海外房地產怎麼選？

近年很流行”人在亞洲、投資世界”，不管是柬埔寨、新加坡、泰國、日本、馬來西亞、甚至越南的房地產都可以隔空買房。從小我就被帶著到處看房子，當然不會錯過各國的房地產資訊，海外房地產五花八門，應該怎麼撿選，我用的方法很簡單，給大家參考。

 
斷、捨、離，從去除自己不要的開始

 

我選擇海外房地產只有三個字：斷、捨、離。切斷不必要的風險、捨棄不公平的市場、離開不符合當地水平的物業。用這些方法，把不適合的市場一一排除。

切斷不必要的風險是著眼於資金進出的難易，有外匯管制的國家在投資之前要先釐清未來資金要如何匯出。一個國家資金管制嚴格，錢易進不易出，就算投資房產有獲利，要把資金匯回也困難，通常要付出額外的成本。另外，外匯管制的國家，很可能該國的貨幣也不穩定，貨幣不穩定的結果是房價賺了10%，匯價可能賠了20%，一來一往賠錢的機會很大。以前在外商上班的時候，公司的越南分行永遠在賠錢，越南的租金便宜、人工低廉，公司卻愈賠愈多，原因無他，就是因為越盾一值貶，賺的錢全部被匯兌損失吃光還不夠。看看越盾的走勢，這十年來越盾貶了將近50%! 國際性的公司因為策略因素必須維持越南分行，但是個人投資的選擇多，何必投資一個貨幣非常不穩定的市場？

避開外匯管制的國家，第二個考量的是捨棄不公平的市場，確定該國對外國人投資的限制。有些國家為了保護自己本國居民的權益，對於外國買家課徵額外的交易稅，或是規定外國買家不能買有土地的獨立屋。這些國家的房價也許會漲，但是在房屋的選擇上外國人處於劣勢，很多好的物件都不能買。
 

第三個我會考慮的是離開不符合當地生活水平的房子。要看看房子符不符合當地水平，上網查查當地居民每個月賺多少錢，大概都租多少錢的房子就有個概念。如果在當地有朋友更好，問問就知道你看的房子是不是他們會考慮買或是租的房屋。有些房子也許總價不高，一千萬台幣或是250萬港幣就有一間，但是對當地的居民來說可能已經是天價，我不喜歡碰這種只有外國人才會買的房子，現在買了，以後能賣給誰？買房子的當下就要想到未來怎麼賣，如果只有外國人可以接手，那麼這間房子很大機會只能代代相傳當作祖產。冷靜想想，一間250萬港幣的公寓真的便宜嗎？東南亞某些國家當地人的薪水一年才10萬港幣不到，要工作25年才買得起一間。每次看到西雅圖的居民抗議房價太高，我心裡都有一種奇特的感覺，一方面了解房價直直上漲帶給他們的壓力，另一方面又想：其實一間30萬美金的公寓對於年收5萬美金的居民來說也只是工作6年的所得，西雅圖的收入房價比和亞洲比起來算是太健康了。有時候在想，是西雅圖的居民被寵壞了，還是亞洲人被虐待慣了？

 

除了斷、捨、離之外，最後加上的是後續的房屋管理。房子不像是股票買了之後放著就好，房子買了之後總是希望租人或多或少收一些租金。招租、租人之後三不五時處理租客的問題，這些都需要管理。我買過很多國家的房子，如果每個房子都要自己管理，那一年繞著地球跑就夠了。有些國家有語言的隔閡，還不是想要自己管理就能夠管理，這個時候當地有物業管理公司就很重要。香港、大陸、台灣都是不興盛物業管理的地方，幸好語言通、距離也近，有時間的話可以自己管理。如果是某些非英語系國家，租客寫外語過來，連回都不知道從何回起，這種情況就一定要確保有好的物業管理做投資的後盾。

 

按照上面的條件做出初步篩選後，再從經濟和供需的角度分析考量要投資的市場，很快就可以做出決定。我的投資價值觀很簡單，不求一日致富，但求穩紮穩打。投資房地產這麼多年，我很容易可以分辨出那些是投資而哪些是投機。有幾位網友曾經聯繫我，問我三萬美金該如何投資房地產，我很誠懇地回答：如果只有三萬美金，不要拿去買那種很便宜或者是合資的不動產，每個人的生活中都會有意外，三萬美金至少有一半要留著做緊急預備金，剩下的考慮做一些變現性高的金融投資。時下有許多所謂的"小資族當房東"，"只要一萬元就可以投資房地產"，這其中很多的陷阱，希望所有看我文章的網友都可以分辨投資和投機的不同，投資是有邏輯地合理規劃資產，投機則是盲目追求不切實際的報酬。君子愛才，取之有道，世上沒有一夜致富的投資，一步一腳印，用種樹的心態耐心等待收穫才是最穩健的。

 

想獲得西雅圖房產資訊，請來信elleninwa@gmail.com，或是追蹤我的facebook page: https://www.fb.com/USProperties/ :)

西雅圖專題報導：<文茜的世界周報>專訪西雅圖

總部位在西雅圖的Amazon，正四處尋覓北美地區第二總部的地點。Amazon一共收到。。。。238份申請書，爭取它前往設立北美第二總部!! 大家都要Amazon來插旗。大家都想做西雅圖2.0版的美夢，畢竟Amazon讓一個質樸城鎮華麗轉身、長夜不眠的傳奇，實在太令人垂涎了。十一月初，文茜世界周報節目來到位於西北邊陲的海港城市，感受一下網路商域王國Amazon，如何支手撐起西雅圖房地產市場的一片天。

Amazon對西雅圖的衝擊，堪稱一家企業如何造就一個城市的最好範例。2010年，該公司雇用的本地員工人數只有五千人，如今已成長到四萬人，而且最近還宣布要將西雅圖員工數增加到五萬五千人。這實在令人難以置信。從統計數據來看，Amazon目前在西雅圖擁有的商業空間，占地八百一十萬平方英呎（約七十六萬平方公尺），未來辦公用地，將大幅擴增到一千兩百萬平方英呎（約一百一十二萬平方公尺）。這讓西雅圖的商辦空間占比居全美之冠。僅靠一家公司，創造了紀錄，在這小小的西雅圖。

 

秋意盎然的西雅圖，美得讓人流連忘返。穿梭在市區巷弄間，看不太出這是市值五千億美元企業的心臟所在，反倒更像個大學城。Amazon經營觸角多元，加上積極從事併購，自2016年夏天以來，就以每天五十七人的速度進行聘僱，以應付瞬間膨脹的業務規模。Amazon不只是西雅圖最大雇主，辦公室空間也出現強烈擴張需求。站在市中心抬頭仰望，只見大片天際線被縱橫交錯的建築鷹架所盤踞。今年初公布的全美鷹架（Crane Index）指數中，西雅圖鷹架數量為六十二座，是數個大城市總合，持續蟬聯全美「鷹架首都」的寶座。

資料顯示自2010到2016年間，Amazon對當地經濟挹注超過三百億美元，讓西雅圖不只是全美成長速度最快的城市，也是全美最大的企業城。再循著鷹架方向前進，映入眼簾的，是這個名為Amazon生態圈（Amazon Spheres）的兩個巨大球體建築結構體。這是Amazon未來總部,，完工後將是西雅圖的新地標。以此為中心向外輻射，視線所及的工地全部是Amazon建案。西雅圖時報（Seattle Times）統計，市區辦公用地中，光Amazon一家公司就占了近百分之二十，面積超過全美前四十大企業在該市境內占用辦公室面積總合。

不論使用面積或是占用比例，Amazon企業城的規模都是全美之冠。當地經濟學家認為，Amazon帶動的產業群聚效應前所未見，更遠非花旗銀行撐起紐約商辦市場的盛況所能比擬。下圖是Amazon在西雅圖市區佔領的辦公室大樓，有租有買也有自建的。

除了Amazon之外，其他企業跟進進駐西雅圖，已對本地社區改造帶來翻天覆地變化。除了原有的微軟園區和波音工廠、還有最近才剛宣布，要在西雅圖另建新總部的Google。Google在西雅圖東部的Kirkland已有園區，接下來還要在靠近市中心的地方蓋第二個園區。其他還有像F5、Facebook，以及愈來愈多公司都來西雅圖設立總部。

西雅圖雖然沒有舊金山老大哥般的豪闊奔放，但卻散發著鄰家妹妹般小而巧的悠閒清新。從經濟地理的角度來看，西雅圖產業生態完整，潛力確實雄厚。這裡有農業，盛產蘋果、櫻桃和葡萄酒。有零售業，以跨國咖啡品牌Starbucks聞名。有航太製造業，金雞母是波音工廠。有高科技業，以八零年代入駐的微軟和九零年代的Amazon為代表。此外還有龐大的觀光產業，孕育線上旅遊網站Expedia的誕生。這些先天條件豐富了西雅圖人力資源市場，加上親商環境，為Amazon等企業的成長發展，提供了肥沃的土壤。

西雅圖受歡迎第一個原因，也是最主要的原因，是因為這裡有龐大的人才庫，能源源不絕對企業提供大量員工，但除此之外，還包括可負擔得的生活水準、合理的房價，一般大約在百萬元價位左右，以及高品質的生活型態，包括乾淨的空氣、高山和湖泊，提供戶外運動等所有休閒娛樂所需。

 

最近華盛頓大學和北京（清華大學），才剛布了一項令人振奮的合作計畫，微軟也有參與其中，估計投入非常大規模的資金，打造一個全新的校園，名為「全球創新學院（Global Innovation Exchange, GIX）」，這是研究所計畫，招募來自全球各地的學生，主要以創新和科技為號召的校園，據信目前已投入三十億美元，屆時整個社區會出現新的公園、零售商店、辦公室、百貨公司、社區，等於把整個Bellevue的舊社區翻新，進行徹底改造。

GIX（Glogal Innovation Exchange）園區年底落成後，就會開始招生，隨著大批年輕學生進駐，這項占地三十六公頃的東部走廊都市更新方案，預計會在十年內吸引兩千居民，創造一萬三千個工作機會。Amazon這些高科技公司和西雅圖魚幫水、水幫魚，互惠互利全面帶動整體商辦市場交易活絡，和連串大型社區造鎮計畫，當然也刺激了住宅房價。Amazon壯大，激勵西雅圖住宅房價跟著連年攀升，單單2016年就上漲了百分之十四，尤其像這類依山傍水、百萬元起跳的住宅，更是熱銷標的一屋難求，每每一有產品上架，幾天內就能脫手。

 

很多西雅圖房產的買家都是執行長，或高階經理人，醫生和工程師。基本上醫生、職業運動員、高階經理人等這些族群，會是豪宅買家。

儘管Amazon擴張帶動了西雅圖繁榮，但也推升物價，並讓城市公共設施和大眾運輸系統嚴重不足。不過，西雅圖好山好水的魅力依舊，尤其在中國大陸領導人習近平訪問之後，當地房市漲勢更加凌厲。成為近年來全美最受中國大陸買家青睞的市場，而且都以現金交易。在這裡，你絲毫感受不到經濟蕭條的壓力。

西雅圖房市自2011年起就開始回溫。西雅圖的情況非常獨特，當全球房市遭到風暴襲擊、全球經濟陷入衰退的時候，西雅圖是少數受創輕微的地區之一。我們幾乎沒有受到2009年後，全美房市大幅探底的衝擊，而且是最早走出不景氣的城市之一。自2011年的數據就顯示，西雅圖房市開始反彈回升。

Amazon將在明年初宣布獎落誰家。東岸的波士頓、紐約、華府，中部的芝加哥等，高等學府群聚、具備國際空港運輸能量的城市，都可望雀屏中選，獲得複製Amazon經驗的歷史性機會。一家企業，造就一個城市。Amazon選址過程，堪稱企業行銷公關實案教學的重要章節，更是時代中的一段傳奇。

以上文章節錄轉發自《文茜的世界財經周報》12月3日報導，關於西雅圖房產資訊，請來信elleninwa@gmail.com，或是追蹤我的facebook pagehttps://www.fb.com/USProperties。

如何管理租客：我當房東的經驗

今年感恩節收到最好的禮物就是解決了房客不繳房租的問題，這事拖拖拉拉了半年，如鯁在喉，能夠在感恩節前夕告一段落，真的要預約一頓火雞大餐好好慶祝。趁著事件剛落幕，我和大家分享一些當房東的經歷，還有我管理租客的心得。

一年半前，我把房子放上網招租，夏天是租屋旺季，一下子就有十幾組租客來看房，其中有個租客和別人不一樣，是relocation consultant帶來的，二個人進門打了招呼，便上上下下把屋子巡視一遍。西雅圖這幾年湧入很多人，從外州派遣過來的人，公司通常會幫他們請搬遷顧問，打理他們的搬遷事宜，這種顧問就叫relocation consultant。這個租客，姑且稱他為小強。小強和他的顧問交頭接耳一陣，對我說：𠃊我打算租這間房子，而且可以一次打兩年租約，省去你的麻煩，請問接下來要怎麼做？𠃍説話的同時，小強遞上自己的名片，原來他是一家投資公司的高層，從紐約飛到西雅圖接受新職位。在西雅圖見多了高大上的白領工程師，對於高管我也見怪不怪，請他按照程序填寫申請表方便我做信用調查。

調查出來的結果，小強的年收果然沒話說， 一年接近50萬美金的收入，相信是很多房東眼中的完美租客。但是我對於一項調查報告的結過卻有顧慮，小強的信用分數只有680分。在美國，信用分數代表一個人的信用狀況，是很重要的東西，信用分數不好對於貸款、租房子都會有影響。針對這個結果，我向小強提出了質疑，小強的安家顧問馬上告訴我這是因為小強剛用車貸買了車子，造成信用分數短暫下降。因為他有提出佐證，我想想之後，便決定把房子租給小強。

房子出租的第一年相安無事，但是到了第二年，情況開始不對。

從四月開始，小強陸陸續續遲繳租金，每次都要三催四請才會把租金匯入，到了八月，索性不付了。我寫信給他，他說有一筆國稅局的欠款要先繳，租金九月會一併付齊，但是他的承諾並沒有兌現。九月到了，租金仍然沒有付，這一次，我寫信、傳簡訊、打電話，他都不回。我循著小強當初給我的名片資料，打去小強公司，沒有接上線，但是知道小強還在上班，並沒有跑路也沒有失去飯碗。對於小強的不回應，我感到失望又憤怒，一個年收50萬美金的人居然不付每個月幾千元的租金。

因為這件事情我夜不成眠，想著房子怎麼了，有沒有被破壞，小強是不是就這樣白住下去，想著想著，心裡咒罵了小強無數次，心情也很鬱悶。

這樣子過了一個星期，有一天，看書看到一半，我突然心有靈犀：現在的我，有自己喜歡的工作、有個舒適的家、吃飽穿暖、還有健康的家人和朋友。沒有收到三個月的租金的確是一件很煩心的事，但是我有因為少了這三個月租金而餓到嗎？沒有，我的生活依舊。相對來說，小強因為欠債，每天躲著我，在公司也不敢接我的電話。如果讓我選擇，我寧可當一個被欠債的人，也不要欠別人錢每天提心吊膽、躲躲藏藏。轉換想法之後，我釋懷許多，不再試圖每天聯繫小強，也不再把別人的過錯加在自己身上成為自己的心裡負擔。我每個星期發一封欠費通知給小強，同時聯絡律師準備驅逐房客的流程，然後繼續生活。

半個月後，我收到小強的來信："所有的欠款會在十一月十七日付清，請問是存到你的銀行帳戶還是交給你的物業管理人？" 收到這封信比收到情書還讓人高興，這半年來的陰霾終於撥雲見日。

我和小強確認收到他的匯款之後，小強又寫了一封信給我："請問你想要找其他的租客嗎？你是不是希望我搬走？" 我回他："我尊重每一個人，包括你和你的家人，我對你們沒有任何的偏見，我的使命很簡單 - 把事情處理好。只要你們準時交租、照顧房子，我沒有趕走你們的道理。" 沒有人想在冷冷的冬天被迫搬家找房子，既然事情解決了我決定給小強和他的家人一條後路。也許有人會問："留著小強繼續住著，不怕他過兩個月又上演一次失蹤記嗎？" 怕，當然怕，但是所有事情都有風險，借錢給別人就要有被倒帳的準備，房子租給別人就是可能收不到租金或是房子被破壞。最安全零風險的做法就是讓房子空著，但是零風險的同時也代表了零報酬。出租房子就像我對人生的看法一樣：與其不去冒險，不如思考如何面對風險、處理風險、降低風險， 所有經歷都是一種成長， 不邁出未知的一步，永遠不知道自己有多大的能耐。我不確定小強接下來是不是如期交租，但是經過這一次事件，我已經知道如何面對，就算要走法律程序，也有萬全的準備。我很喜歡一句話："殺不死你的，只會讓你更強大。" 生活中遭遇的每個困境就像電動遊戲中的關卡，你可以選擇卡在某一關永遠被一樣的怪打死，也可以思考如何可以成功打怪晉級到下一關。不管如何，人生永遠有怪要打，如果是這樣，為什麼不努力過關讓自己愈來愈進階？

有不少客戶和我說："你和一般的房屋仲介不太一樣，除了買賣房子，你還知道好多事情。" 要說我和其他西雅圖的房屋仲介有什麼不同，我想，最大的不同就是解決事情的能力。買賣房子、出租房子、裝修房子的過程有各式各樣意想不到的事情可能發生，沒有一定的劇本可以走，當事情發生的時候，我會幫客戶分析，找出解決方法，給他中肯的建議，就算不是我的義務範圍，只要是我能幫忙的，我都樂意提供客戶一己之見。當一個全方位的安家顧問而不是只是一個買賣房屋的仲介，就是我和一般房仲最大的不同，也是我的核心價值。

最後祝大家在冷冷的天氣裡過一個暖暖的感恩節。

如果你需要更多關於西雅圖房產的資訊，可以來信找我elleninwa@gmail.com，或是上我的facebook看更多的訊息：https://www.facebook.com/USProperties

Tenant management 101: My experience with tenants and rental properties

My tenant failed me in big style.

He hadn’t paid rent for three months and didn’t answer the phone.

In the first month, I emailed. He replied saying he’d got some incident and will pay in the next month. In the following month, I still didn’t receive any rent. I emailed, texted, and called. None of the channels worked. He was avoiding me. I was worried, disappointed, and mad.

The tenant earns hundreds of thousands of dollars a year as a managing director of an well-known investment firm and was a perfect tenant in the eyes of many landlords. Despite his impressive earning, he was not my ideal tenant. Income is never my main criteria for tenants. This managing director has credit score below 700 which is a red flag to me.

I ended up renting the house to him because he provided me with a few documents justifying what he claimed the reasons for the temporary lower credit score. The first year went ok but things turned sour in the second year.

The rent payment started to be late since April. And the rent completely stopped from August. The tenant had the same job and didn’t lose any income. I was upset without being provided with explanation. I couldn’t sleep well and had been trying to reach the tenant every day. It was stressful when you had to deal with tenants who ignored you.

One day, a thought came to my mind. I asked myself - have I lost anything other than rent? Not really. My life has been ongoing as usual. I didn’t eat less. (In fact I probably had eaten more due to stress) I have a home to live. I am surrounded by family and friends. And most importantly, I am healthy. Other than this incident, I have nothing to worry about. What about the tenant? Whatever reason he has got, it must be a hard time for him to avoid me due to debt.

After I realised it, I stopped reaching him every day. I decided to cool things down for half a month before any further action.

Life became much better since then. I was no longer haunted by the unpleasant situation.  I did what I should do by emailing the tenant a reminder about the overdue rent on weekly basis without any emotional words. I did what I should do by reaching out the eviction department to standby for service. That’s it. I moved on.

After ten days, the tenant sent me a message - “all the overdue rent will be paid on November 17th. Do you want me to deposit the check or hand it to your property manager?”

It was the best news of the year on my landlord experience.

He paid the rent, asking me whether I wanted to find a new tenant? I deliberated for a minute, and responded:

“As long as the rent is paid on time and the house is up-kept, I have no bias to you as a tenant. I respect every individual including you and your family and my only goal is to work things out.” 

The response gives him some level of assurance that I am not kicking them out in the cold winter. 

I can choose to expel the tenant with justice but I’ve decided to give them another chance. We all learn from things. People are human, and it means imperfection. Sometimes people don’t know the right way to communicate when they fail to deliver. I hope my experience has given you some inspiration as I do grow into the person I want to be out of this.

If you need any rental property recommendation, you can reach me at elleninwa@gmail.com or check out my facebook page for more information about Seattle property: https://www.facebook.com/USProperties/.

帶小孩到美國念書：美國的教育制度介紹

在西雅圖買房子的人不外乎兩種，一種是投資、一種是自住。投資人看好的是西雅圖的經濟成長、人口移入、優美環境、人文素養、藝文活動、溫和氣候、還有免州所得稅等等創造出來的獨特優異環境；自住的人，除了工作在西雅圖以外，另外一部分是為了孩子從亞洲移民過來的家庭。古有孟母三遷，現代的父母也沒有比較輕鬆，為了孩子的將來，不少家長從遙遠的亞洲遷徙到美國。人人都說美國的教育好，但是美國的教育好在哪裡？哪一些認知是事實？哪一些是迷思？考慮將小孩帶到美國來的父母最好先了解來美國念書的利與弊。

美國的教育系統

美國的教育系統和亞洲有些不同，孩子是從五歲才開始上幼稚園。美國的義務教育，稱為K-12，也就是從kindergarten到12th grade。每個州的入學規定不同，大部分的州政府規定入學年齡為5歲，至少要念到18歲高中畢業。如果要查詢學校的評等、學生組成等等的資訊，推薦兩個很方便的網站，一個是https://www.greatschools.org，另一個是https://www.schooldigger.com。我很喜歡用greatschools這個網站查詢學校資訊，這裡可以找到學生組成、學業成績、師生比例等等資料；Schooldigger則是可以查到學校的範圍劃分。兩個網站的特色有點不同，可以交互使用。要注意一點：學校的範圍劃分有的時候很難說，如果要百分之百確認，打電話去學校家裡的地址是不是在校區的範圍內還是最準確的方法。

和亞洲比起來，我覺得美國的教育勝在下面幾點。

美國教育重視表達

我是在台灣念書長大的孩子，記得我上課的時候，老師說什麼學生就記什麼，老師在台上講得口沫橫飛，學生在台下抄筆記抄得忙碌不已，講到一個段落，當老師問：大家有沒有什麼問題？這個時候就是一片靜謐，蚊子在飛還有同學打呼的聲音突然變得好明顯；在美國，教育很重視溝通，孩子是透過說故事和玩遊戲來學習，老師會不斷地鼓勵學生發言，所以美國的小孩從小就很愛發問，通常老師還沒有問問題，大家就搶著舉手發言。表達是需要練習的，常常將心裡的疑問說出來並且和其他人討論會增強一個人的溝通能力，美國人普遍來說溝通能力比亞洲人強的原因就在於從小的訓練。

美國教育培養批判思考與創意

《科學人》日前發表報告指出，聰明人在學校或職場上有一定的優勢，但智力卻無法使他們為自己的人生做打算。傳統的IQ測驗，包括視覺拼圖、數學問題等並不能反映出一個人在真實生活中的決策能力。 因此，在擁有智力的同時，人們還需要批判思考能力，包括對語言推理、論證分析、假設檢測、決策判斷等認知範疇來進行思考，才能評估個人生活狀況，作出正確的決定。美國人擁有全世界最多的創新科技，不是因為他們比較聰明，而是由於他們的教育真正在培養一個人如何思考。《耶魯大學調查報告》也指出，高智商雖然能夠加強人們的學習能力，有助於吸收資訊，但卻沒辦法幫助人們在現實生活中做出好的判斷結果。因為我們無法透過信息做出公允的權衡對比，也沒辦法超越對事件認知的偏見。更重要的是，人類的智力主要受到遺傳影響，批判性思考以及創意卻可以通過訓練以及教導來改善。因此，相比於提高智力，提高批判性思考能力更容易。

美國教育強調生活自理

亞洲的大眾教育觀深受儒家影響，”萬般皆下品，唯有讀書高”，小孩子只要會念書、成績好，其他的一切好說。有些孝順子女的爸媽為了讓孩子專心讀書，不但不用孩子做家事，連書包也幫孩子揹；美國的教育比較重視孩子的自主和獨立，給孩子自己的空間，對於家裡的事情，父母也會選擇性地讓孩子作決定還有幫忙家務，除草整理庭院洗車都是很常見的家庭活動，孩子從參與決定以及家務中學會如何獨立並且了解自己對家庭的責任。

除了上面寫的這些好處，美國的教育也不是完美。

 美國的教育也有壓力

中港台的教育方式壓力爆表，在香港，小孩子從兩歲開始就要準備申請幼稚園，小孩申請學校不只是填寫一份申請表，還要準備厚厚的檔案，裡面有各式各樣小孩子上課的證書，父母和小孩都要通過面試，一個兩歲的小孩能夠面試什麼？這樣子的教育系統令許多家長感到崩潰。有些家長不希望小孩子面對這種不合理的壓力，將孩子帶到美國，希望孩子在美國快樂的成長。美國的小孩不需要兩歲就開始準備面試，不過如果認為在美國接受教育沒有壓力那就大錯特錯。美國的教育同樣非常地競爭，只是競爭的方式不一樣。一個學生想要進到好的大學，光有好成績是不夠的，他必須有其他的強項，也許是運動，也許是社團活動，有可能是參加某些公益，或者是有創業的經驗。我常常和人家說，申請美國大學好比參加中國小姐選美，德智體群美樣樣不可少，過五關斬六將通過層層的考驗才能拿到名校的門票。當然，捐一棟校舍給學校也是拿到門票的一個方法，不過那是另外一回事，不在本文討論範圍。

美國的種族挑戰

亞洲人到了美國就是少數民族(加州的幾個城市例外)，少數民族免不了要面對種族問題。西雅圖大約有20-25%是華人，這裡的美國人很習慣和華人相處所以很少發生種族衝突，我住在傳統的白人區也不曾遇過歧視。我的鄰居相當友善，我出國的時候會幫忙注意我的房子，看到我家有快遞包裹也會先幫我收好。西雅圖的人口多元性和開放的心胸是我喜歡這個地方的很大原因。不過再棒的地方都會有一些思想極端的人，孩子到了新的環境，父母仍然要特別注意孩子在學校和同儕的相處狀況，一發現不對勁，就要主動和學校聯繫並且持續溝通。既然選擇到國外生活，就要幫助孩子調整自己的心態，鼓勵他們和不同的同學交往，不管是什麼種族，人的天性都是一樣，你對別人釋出善意就容易獲得別人同樣的回應，萬一真的有人惡意相待，最好的處理方式就是告訴學校，並且教導小孩適時做出正當防衛。美國是一個民族的大熔爐，西雅圖更是充滿了自由和開放思想的地方，在這裡遇到的種族挑戰一般來說比在中西部和東部少很多。

家長的調適

說了這麼多關於小孩子的調適，其實最重要的是家長本身自己要適應美國的生活。家長們千辛萬苦帶著小孩到美國，中間的過程想的都是小孩的適應還有就學等等的問題，等安頓下來後，才發現原來最需要適應的是自己，這樣的狀況我見過不少。孩子年紀小學習快，在學校上學也有環境認識新朋友，所以通常不需要太久的時間就可以在新環境中如魚得水，反而是一起過去的家長們，如果沒有在上班，有可能因為失去了就近的親人和朋友而產生失落感。自我調適最好的方式就是擴大生活圈還有找到新的成就感。喜歡畫畫的可以去上課、對烹飪有興趣又閒不下來的可以在當地自製家鄉味團購美食，喜歡 DIY的可以去社區大學或是home depot研究如何自己搭建後花園平台。不要對生活的期望妥協，人生在哪裡都可以綻放，有快樂的自己，才有和樂的家庭，有和樂的家庭，這個美國夢才值得。

我的facebook有更多關於西雅圖的資訊，點進來看看：https://www.facebook.com/USProperties

註：圖為位於西雅圖的華盛頓大學校園

令人難忘的西雅圖萬聖節

萬聖節是一個很有趣的節日，萬聖節的到來，代表一年開始倒數計時，對小朋友來說，萬聖節是一個吃糖合理化、奇裝異服穿身上的日子。我在亞洲長大，小時候沒過萬聖節，長大到了美國，也沒有特別注意這個以小朋友為主的日子，直到有一年，經歷了一件事，從此我再也不會忘記這個節日⋯

萬聖節前夕成為西雅圖房東

那年秋天，我剛在西雅圖成為房東，房子在十月交屋，工作結束後我帶著一些工具到房屋那裡準備打掃一番。戴起手套，打開燈，我勤奮地開始擦櫃子、掃戶外的落葉，秋天的傍晚有點微風，伴隨著夕陽的餘暉，一切都很愜意、完美。正當我享受著這寧靜的片刻，感覺自己是全世界最幸福的房東，"叮咚"，門鈴突然響起，轉頭一看，不得了，外面有一群南瓜人、蜘蛛人、湯瑪士小火車對我揮手，很興奮第一直說trick or treat，才六點鐘，小朋友們已經開始今晚的遊行。

手袋裡正好有一包剛買的巧克力，我火速衝過去、拿出巧克力、打開門、一整袋的巧克力不到一分鐘就分光，小朋友拿到糖果，說了謝謝，心滿意足地前往下一家。

驚魂未定的我，還在想著接下來該怎麼辦，遠遠地又看到另一隊小朋友朝著我家前進。糟糕，手上已經沒有糖果了，要是小朋友來按門鈴就真的要挖地洞鑽進去了。說時遲那時快，我趕緊熄燈，把家裡的窗戶都關上，跑到房子後方的房間去，比照防空演習辦理，假裝家裡沒有人。就這樣子安然度過這一波拜訪，確定這一批小朋友都離開後，趁著下一批人還沒來，我立刻逃離房子奔回家，所有的打掃巡視，等萬聖節過了再說吧。從那之後，每到了萬聖節，我總要把糖果拽在身上才有安全感。

西雅圖在萬聖節舉辦的活動

撇開這個獨特的經歷，西雅圖在萬聖節的時候有很多的活動可以參加。最受歡迎的莫過於Woodland Park Zoo的萬聖派對，動物園在萬聖節到來時會搖身一變成為動物們的派對會場，園區會布置成萬聖節的味道，園方還會幫所有動物們準備南瓜，想看看可愛的動物們看到大南瓜會有什麼反應的話，一定要來這裡走走。

在亞洲只能看到一片一片超市上架的南瓜，來到美國，不看一下一整地的南瓜帶對不起自己。西雅圖有一個Bob's corn and pumpkin farm，這個農場裡面有超大的南瓜田，做乾草車可以遊覽整個田地，一邊遊覽可以一邊採南瓜，然後再刻南瓜。自己動手做南瓜飾品很好玩，挖出來的南瓜肉還可以做成派，有得吃又有得玩，超級令人滿足。我在這個農場見到生平最多的南瓜，光是這樣就值回票價。大人和小朋友都可以在這裡玩得很盡興。

另外一個在西雅圖為人熟知的萬聖節活動就是萬聖節遊行，最大規模的變裝遊行在Capitol Hill附近的社區街道進行，每年參加人數眾多，在萬聖節的晚上各式各樣穿著奇裝異服的大人小孩在街上遊走，有可怕的鬼怪、也有搞笑的電影人物，小朋友們打扮成可愛的卡通人物玩Trick or Treat，挨家挨戶地討糖果。這個遊行讓我印象深刻，因為當年就是這遊行隊伍其中一批小朋友出其不意地來我家按門鈴，讓我落荒而逃。看了我往日的慘痛經驗，如果你也住在附近，記得要提早準備好，小朋友們從五點多就蠢蠢欲動了。

參加萬聖節活動是一個認識鄰居的好機會，若你剛搬來西雅圖，可以參加一些上面介紹的活動，如境隨俗，你會發現西雅圖的生活樂趣。

註：我的facebook上有更多關於西雅圖的資訊以及房地產消息，可以點這裡追蹤我的fan page - 西雅圖房地產、西雅圖買一個家

三分鐘了解西雅圖：環境、休閒、娛樂、生活

打算移民過來西雅圖的人，對於西雅圖可能還有點陌生，雖然過來之前可能已經惡補了"北京遇上西雅圖"、"晚秋"，但是電影和現實生活畢竟是有差距，有些客戶看完以後北京遇上西雅圖還追著我找500K的漂亮洋房，這電影可是四年前拍的，而且當時Frank已經買那房子十年了。。。。大家有夢最美，還是要築夢踏實阿。至於"西雅圖夜未眠"，嗯，提到這部片就洩漏你的年紀了......這部電影拍的時候Amazon這間公司還不存在呢 !!

如果大家想要一些貼近西雅圖生活的影片，下面這個影片是我覺得拍攝很棒的一個，在短短的幾分鐘內完整呈現西雅圖的生活型態。

西雅圖是美國第二大的科技大城，僅次於矽谷，但是在這個科技城又充滿了戶外活動，整個城市綠意盎然。花三分鐘看看影片，你會更了解西雅圖能夠帶給你的驚喜。 :)

如果想要找西雅圖好屋，可以與我聯絡，elleninwa@gmail.com。

美國企管碩士理想就業 首選亞馬遜

十年前，大家去紐約華爾街
十年後，大家到西雅圖Amazon

很高興我選擇了往西前進 :-)

2017-10-05 15:34
頂尖商學院出身的美國學生，過去都把離開校園之後的就業目標，集中在華爾街金融機構或知名管理顧問公司，但現在擁有企管碩士的學生則有了不一樣理想新僱主：亞馬遜網站。

企業總部位於西雅圖的電子商業巨擘亞馬遜(amazon.com)，如今是卡內基美隆大學、杜克大學、柏克萊加州大學等商學院畢業生的頭號雇主，也是在密西根大學、麻省理工學院、達特茅斯學院、杜克大學等商學院就讀的一年級新生中，排名第一的實習企業。

僅以芝加哥大學的布斯商學院為例，亞馬遜所收的實習生人數，就超過了貝恩公司（Bain & Co）以及麥肯錫顧問公司（McKinsey & Co）。

布斯商學院院長拉傑安（Madhav Rajan）指出，在以往，貝恩與麥肯錫曾是收取商學院實習生人數最多的兩大企業。

亞馬遜大學計畫部主任巴克（Miriam Park）指出，統計顯示，亞馬遜在2016年總共聘用了大約1000名企管碩士；雖然這個人數與明年亞馬遜計畫聘請的5萬名電腦軟體開發工程師相比，或許顯得小巫見大巫，但近年來隨著亞馬遜企業版圖的壯大，在各個商學院招聘人才的吸引力，已讓其他企業相形失色。

巴克分析，商學院畢業的學生能夠了解亞馬遜以客為尊的宗旨，而且這些學生通常願意承擔風險、敢做敢當，而且擅長分析；這些學生當中後來有些升任為專案經理。根據就業資訊網站Glassdoor統計數據，這個職位在亞馬遜的年薪，約12萬元至16萬元之間。

第一次買美國房子需要注意什麼

古有＂男怕入錯行，女怕嫁錯郎＂，到了二十一世紀的今天，一切成了＂男怕沒有房，女怕無殻郎＂。不是說沒有房子就怎麼樣，很多租房子的人一輩子也是過著快意人生，這點我認同，我從來不覺得人生一定要買房子或者是有什麼物質的東西才會幸福，如果手邊沒有一桶金，最重要的是先充實自己，而不是超貸九成買房子。買房子自住或是投資，都是有了一定的基礎之後才開始思考的事。自從多年前我有了一些本錢，房子就是我最喜歡買的東西，衣服會過時、手機會淘汰、跑車會折舊，養小狼狗更是血本無歸（這兩天看到許純美復出的新聞有感），只有房子愈住愈有感情、愈放愈有價值。在華人的觀念裡，擁有一個房子就像是有一個根，流浪再遠都有一個屬於自己的地方可以回去，這也是為什麼我喜歡擁有房子的原因。

房海不比股海簡單，要在茫茫大海中買到一棟好屋其實有蠻多眉角要注意的。下面有幾點是給第一次在美國買房子的朋友參考的，希望大家儘可能避免這些新手容易忽略的事情，因為每一個失誤都可能造成一些損失。

1.太情緒化

看到一間自己心儀的房子的時候，那種心動的感覺就像看到命中註定的另一半一樣，這種感覺我懂，但是競爭的市場中永遠只有一個贏家，如果努力了還是沒能買到這間房子，就不要太執著，路要往前走，人要向前看，永遠想著已經被買走的房子或是去年成交的價錢只會讓你錯過更適合的下一個物件。

2.不問別人的意見

美國的房屋網站很多，訊息也很透明，所以internet shopping對於打算買房子的人是再自然不過的事。多上網看房子是好的，但是建議在看到自己喜歡的房子後，寄給經紀人看看，也多聽聽經紀人的意見，有的時候房子本身可能很漂亮，但是附近的治安不佳，或者是交通不方便，一個好的經紀人會了解你的需要，幫你避免買到將來會後悔的房子。

3.問太多別人的意見

上一點才說了不要不問別人的意見，這一點又說不要問太多，不問意見不行，問太多意見也不對，到底要怎麼樣才好？人是需要認同的生物，尤其是在做重大決定的時候，更希望有不同的人支持自己的決定，在情感上我完全理解這樣的行為。但是從理性的角度分析，其實廣徵意見並不是一個好的決定，廣徵意見的最大問題就在於你尋求意見的對象通常都不是專家。這兩天我在facebook的一個柴米油鹽社群裡看到有人在問”現在在台北市買房子是好的時機嗎？”下面有一堆的留言，這些留言有些是買房子賠過錢的人，有些是投資客，有些人從來沒有買過房子，還有一些只是有空隨便寫個意見，看了我都替發問的人擦汗。船過水無痕，網友留下意見之後就消失不見，但是聽從他們意見的你卻要承受後果。對於人生中重要的決定，鄰居、親戚、朋友、星座專家可以在情感上支持你，但是在專業的選擇上，還是交給專業就好。

4.沒有確認保險需求

最近德州發生了強烈颶風，很多房子都淹在水中，墨西哥昨天也發生了7.1級的地震。天災難防，特別是在全球氣候多變的現代，有些事情不是我們可以預料的，也不能保證這些事情永遠不會發生在我們自己身上。但是趨吉避凶還是有辦法，美國根據統計資料，地政處有規劃一些區域是屬於高地震帶或者是高水災風險區，如果是買這些地區的房子，就要多準備一筆費用買地震險或是水災險，這些都是在買房子的時候要確認清楚的。在西雅圖沒有什麼地區需要買地震險，但是有某些濱海或是濱湖的小區依據規定是需要買水險的，如果房子需要另外買水險，在出價前我都會先告知客戶。

5.沒有事先準備財力證明

買房子的時候大家做的第一件事就是找經紀人然後開始看房子，其實在看房子之前，應該先準備好財力證明。西雅圖的房子通常上市到賣出就是一個禮拜的時間，如果財力證明沒有事先準備好，看到心儀的房子才開始著手，往往會弄得焦頭爛額，更有可能會因為來不及準備財力證明而必須放棄出價的機會。房子如果是打算用現金買，可以將錢都集中到一個銀行帳戶，這樣子只需要提供一份財力證明，在證明文件上，最好是提供英文版的證明。一份中文的餘額證明當然也可以，但是在競爭的市場中，每個小地方都有可能影響到offer的競爭力。人都是喜歡親切的東西，這個貼心的舉動很有可能讓你在不多花錢的情況下勝出。試想，如果你是屋主，收到了兩個offer，價錢和其他條件都一樣，一份提供了阿拉伯文的銀行帳戶證明，另外一份是中文版的帳戶證明，你會選擇哪一個？如果是需要在美國貸款的客戶，首先要做的就是申請pre-approval letter。Pre-approval letter是貸款機構提供的貸款金額估計，這個信件沒有法律效力，但是有很好的參考作用，讓屋主了解你的財力狀況，在出offer的時候附上pre-approval letter，屋主才會認真對待你的出價。不要小看財力證明的準備，好的準備是成功的一半，準備好一張完整的財力證明，你就可以迎接隨時會出現的好機會。

西雅圖如何改變了我

你相信人可以被改變嗎？今天來分享一個幾十歲的成人仍然求新求變的故事。(就是我自己，哈)

 

從小我是一個對電動零興趣的人，家裡沒有買遊戲機，幼年的馬莉歐兄弟我不在行，成年的candy crush、Pokemon，更是碰都沒碰過，和電玩零接觸的生活對我來說很好，從來不覺得生命中不了解電玩有什麼問題。

 

凡事不能太鐵齒，在我以為我和電玩即將成為一輩子的兩條平行線時，我發現：西雅圖竟然是全球電玩的大本營。

當你喜歡的人有你完全不懂的嗜好，你有兩個選擇：一個是依然故我當作不知道，要聊這個話題就請他另尋高明；另一個是跳下去一起加入他。還有第三個選擇是換一個志趣相投的對象，不過這個選擇太負面了，今天不講它。在裝瞎和跳下去這兩個選擇之間，我選了後者。 

知道西雅圖在全球電玩佔有這麼舉足輕重的位置後，我花了一些時間了解，發現這裡真的是電玩業的大本營，Xbox總部、任天堂美國最大的辦公室都在西雅圖，Amazon的game studio主力工程師也在西雅圖，這裡還有許多我聽都沒聽過的電玩公司。我有一位租客在Amazon做電玩軟體工程師，他的團隊永遠都在徵人，三不五時就在招聘新夥伴，西雅圖的人找不夠，還飛去德州和加州面試，把人獵回西雅圖。從他那裡我聽了很多關於電玩的消息（這個租客很特別，明明工作已經忙到天昏地暗，但是每次和我聯絡總要講半個小時以上的話），一年之後，他搬走了，自己在Magnolia買了一間150萬的房子。

 

除了Xboxn、Nintendo這些大家都知道的遊戲公司，西雅圖還有一間全球知名的線上遊戲公司：Valve。Valve是開發免費多人在線戰鬥競技類遊戲《DOTA 2》《遺蹟保衛戰》（Defense of the Ancients）的公司，而DOTA2是steam平台上活躍人數最多的遊戲之一，最高在線人數超過120萬。Valve公司的總部就在西雅圖的Bellevue。

 

2011年8月1日，Valve宣布舉辦第一屆DOTA2國際邀請賽，邀請了16支隊伍進行比賽，這是DOTA2第一次在公眾面前亮相，並在網上以英語、中文、德語和俄語公示。該比賽由Valve出資建立，當時的總獎金是160萬美元。國際邀請賽每年一度的賽事從2012年開始在西雅圖的Key Arena舉辦，2015年國際邀請賽的獎金總額超過了1800萬美元，比五年前高出10倍，創下了電子競技歷史上獎金額最高的記錄。

 

今年2017年的國際邀請賽剛剛在八月中結束，光是第一名的獎金就高達美金1000萬！下次看到孩子打電動，千萬不要再隨便罵他們了，你可能不小心扼殺了一個下一個DOTA2 1000萬美元的得主。今年的賽事，門票在比賽開始之前就銷售一空，在比賽場地Key Arena外面的草坪上，還架設了戶外投影設備，看著一堆從世界各地來的人坐在草坪上，聚精會神地看著刺激的比賽，這也是西雅圖另類美麗的風景。

 

因為喜歡西雅圖這個城市，我開始注意電玩，才發掘自己還是有無窮的潛力。活到老、學到老，會不會哪天自己也下場打電動呢？嗯，我想我可以考慮培養兒孫們去參加DOTA2！