在的我,有自己喜歡的工作、有個舒適的家、吃飽穿暖、還有健康的家人和朋友。沒有收到三個月的租金的確是一件很煩心的事,但是我有因為少了這三個月租金而餓到嗎?沒有,我的生活依舊。相對來說,小強因為欠債,每天躲著我,在公司也不敢接我的電話。如果讓我選擇,我寧可當一個被欠債的人,也不要欠別人錢每天提心吊膽、躲躲藏藏。轉換想法之後,我釋懷許多,不再試圖每天聯繫小強,也不再把別人的過錯加在自己身上成為自己的心裡負擔。我每個星期發一封欠費通知給小強,同時聯絡律師準備驅逐房客的流程,然後繼續生活。


半個月後,我收到小強的來信:"所有的欠款會在十一月十七日付清,請問是存到你的銀行帳戶還是交給你的物業管理人?" 收到這封信比收到情書還讓人高興,這半年來的陰霾終於撥雲見日。


我和小強確認收到他的匯款之後,小強又寫了一封信給我:"請問你想要找其他的租客嗎?你是不是希望我搬走?" 我回他:"我尊重每一個人,包括你和你的家人,我對你們沒有任何的偏見,我的使命很簡單 - 把事情處理好。只要你們準時交租、照顧房子,我沒有趕走你們的道理。" 沒有人想在冷冷的冬天被迫搬家找房子,既然事情解決了我決定給小強和他的家人一條後路。也許有人會問:"留著小強繼續住著,不怕他過兩個月又上演一次失蹤記嗎?" 怕,當然怕,但是所有事情都有風險,借錢給別人就要有被倒帳的準備,房子租給別人就是可能收不到租金或是房子被破壞。最安全零風險的做法就是讓房子空著,但是零風險的同時也代表了零報酬。出租房子就像我對人生的看法一樣:與其不去冒險,不如思考如何面對風險、處理風險、降低風險, 所有經歷都是一種成長, 不邁出未知的一步,永遠不知道自己有多大的能耐。我不確定小強接下來是不是如期交租,但是經過這一次事件,我已經知道如何面對,就算要走法律程序,也有萬全的準備。我很喜歡一句話:"殺不死你的,只會讓你更強大。" 生活中遭遇的每個困境就像電動遊戲中的關卡,你可以選擇卡在某一關永遠被一樣的怪打死,也可以思考如何可以成功打怪晉級到下一關。不管如何,人生永遠有怪要打,如果是這樣,為什麼不努力過關讓自己愈來愈進階?

有不少客戶和我說:"你和一般的房屋仲介不太一樣,除了買賣房子,你還知道好多事情。" 要說我和其他西雅圖的房屋仲介有什麼不同,我想,最大的不同就是解決事情的能力。買賣房子、出租房子、裝修房子的過程有各式各樣意想不到的事情可能發生,沒有一定的劇本可以走,當事情發生的時候,我會幫客戶分析,找出解決方法,給他中肯的建議,就算不是我的義務範圍,只要是我能幫忙的,我都樂意提供客戶一己之見。當一個全方位的安家顧問而不是只是一個買賣房屋的仲介,就是我和一般房仲最大的不同,也是我的核心價值。

最後祝大家在冷冷的天氣裡過一個暖暖的感恩節。

如果你需要更多關於西雅圖房產的資訊,可以來信找我elleninwa@gmail.com,或是上我的facebook看更多的訊息:https://www.facebook.com/USProperties


Monday, November 20, 2017

Tenant management 101: My experience with tenants and rental properties

My tenant failed me in big style.

He hadn’t paid rent for three months and didn’t answer the phone.

In the first month, I emailed. He replied saying he’d got some incident and will pay in the next month. In the following month, I still didn’t receive any rent. I emailed, texted, and called. None of the channels worked. He was avoiding me. I was worried, disappointed, and mad.

The tenant earns hundreds of thousands of dollars a year as a managing director of an well-known investment firm and was a perfect tenant in the eyes of many landlords. Despite his impressive earning, he was not my ideal tenant. Income is never my main criteria for tenants. This managing director has credit score below 700 which is a red flag to me.

I ended up renting the house to him because he provided me with a few documents justifying what he claimed the reasons for the temporary lower credit score. The first year went ok but things turned sour in the second year.

The rent payment started to be late since April. And the rent completely stopped from August. The tenant had the same job and didn’t lose any income. I was upset without being provided with explanation. I couldn’t sleep well and had been trying to reach the tenant every day. It was stressful when you had to deal with tenants who ignored you.

One day, a thought came to my mind. I asked myself - have I lost anything other than rent? Not really. My life has been ongoing as usual. I didn’t eat less. (In fact I probably had eaten more due to stress) I have a home to live. I am surrounded by family and friends. And most importantly, I am healthy. Other than this incident, I have nothing to worry about. What about the tenant? Whatever reason he has got, it must be a hard time for him to avoid me due to debt.

After I realised it, I stopped reaching him every day. I decided to cool things down for half a month before any further action.

Life became much better since then. I was no longer haunted by the unpleasant situation.  I did what I should do by emailing the tenant a reminder about the overdue rent on weekly basis without any emotional words. I did what I should do by reaching out the eviction department to standby for service. That’s it. I moved on.

After ten days, the tenant sent me a message - “all the overdue rent will be paid on November 17th. Do you want me to deposit the check or hand it to your property manager?”

It was the best news of the year on my landlord experience.

He paid the rent, asking me whether I wanted to find a new tenant? I deliberated for a minute, and responded:

“As long as the rent is paid on time and the house is up-kept, I have no bias to you as a tenant. I respect every individual including you and your family and my only goal is to work things out.” 

The response gives him some level of assurance that I am not kicking them out in the cold winter. 

I can choose to expel the tenant with justice but I’ve decided to give them another chance. We all learn from things. People are human, and it means imperfection. Sometimes people don’t know the right way to communicate when they fail to deliver. I hope my experience has given you some inspiration as I do grow into the person I want to be out of this.

If you need any rental property recommendation, you can reach me at elleninwa@gmail.com or check out my facebook page for more information about Seattle property: https://www.facebook.com/USProperties/.

Saturday, November 11, 2017

帶小孩到美國念書:美國的教育制度介紹


在西雅圖買房子的人不外乎兩種,一種是投資、一種是自住。投資人看好的是西雅圖的經濟成長、人口移入、優美環境、人文素養、藝文活動、溫和氣候、還有免州所得稅等等創造出來的獨特優異環境;自住的人,除了工作在西雅圖以外,另外一部分是為了孩子從亞洲移民過來的家庭。古有孟母三遷,現代的父母也沒有比較輕鬆,為了孩子的將來,不少家長從遙遠的亞洲遷徙到美國。人人都說美國的教育好,但是美國的教育好在哪裡?哪一些認知是事實?哪一些是迷思?考慮將小孩帶到美國來的父母最好先了解來美國念書的利與弊。


美國的教育系統

美國的教育系統和亞洲有些不同,孩子是從五歲才開始上幼稚園。美國的義務教育,稱為K-12,也就是從kindergarten12th grade。每個州的入學規定不同,大部分的州政府規定入學年齡為5歲,至少要念到18歲高中畢業。如果要查詢學校的評等、學生組成等等的資訊,推薦兩個很方便的網站,一個是https://www.greatschools.org,另一個是https://www.schooldigger.com。我很喜歡用greatschools這個網站查詢學校資訊,這裡可以找到學生組成、學業成績、師生比例等等資料;Schooldigger則是可以查到學校的範圍劃分。兩個網站的特色有點不同,可以交互使用。要注意一點:學校的範圍劃分有的時候很難說,如果要百分之百確認,打電話去學校家裡的地址是不是在校區的範圍內還是最準確的方法。



和亞洲比起來,我覺得美國的教育勝在下面幾點。

美國教育重視表達

我是在台灣念書長大的孩子,記得我上課的時候,老師說什麼學生就記什麼,老師在台上講得口沫橫飛,學生在台下抄筆記抄得忙碌不已,講到一個段落,當老師問:大家有沒有什麼問題?這個時候就是一片靜謐,蚊子在飛還有同學打呼的聲音突然變得好明顯;在美國,教育很重視溝通,孩子是透過說故事和玩遊戲來學習,老師會不斷地鼓勵學生發言,所以美國的小孩從小就很愛發問,通常老師還沒有問問題,大家就搶著舉手發言。表達是需要練習的,常常將心裡的疑問說出來並且和其他人討論會增強一個人的溝通能力,美國人普遍來說溝通能力比亞洲人強的原因就在於從小的訓練。


美國教育培養批判思考與創意

《科學人》日前發表報告指出,聰明人在學校或職場上有一定的優勢,但智力卻無法使他們為自己的人生做打算。傳統的IQ測驗,包括視覺拼圖、數學問題等並不能反映出一個人在真實生活中的決策能力。 因此,在擁有智力的同時,人們還需要批判思考能力,包括對語言推理、論證分析、假設檢測、決策判斷等認知範疇來進行思考,才能評估個人生活狀況,作出正確的決定。美國人擁有全世界最多的創新科技,不是因為他們比較聰明,而是由於他們的教育真正在培養一個人如何思考。《耶魯大學調查報告》也指出,高智商雖然能夠加強人們的學習能力,有助於吸收資訊,但卻沒辦法幫助人們在現實生活中做出好的判斷結果。因為我們無法透過信息做出公允的權衡對比,也沒辦法超越對事件認知的偏見。更重要的是,人類的智力主要受到遺傳影響,批判性思考以及創意卻可以通過訓練以及教導來改善。因此,相比於提高智力,提高批判性思考能力更容易。

美國教育強調生活自理

亞洲的大眾教育觀深受儒家影響,萬般皆下品,唯有讀書高,小孩子只要會念書、成績好,其他的一切好說。有些孝順子女的爸媽為了讓孩子專心讀書,不但不用孩子做家事,連書包也幫孩子揹;美國的教育比較重視孩子的自主和獨立,給孩子自己的空間,對於家裡的事情,父母也會選擇性地讓孩子作決定還有幫忙家務,除草整理庭院洗車都是很常見的家庭活動,孩子從參與決定以及家務中學會如何獨立並且了解自己對家庭的責任。




除了上面寫的這些好處,美國的教育也不是完美。

 美國的教育也有壓力

中港台的教育方式壓力爆表,在香港,小孩子從兩歲開始就要準備申請幼稚園,小孩申請學校不只是填寫一份申請表,還要準備厚厚的檔案,裡面有各式各樣小孩子上課的證書,父母和小孩都要通過面試,一個兩歲的小孩能夠面試什麼?這樣子的教育系統令許多家長感到崩潰。有些家長不希望小孩子面對這種不合理的壓力,將孩子帶到美國,希望孩子在美國快樂的成長。美國的小孩不需要兩歲就開始準備面試,不過如果認為在美國接受教育沒有壓力那就大錯特錯。美國的教育同樣非常地競爭,只是競爭的方式不一樣。一個學生想要進到好的大學,光有好成績是不夠的,他必須有其他的強項,也許是運動,也許是社團活動,有可能是參加某些公益,或者是有創業的經驗。我常常和人家說,申請美國大學好比參加中國小姐選美,德智體群美樣樣不可少,過五關斬六將通過層層的考驗才能拿到名校的門票。當然,捐一棟校舍給學校也是拿到門票的一個方法,不過那是另外一回事,不在本文討論範圍。


美國的種族挑戰

亞洲人到了美國就是少數民族(加州的幾個城市例外),少數民族免不了要面對種族問題。西雅圖大約有20-25%是華人,這裡的美國人很習慣和華人相處所以很少發生種族衝突,我住在傳統的白人區也不曾遇過歧視。我的鄰居相當友善,我出國的時候會幫忙注意我的房子,看到我家有快遞包裹也會先幫我收好。西雅圖的人口多元性和開放的心胸是我喜歡這個地方的很大原因。不過再棒的地方都會有一些思想極端的人,孩子到了新的環境,父母仍然要特別注意孩子在學校和同儕的相處狀況,一發現不對勁,就要主動和學校聯繫並且持續溝通。既然選擇到國外生活,就要幫助孩子調整自己的心態,鼓勵他們和不同的同學交往,不管是什麼種族,人的天性都是一樣,你對別人釋出善意就容易獲得別人同樣的回應,萬一真的有人惡意相待,最好的處理方式就是告訴學校,並且教導小孩適時做出正當防衛。美國是一個民族的大熔爐,西雅圖更是充滿了自由和開放思想的地方,在這裡遇到的種族挑戰一般來說比在中西部和東部少很多。

家長的調適

說了這麼多關於小孩子的調適,其實最重要的是家長本身自己要適應美國的生活。家長們千辛萬苦帶著小孩到美國,中間的過程想的都是小孩的適應還有就學等等的問題,等安頓下來後,才發現原來最需要適應的是自己,這樣的狀況我見過不少。孩子年紀小學習快,在學校上學也有環境認識新朋友,所以通常不需要太久的時間就可以在新環境中如魚得水,反而是一起過去的家長們,如果沒有在上班,有可能因為失去了就近的親人和朋友而產生失落感。自我調適最好的方式就是擴大生活圈還有找到新的成就感。喜歡畫畫的可以去上課、對烹飪有興趣又閒不下來的可以在當地自製家鄉味團購美食,喜歡 DIY的可以去社區大學或是home depot研究如何自己搭建後花園平台。不要對生活的期望妥協,人生在哪裡都可以綻放,有快樂的自己,才有和樂的家庭,有和樂的家庭,這個美國夢才值得。
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註:圖為位於西雅圖的華盛頓大學校園