西雅圖的房地產漲幅連續第十個月高居全國第一

 

根據8月29日發布的標準普爾S&P/Case-Shiller房價指數，今年6月西雅圖地區的典型獨立屋售價比一年前大漲了13.4 %，繼續穩坐龍頭。波特蘭以8.2%位居次席。

今年至今，西雅圖的房市每月都在變得更為火熱，無論是首購房還是奢華豪宅，無論是中低價的社區還是富人豪宅區，市面上所有類型的房屋都呈現齊漲的格局。

自從舊金山房價三年前出現爆炸式增長以來，全國沒有一座城市出現這樣的房價漲幅。今年5月的全國房價平均漲幅為5.8%。

西雅圖地區的房屋售價比五年前觸底時漲了78%，西雅圖典型獨戶住房售價接近75萬美元，受華人喜愛的東區更是達到了86萬美元。

不只是西雅圖，華盛頓州各地的房價也都在漲。華盛頓大學倫斯塔德房地產研究中心發布的報告顯示，華盛頓州房屋售價中位數達到了創紀錄的337,700美元。在西雅圖所處的金縣，只有27%的房屋售價在50萬以內，要尋找便宜好屋的買家，真的要睜大眼睛、隨時準備、看好就行動。

西雅圖：全球最有競爭力的地方

常常有網友看了我的文章而聯繫我，最近有一位網友告訴我，她以為仲介只會賺錢，沒想到有會寫文章的房產顧問。這讓我笑了好久，每一個職業都有它的既定形象，這些形象是大部分業界的人塑造出來的，所以也不能不說不對，只是，凡是有例外，我就是一個少數的outlier。我當房產顧問的原因是因為我喜歡房子、喜歡在城市中尋找像寶藏一樣的建築物、喜歡判斷房屋的價值、喜歡大家和我一樣可以用房子安身立命。我的背景和大部分的房仲不一樣，帶給大家不同的感覺是我沒有想像過的事情，但是能夠給大家不同的角度與新奇的感覺我覺得很開心。我希望在大家尋找房子的路途中，發現房屋買賣不只是一個交易，而是一個v尋找新生活的過程與決定，因為對我來說，房子和生活從來都是連結在一起的東西。

除了寫文章，以及對房子這項千年不變的愛好之外，我還喜歡接觸各式各樣新的東西。今天想要和大家閒聊的東西，是從科技角度切入的西雅圖。通常我和女性客戶說到這個話題，總是可以成功地讓她們打瞌睡，但是和男性客戶聊起這一切，大家的話匣子就停不了，而且欲罷不能。如果這篇文章可以獲得一些女性讀者的共鳴那會讓我非常開心。

有在關注科技與股市的人都知道，美國近幾年的五大科技天王FAAMG已經確立，指的就是Facebook、Apple、Amazon、Microsoft、Google。(開始聽到打呼聲......)

Google從網路搜尋起家，Facebook是一家社交媒體公司，Amazon是電子商務公司，騰訊(Tencent)是一家信息公司，Microsoft是軟體公司，有些人以為這幾間公司各霸一方、互不影響，在他們剛創立的前幾年可能是這樣子，但時至今日，這些公司的區別變得越來越不明顯。

在過去的幾年中， Google、Facebook、Amazon、Apple、和Microsoft這五大天王不斷一波波地推出新產品和服務公告，能夠明確區分一個巨人與另一個巨人的日子快速消失。這五大天王現在在多達11個業務領域相互競爭廝殺，包括內容開發，人工智能，電子商務市場 ，硬件設備，消息，金融服務和廣告， 沒有一個公司侷限自己在原有的單獨業務裡。如果有人告訴你Google最大的競爭對手是Amazon，不要覺得驚訝，因為這是個事實。Google在Amazon開發聲控人工智慧Echo之後，也推出了自己的聲控產品，為的就是跟上競爭對者的腳步。而Microsoft、Amazon、Google更是早在AWS雲端服務互相廝殺，這個領域和消費者沒有直接的關係，所以不是在業界的人不一定會注意到，但是在這個產業的人都知道這三家公司在雲端科技已經殺到一片刀光劍影。科技的世界中競爭是分分秒秒，慢了幾個月的代價可能是失去大半的市場。

誰會贏？這是大家最在乎的問題。

答案很難說，但是觸角愈多元站得愈穩的公司獲勝的機率愈大。Facebook、Google、Apple的收入目前絕大部分仍然來自單一業務線，長期看起來容易因為一項變化受到損害，而Amazon和Microsoft的收入和利潤分佈在多元的生意線上，多樣性可以保護這兩家公司免受單一競爭，技術或經濟上的衝擊。

科技巨頭之間競爭加劇的一個結果是：市場會整合。產品和競爭者可能會在短期內增加，但長期來看會下降，每個區域最後只會有少數成功的大公司，Winner takes all，大者恆大。下面的表可以看到五大天王完整的競爭領域。

看完你是不是和我有同樣的感覺 – 身為Amazon和Microsoft總部的西雅圖，我們一起站在世界的頂端，迎接最新的變化。

有人問我，西雅圖這兩三年漲得這麼快，房價會不會有泡沫。我的回答只有一個：

你看到的是西雅圖的過去，還是未來？

西雅圖買房子賣房子的交易成本

只要有買賣，就有交易成本，去百貨公司shopping有消費稅，餐廳吃飯有10%服務費，路邊停車要停車費，人活著每天醒來就需要錢，這是一件基本到我們都會忽略的事情。有些人覺得談錢很俗氣，但我覺得這是我們自己把錢弄俗氣了，想一想，如果生活中不再以錢做交易，而是回到古代以物易物的方式生活，那對我們會造成多大的不變，沒有基礎定價的結果，光是要用一隻雞換你的一隻鴨可能就要交涉好幾天。


買賣房子也需要用到錢，除了房子的售價之外，買房子還需要付一些交易成本，今天就來和大家介紹一下買賣房子主要的交易成本。和台灣一樣，所有的費用都是計算出來的，金額不見得大但是很繁雜，所以我用一個例子簡化一下給大家參考。這些都是估計數所以實際上還是要以履保公司(escrow)在過戶前的最後一個工作日提供的結算明細(settlement statement)為準。


下面用一間西雅圖70萬美金的獨立屋做例子，全現金購買：


買方的主要交易費用：
買方的過戶公證費（Escrow fee） $1250

房屋檢查費 （Home inspection fee） $450

產權調查費 (Title search fee) $200

文件準備費 （Document Preparation fee） $80

郵費 （Messenger service) $50

以上費用合計大約為 $1830，大約是房價的0.3%。

另外還需預付部分地產稅（Property tax）每年的地產稅大約是房價的0.8% $5600

各地各區都有不同的稅率，地產稅每年分別在十月和四月分兩次支付。在不同的月份買房，所預付的地產稅也不同，通常是預付一個月到六個月之間。

假設購買房屋的時間是要預付六個月的地產稅，這些費用全部加起來大約為 $4600，大約是房價的0.7%。很多人會問，買房子需要付多少的仲介費用？在此說明一下，買方是不用付仲介費用的。

管理房子的主要費用：（同樣以一間西雅圖70萬美金的獨立屋做例子）

房屋保險費 $600 一年

代租代管費用  每個月租金的8-10%不等   是房型、地點、和不同的物業管理公司提供的服務而不同

賣方的主要交易費用：（同樣以一間西雅圖70萬美金的獨立屋做例子）

賣屋交易稅（Excise tax） $12460 （1.78%)

房地產經紀公司費用（Brokers fees） $42000（賣價的6%，一般來說，買賣雙方的經紀公司各分一半）

賣方的過戶公證費（Escrow fee） $1250

屋主產權保險費（Title insurance policy） $1750

屋契文件準備費 （Document Preparation fee） $50

另外還需還清所有尚未支付的地產稅，社區費等等。

以上費用合計大約為 $57600

簡單粗略的計算方法就以房價的8%來估計


希望這篇文章對大家有幫助，房屋買賣是長期的事情，建議大家看好區域，買了至少放個三五年，長期持有更好，只要地點選對了，不管是溫哥華、舊金山、還是西雅圖，十年前買入，到現在都是三五倍的增值。房子最終是一個保值的東西，人可以不會理財，只要會選房子，買一棟好房子，生活基本就安穩了。


附上一份結算明細的樣本給大家參考。

西雅圖買房－好地區介紹（二）：Greenlake，都會中的世外桃源

多年前我到西雅圖的時候，說來有趣，第一眼吸引我的不是Medina、Clyde Hill的豪宅，而是位於西雅圖的一塊淨土：Greenlake。Greenlake位於西雅圖的北邊，開車到downtown大約15-20分鐘，算是非常方便，一般離downtown近的地方都會比較擁擠和複雜，但是Greenlake卻恰恰相反，這裡給人一種很自然又健康的感覺。

Greenlake，顧名思義，是因為這個地區有一個天然湖泊Green Lake而命名，Green lake是冰河時期的生產物，湖水淸澈，湖的大小剛剛好，不會像Lake Washington大得看不到盡頭，又不會小到一划船還沒熱身就到對岸，整個Green lake 環湖一圈大概是五公里，大概一個小時可以快走完，這樣的長度，剛好適合喜愛運動的人。當地政府了解這一點，所以在湖的四周建築了寬敞的步道，步道上可以走路、跑步、騎單車、溜直排輪，各式各樣的運動都適合，Greenlake這裡吸引了很多健康取向的人。

不光是生活健康的人喜歡住在這裏，有小孩和寵物的家庭也把這裡當成理想家園，Green lake四周的綠地是遛小孩遛狗最好的地方，環湖的北邊有一個人工小水塘，平日沒有放水是一片遊樂場，夏天氣溫高的時候水塘就被注滿水，到小腿的高度，很適合小朋友玩水，最近西雅圖高溫，這個水塘裏不但小孩消暑玩得盡興，大人常常玩得比小孩還瘋XD，不玩水的家長們，就在旁邊的草地野餐BBQ，世外桃源莫過於此。

 

這裡還有一點吸引許多家庭過來定居：好學區。除了小學是8分的學校之外，Greenlake的中學和高中都是滿分10分的學校。這𥚃有很多家庭一住就是50年，培養了三代的房子到今日來看仍然精緻漂亮，歲月增加了它的韻味而不減它的風釆。長期關注我的網誌的人看過我放過下面這張紅磚屋照片，那就是一間在Greenlake的房子。二年前一看到它我就決定要買下，房子開放參觀的當天我早早就到了，心裏想著要怎麼樣才能買到這間，結果在現場只看到一個告示牌：房子前一天已經被人用高價收購，今日的開放參觀取消。這個經驗對Greenlake熱門的程度下了最好的註解。

 

 

Greenlake受歡迎的原因不止這些，在湖的四周，有很多餐廳、超市、健身中心、診所，生活機能完善，附近也有巴士站，連不開車的居民都照顧到了，有誰會不喜歡住在一個離麈不離城的地方呢。每天早晨在湖邊盡情享受這裡的自然環境，大口地在湖邊呼吸幾下，住在這裏讓人備感療癒。

Greenlake有多元的選擇，有可以傳家的經典美國獨立屋好宅，也有適合投資出租的聯排屋和公寓。這幾天市場上剛好有一間很棒的投資公寓，二房二衞，總價三十幾萬，租金報酬率大約6%，8月17日星期四屋主截止收件，有興趣再私訊我吧。Elleninwa@gmail.com

 

 

 

西雅圖買房子，好地區介紹(一)：Bellevue，下一個溫哥華？

介紹大西雅圖的黃金地區，第一個必須提到的就是Bellevue這個城市，Bellevue在大西雅圖區的東岸，和Kirkland、Redmond統稱作Eastside。有到過Seattle的朋友對Bellevue一定都不陌生，因為這裡是西雅圖華人最多的地方，這裡的華人比例高達28%，比西雅圖平均17%的華人比例高出很多。這麼多華人喜歡住在Bellevue當然有它的原因：

第一，Bellevue有優美的環境，Bellevue這個名字的起源是法文的Belle vue，翻譯成中文就是美麗的風景。初來到這裏會覺得這裡和溫哥華很像，街道乾淨整齊、依山傍海、風景秀麗、安全。看看下面兩張圖，一個是Bellevue，一個是Vancouver，是不是真的很像？這個城市不只是華人喜歡，它也被美國媒體USA today評選為全美國第二最佳居住城市。

第二，Bellevue擁有大西雅圖區最好的學區。西雅圖的好學校很多，Mercer Island、Kirkland都有10分的學校，但是Bellevue又是10分學校中的10分，在全美學校名列前茅的學校。華人是特別重視教育的民族，Bellevue有各種不同的教育系統：蒙特梭利、華德福、私立學校等等，一應俱全的選擇適合不同家庭的需求。因為華人比例高的關係，這裡也有一系列的雙語學校，當地還有發行中文雜誌，中式餐廳和亞洲超市也都很普遍。圖片中可以看到Bellevue充滿了9分10分的學校，另外NR是私立學校。不是說一定要分數高的學校才可以教出好的學生，但是孟母三遷有的時候對於一些容易受環境影響的孩子來說還是有需要的，好學校多的地方可以讓自己的孩子多一些選擇。

第三，Bellevue本身有強勁的經濟發展，這裡是T-mobile的全球總部，也是許多科技新創公司的大本營，工作機會多，在2008年美國金融風暴的時候，Bellevue因為自身經濟的發展與城內的建設工程興起，受到的衝擊相對小很多。在2011年金融海嘯慢慢接近尾聲後，Bellevue的房價就開始一路不回頭地往上走。

2008年的金融風暴重創美國的房市，因為如此，美國不管是哪一個城市的房價都遠遠落後溫哥華，也包括了西雅圖。西雅圖是美國離溫哥華最近的城市，類似的氣候、同樣優秀的學校、比溫哥華更強勁的經濟體系，聰明的人免不了把兩個城市的價值拿來比較一番，這一點又在去年2016年起了重大的突破。溫哥華在連續30年的房價上漲，整個城市的豪宅都快被華人擁有的情況下，溫哥華的市長終於再也無法忍受，在去年七月底鐵腕地推出了一項新法令，針對非加拿大人購買溫哥華的房產一律課徵15%的銷售稅。這個措施實行之後令到溫哥華的房市瞬間急凍，當地的房價本來就已經飛天，上漲空間有限，法令一公布，所有考慮在溫哥華購買房產的華人都止步，開始往最近的西雅圖移動，而這些人的首選就是和溫哥華相似度90%的Bellevue。

來做一個兩地房價的差異比較。在溫哥華西邊精華地段的豪宅，房子的呎價大約是$2000美元，而同樣也是Bellevue西岸濱海的精華區，房子的呎價是$1000美元，只有溫哥華的半價。這讓許多人看到了Bellevue的機會與價值，連溫哥華的建商都從去年開始南下Bellevue，在這裡打造另一個新天地。

房價不可能永遠上漲，在溫哥華，這個漲勢持續了30年，最後因為人為控制而停止；在Bellevue，目前才漲了5年，會持續多久沒有人知道，但我知道的是，Bellevue不會回到從前，因為這個城市的結構已經徹底改變，它集結了所有大家喜愛的元素，現在購買Bellevue房產的人，著重的是它長遠的優勢而不是它未來一兩年的獲利。

文末介紹一個Bellevue少有的投資物件。Bellevue目前在市場上的房屋中位數是92萬，介紹的這一個房子是一間很難得售價不到60萬美元，又有三房的公寓，新裝修，有三套衛浴，還有一個小小的後院，地點就在Bellevue市中心，很容易出租。西雅圖的房子銷售得很快，對這間房子有興趣的話，請把握時間與我聯繫喔。elleninwa@gmail.com

胡潤報告：最受中國華人青睞的海外置業和居住地方

如果你能選擇世界上任何地方生活，那會是什麼地方？

對於很多中國千萬富翁來說，答案是：西雅圖。

每年的七月，上海的胡潤研究所會對想要離開的中國富翁做一項調查，這項調查是針對正在申請移民和考慮移民的中國高淨值人群進行的專項調研。根據今年最新的報導顯示，在全球目的地的願望清單上，西雅圖已經飆升到美國第二個中國富人希望居住的城市。有12％的人選擇了西雅圖，只比洛杉磯(18％)來得低，排名第二名，超越今年下滑到第三名的舊金山。

84%高淨值人群擔心人民幣貶值，比去年增長五成

美國西部最吸引中國高淨值人群移民和海外置業，特別是洛杉磯、西雅圖和舊金山

調查對象的平均淨資產為300萬美元，這個族群並不算是中國的超級富翁，因此，價值是他們的首要考量，這有助於解釋西雅圖的吸引力。西雅圖長期的物業升值潛力是這個城市比其他城市勝出的其中一個原因，雖然溫哥華和舊金山非常有吸引力，但它們也更昂貴，與其他西海岸城市相比，西雅圖是一個非常超值的地方。

調查中排名前五大的城市，有四個都位於西海岸，只有紐約是例外。

這些中國富人在西雅圖尋找他們的家，他們在這裡發現很多令他們嚮往的東西：溫和的氣候，美麗的環境和優秀的學校。

中國移民指數

美國已連續三年成為最適合中國高淨值人群投資移民的國家，前兩年一直在英國後面位列第三的加拿大今年首次超越英國，到第二位，英國退居第三，澳洲維持第四。馬耳他、安提瓜和多米尼克首次進入前十。

美國以 9 分的高分連續3 年衛冕第一。從單項得分上，美國在教育、投資目的地、移民政策適用性、海外置業、護照免簽以及華人適應性指標上均排名第一。就投資移民而言，美國在發達國家中門檻最低、政策最便捷，再加上其在全世界範圍內遙遙領先的教育環境及穩健的經濟發展，使美國成為最受中國高淨值群體和他們子女青睞的移民目的國。

加拿大上升到第二位。中國高淨值人群對加拿大的教育、醫療福利和華人社區有著高度的認同，在加拿大的置業投資，尤其是溫哥華和多倫多，在2016年也達到了高峰。加拿大魁省投資移民的重新開啟， 自由黨政府對移民隨行子女年齡的重新放寬（22 周歲），以及對入籍要求的重新改革，均成為加拿大移民政策和投資目的地等指標的利好。

英國以8.4分，退居第三。英國在完善的社會福利、世界領先的教育制度和優越的生活環境等方面，仍吸引了很多的中國高淨值人群。

中國移民地圖

美國在海外置業、移民目的地的選擇上繼續衛冕第一。高淨值人群所青睞的海外置業、移民目的地前十名依次為：洛杉磯、西雅圖、舊金山、紐約、溫哥華、波士頓、墨爾本、多倫多、新西蘭和悉尼。其中，洛杉磯已連續四年成為中國高淨值人群最青睞的海外置業和移民城市，西雅圖逐年上升，今年首次超越舊金山，到第二位，舊金山退居第三，比例也下降最多。紐約維持第四，溫哥華繼去年下降一位之後，再次回到第五，波士頓則回落到第六，墨爾本維持去年的第七，多倫多上升兩位，再次排到第八。

相對於西北部地區，中國東南部高淨值人群對於科技中心美國西海岸的西雅圖（13.1%）、舊金山（10.4%）和經濟發達的美國東海岸的紐約（9.9%）、波士頓（7.8%）有著相對更強的偏好度。西北部高淨值人群對擁有優質空氣質量和自然環境的新西蘭（5.4%）和澳大利亞的雪梨（4.3%）存在相對更高的移民需求。

回歸自然，接受生命的不完美

今天要分享一本書，書的內容和房地產沒有關係，但是和西雅圖有關係。

這本書的書名是《馬克的完美計畫》。書中的10歲男孩馬克，因為癌症復發，必須進醫院治療。但人生完全被癌症啃食的馬克，覺得自己剩下的只有死亡，因此他決心征服一座高山。

他要去追尋一座山，去見證自己的死亡，這座山是馬克過逝的爺爺一直想去爬的雷尼爾山。一個已經命在旦夕的生命，還要遭受更多嚴峻的挑戰，這是多麼讓人揪心。

馬克最終還是出發了。生命，有它的不完美，當我們擁有很多的時候，往往某些事情會讓我們體會到人力的渺小。也許，透過這本小說，我們能夠藉此思考，面對人生的不完美，在不可逆的現實中，找到自己相信的價值；在孩子奮力克服人生困境時，我們學會信任、放手，給他們了解的微笑。

故事發生的地點，這座馬克一心一意想要征服的山，是西雅圖著名景點雷尼爾山，不只馬克和爺爺夢想征服它，這座美麗的山，每年吸引無數的遊客造訪。只有在面對大自然的時候，我們摒除了物質的雜念，明白了自己是誰。在經濟蓬勃發展的同時，西雅圖最吸引人的，不是別的，就是這一片難尋的天然環境與人文氣息。