Wednesday, September 28, 2016

房市泡沫在哪裡?

 
 
 
瑞銀每年都會做一個全球房市泡沫的分析,今年上榜的前二名是溫哥華和倫敦,香港也高居泡沫第六名。
 
分析結果不令人意外,唯一的是這項分析只針對全球18個大城市,如果把上海丶深圳加進來會更有意義,説不定溫哥華的寶座就可以讓給深圳了。
 
從這個分析結果來看,美國基本上沒有泡沫,芝加哥房價還低於收入成長。不過芝加哥人口外流嚴重,不是一個好的投資地區,細節下次再說。
 
這個分析是用房價所得比(PI)和房價租金比(PR)來判斷房價是否有泡沫,我覺得蠻有參考性的。我之前說過,房價的支撐,其中最重要的一個因素就是居民的收入,收入成長比房價成長低太多的地方幾乎都有泡沫。想想香港這五年來房價漲了一倍有吧,這五年來人民的薪水增加了多少?

瑞銀報告的簡要請看下面連結。

http://blog.moneydj.com/…/%e5%85%a8%e7%90%83%e6%88%bf%e5%9…/

Tuesday, September 27, 2016

底特律投資的陷阱(一):黑人區



上次寫過一篇投資美國房地產要避免的地區,其中一個是底特律。這次來詳細說說底特律投資的問題和陷阱。

底特律一個很大的問題就是黑人太多,目前這個城市大約有80%是黑人。也許你會問:黑人有什麼問題?你有種族歧視?對於人,我看個性不看國籍,看品性不看膚色,從來不覺得白人比黑人優秀。今天要陳述的是事實,和種族歧視沒有關係。在底特律這個黑人超多的地方,治安非常地差,其實不只是底特律,美國黑人比較多的地區大部分治安都不太好。我自己有難忘的經驗。

年少的時候,我在北卡羅來納州念書。當時只看學校,對於種族這個問題沒有研究也一無所知。為了省錢,我沒有買車,住在學校附近的私人宿舍,平常不是搭同學的順風車或是自己走路上學。新生訓練的時候,學校告訴我們,每天晚上六點過後,學校提供校車送大家回家,有需要的人可以打電話去預約。當時我想:這個學校真有錢,還提供這種隨傳隨到的接送服務,也沒多想。直到開學後的兩個星期,某一天早上我走到學校,看到大家騷動不安,沒有人有心情上課。我上前了解,原來前一天半夜,學校附近的一個小路發生了姦殺案,疑犯是當地的一個黑人。案件發生的地點就離我住的宿舍走路大約二十分鐘遠。當時真是嚇慘了,心裡想我怎麼會到這個地方來,有一股馬上打包走人的衝動。受到驚嚇的不只是我,還有學校的其他學生,大家議論紛紛,愈講愈多,還傳出之前我住的那棟宿舍有人按鈴持槍搶劫,眾說紛紜,真真假假我也分不清楚,只知道自己後來的日子,每天晚上如果沒有同學的順風車可坐,我就一定叫學校的接送車,回到家馬上把大門反鎖上,還告訴自己,如果有人來按鈴千萬不要開門。一直撐到那個學期結束,我就趕緊搬家了。

這種事情只要感受過一次就不會忘記,不要說美國是一個可以合法擁有槍枝的地方,就算擁有槍枝不合法,菜刀也是隨處可以買到,一個人如果打算犯案,用美工刀都可以致人於死。北卡大約30%左右的人是黑人,這樣的比例下,某些地方已經有治安的問題,更不要說底特律,一個有80%都是黑人的地方。我在北卡念過書之後,就時時告訴自己,沒事不要給自己找麻煩。

黑人區的治安不好不是一種種族歧視,而是一個美國人民都知道的事實。今天早上美國總統候選人的第一場辯論,川普和柯林頓也在談論如何改善美國黑人跟白人之間的緊張關係。種族問題近年在美國愈來愈嚴重,北卡羅來納州的大城夏洛特(Charlotte)這個月又發生了美國警察槍擊黑人致死的事件。槍擊事件發生之後,Charlotte發生了多起黑人抗議事件,造成了更多人受傷,到目前事情有愈演愈烈的趨勢。這個事件現在有兩種不同的說法。支持白人警察開槍的美國人說被射殺的黑人當時手上有槍,警察在開槍之前連續喊了九次把槍放下,但是黑人沒有照做,而且這個黑人之前有兩次持槍襲警的紀錄還因此坐過牢,警察在這次事件上是正確執法,如果警察沒有開槍,今天被殺的就有可能是警察自己;支持被槍殺的黑人的美國人則說那個黑人手裡沒有拿槍,他有過腦部的創傷,所以無法快速地回應警察的要求,但是他是沒有傷害性的,警察執法過當,只因為那個人是黑人就在他手無寸鐵地狀況下隨意槍殺了他。目前事情就是僵持在這樣子兩方對立的局面下,沒有解決的方法。

從這個事件可以看到黑人跟白人之間的衝突,種族對立不是一天兩天造成,遠從美國白人把黑人當奴隸開始就種下了因,之後雖然解放黑奴,但是黑人在美國社會上至今依然沒有平等的待遇。他們的機會比白人少,薪資比白人低,造成黑人生活困苦,只能做一些打雜的工作或是就此向下沉淪,這也是黑人區治安差的原因之一。這個問題是美國社會的一大問題,不是短短三兩年或者是出現一位黑人當總統就可以改善。

最後,還是以底特律的房子為結尾。底特律的房子遭受人為縱火的機率特別高,下面的照片裡是從底特律隨便找出來的兩間房子,分別只賣一元和一百元美金,屋主已經放售兩年了賣不掉。如果有人要買,我相信屋主會感激萬分的。



Friday, September 23, 2016

西雅圖的家庭收入漲幅:全美第一


根據美國人口普查局在98日公佈的數據,西雅圖的家庭收入中位數在2015年突破了$80000美元,成長了將近$ 10,000美元,漲幅超過12%,是全美主要城市第一高


收入成長這個指標對於房價有什麼意義?房子的價值要被創造,第一重點就是民眾要有購買能力,而收入是影響購買能力的最直接因素,荷包滿滿的時候花錢就大方。一個城市的人口成長再快、失業率再低,如果居民收入零成長,或者大多是低薪的工作,房子可能還是因為人口成長而有需求,但是房價不會上漲。(如果在這種情況房價還一直往上,遠超過人民的負擔能力,那叫做泡沫。) 收入低成長的地方不一定是不好的投資地點,只是不適合期望資本增值的投資者。如果能抓到收入成長這一個重點,很多其他的統計數字例如人口成長、失業率都可以當作參考就好。想想看,一個薪資成長快速的地方,往往也都伴隨著人口成長不是嗎?

簡單地說,房價隨著居民的收入上漲是實,房價上漲但是人民的收入沒有上漲是虛,虛漲的房價總有一天要下跌。

在短短的一年,西雅圖的家計收入就增加了近$ 10,000美元,那是50人口最多的美國城市的增幅居,遠遠比排名第二的舊金山多了$2,000美元。這聽起來像是每個西雅圖的員工在去年薪水都被大幅地調升,但其實不是的,更可能的情況是西雅圖增加了很多高薪的就業機會,進而推高了中位數。
想到亞馬遜等公司在西雅圖大幅招聘工程師,每位工程師每年名均賺約$ 120,000鎂,就不會覺得這樣的增幅很令人驚訝了。當然,西雅圖也因此變得更加昂貴,一些相對收入低的一些人因此不得不遷出城市。


根據新的數據,有超過20%的西雅圖家庭擁有$ 150000美元以上的年收。總體來看,西雅圖的平均收入是大城市中排名第三,僅次於舊金山和矽谷。收入增長在許多郊區也非常強勁。柯克蘭(Kirkland),聯邦路(Federal Way),奧本(Auburn)和肯特(Kent)等等特定地區都有超過$4,000的漲幅。
值得注意的是,快速增長的Marysville,家庭收入中位數漲幅超過$ 14,000 - 這是在美國所有的589個城市中排名第11最大增幅的城市。

人口普查局的這項統計只限於至少有65,000位居民的的城市,居民少於65,000人的小鎮沒有被列入統計。華盛頓都有17個城市滿足這個條件。

美國全國的收入也有所增長,2015年上漲$ 2,800鎂。這是有記錄以來的最大單一年增加,也是自2007年以來第一次美國收入的顯著上升。

在西雅圖,白人,亞裔,黑人和多種族的收入均大幅增長。但是西班牙裔的收入仍然停滯在大約$49,000。我家中有很多裝修工程都是西班牙裔的員工來施做的,他們大多在白人經營的工程公司上班,每每看到他們勤勞地工作,都希望公司可以給他們更合理的報酬。

隨著收入的大幅上漲,西雅圖的黑人家庭現在有$ 37,000平均收入,這與全國平均水平一樣。去年人口普查做這項統計的時候,西雅圖黑人家庭的收入還遠低於美國平均。這表示今年黑人家庭在西雅圖的收入有大幅上漲,也是一件令人開心的事情。不過即便如此,黑人家庭的收入仍然落後其他種族,賺不到的白人家庭的一半。

2015年全職婦女賺的薪水大約是男性的80%,男女薪酬差距略有縮小,相當於全國平均水平。這項差距在2014年是76%。期待這個差距可以逐年縮小,女性的工作能力可以更加受到重視。
新的數據還顯示,西雅圖的人口的12%生活在貧困線以下,比2014年的14.4%下降了很多。雖然這標誌著在過去十年最大單年降幅,但跟200910.6%的貧困率相比仍然高了不少


Wednesday, September 21, 2016

如何尋找適合自己的生活圈



在找房子的時候,特別是自己要住的房子,除了房屋的內裝之外,房子所處的環境更重要。一間房子的內裝可以換新,但是房屋所在的位置卻是花再多錢也改不了的。我在選擇一個適合自己的生活圈的時候,會有下面幾項主要的考慮,提供大家參考:

這個地區是否安全:

治安是選擇生活圈的第一重要的條件。一間房子再漂亮再豪華,如果它是位於一個高犯罪率的地方,我都不會考慮。錢再賺就有,命只有一條。

地區文化:

你平常下班之後喜歡自己待在家中過居家生活還是喜歡參加一些活動?有些社區有很多的社區活動,當地居民三不五時會辦理一些聚會,遊戲。如果你是喜歡參與社區活動的人,住到這個地方就會非常開心;相反地,如果你覺得平常工作已經太忙、認識的人已經太多,周末想在家睡覺或是整理家庭,不想有太多社交活動,那住到這個社區可能就不是那麼適合你,社區的人同樣地可能也會覺得你和他們格格不入。

可負擔性:

選擇住在哪個地區不是愈貴愈好,如果沒有那個資本,住到香港的淺水灣或是台北的文華苑只會快速增加你的財務負擔而不會增加你的地位。我從來不會想當李嘉誠的鄰居,他可以花幾百萬請保全把整個房子守護的滴水不漏,我如果當了他的鄰居卻沒有這樣做,家裡可能很快被小偷光顧。

這個地區的夜晚是什麼樣子:

你有沒有注意過台北市中山北路一段那一帶,那裡白天看起來都是馬路綠樹辦公大樓,和一般的商業區沒有什麼分別,但是到了晚上,有很多小型的卡拉ok店開始營業到半夜,大多數都是小小間沒有什麼明顯招牌的店,白天沒有營業,所以白天走在那一帶的大馬路上不注意並不會發現。有些住宅區也是,白天的時候很安靜,到了晚上才發現原來附近酒吧林立。所以看一個社區不能只看它白天的樣子,要記得晚上也要去晃晃看看有沒有什麼意外的驚喜/驚嚇。

採買方便性:

我曾經住過山上,環境優美空氣好,但是當我肚子餓想要去館子吃個飯,一出了門,會發現四周只有一間便利商店,最多就是買個公仔麵回家煮,要再更多的選擇,就必須開車下山。從那之後,我就知道自己適合住在生活機能方便的地方。當然如果你平常都是以車代步就沒有這個問題。

Tuesday, September 20, 2016

中國買家在美國的第一選擇


令人意外的,這個城市不在是紐約、舊金山、而是西雅圖。

前幾個星期,我寫了一篇文章,紀錄溫哥華在政府對外國人購買不動產課稅的新制實施之後,溫哥華房市瞬間降溫的影響。當時有寫到這個政策可能會造成的其中一個影響就是中國投資人會轉向其他鄰近城市,比如西雅圖。文章寫完不到一個月,從加拿大和中國的媒體已經看到這樣的情況開始發酵,距離溫哥華兩小時車程的西雅圖,成了中國買家的熱門選項。

以往,西雅圖的知名度不若紐約、舊金山、洛杉磯等等城市。但是種種的機緣和努力,如今的西雅圖已非昔日吳下阿蒙。這樣子說不太對,其實西雅圖從來也不是吳下阿蒙,而是大隱隱於市,有女主角的實力但是過往多是女配角的機緣。到了2013年,湯唯和吳秀波主演的電影”北京遇上西雅圖”讓西雅圖在中國打開知名度,去年習敬平訪問西雅圖又加深了大家對這裡的印象,有更多大陸的大型地產公司,包括大陸最大地產公司萬科都增加了對西雅圖的投資;今年七月,溫哥華的新政策,更推進中國人南向西雅圖,突然之間,這個城市的熱門度超過了紐約、舊金山等等美國最知名的城市。 不過,不用擔心這個城市會像加州一樣充滿亞洲人,西雅圖目前有75%以上的人是西方人,仍然是一個相當多元的城市,簡單地說,要單用中文在西雅圖生存是沒有辦法的。
 
中國買房很流行隔山抓牛。所謂的隔山抓牛就是人沒有到現場看屋,只透過網路看房屋的資料跟照片就下單買房。當然這樣子做的風險是有的,不過美國的房屋交易程序清楚有制度,所有的房屋檢修都可以找到專業人士進行,所以如果找到一位可以信任的房屋仲介,隔山買牛其實不是什麼稀奇的事情,在美國這樣子做的風險也比起其他國家低很多。我自己的行程常常不定在哪個國家,每每看到喜歡的房屋,人都不在當地,所以我三不五時就會隔山買牛,在美國和日本都有這樣的經驗,我覺得這很適合我,至今也沒有發生過問題。當然這說的簡單,要讓事情順利進行,確定買到的房子沒有問題,還是有很多事情要留心,有時間再寫一篇跟大家分享隔山買牛應該注意的事項。

西雅圖的繁榮是無法阻擋的趨勢,有鑒於溫哥華的教訓,西雅圖的政府和市民都有共同的意識,在房價上漲的同時,也要維護當地區民的生存品質和居住權,這一點我覺得是很重要的,雖然我在西雅圖有房子,但是並不希望西雅圖變成一個急漲急跌的地方,這個美麗的城市,值得一個好的長遠規劃。

附上新聞原文給大家參考。

http://www.seattletimes.com/business/real-estate/seattle-becomes-no-1-us-market-for-chinese-homebuyers/

http://globalnews.ca/news/2943992/goodbye-vancouver-foreign-buyers-now-flooding-seattle-and-toronto-real-estate-markets/

Tuesday, September 13, 2016

美國房屋銷售的季節性


買賣房子也有季節性?聽到這種說法你會不會覺得驚訝?


在中港台三地,買賣房子的季節性沒有特別明顯,唯一比較明顯的旺季大概就是過年年前,俗話說,討個媳婦好過年,大家都希望可以在過年之前結婚和交屋,ㄧ家人可以入住新房。相對地,農曆七月的成交量可能相對低一點,鬼月諸事不宜,有些人還是有些忌諱。不過這些日子對成交量有些微的影響,但是不大明顯,最近兩個月來,大陸一線城市和香港的交投很熱絡,好像也沒有太多人在乎是農曆幾月。


在美國,買賣房子的淡旺季非常地明顯。春夏是美國人最喜歡買房子的季節,到了秋冬,賣房子的數量會開始減少,成交量也會降低。我常常覺得,季節一轉換,美國人就開始準備冬眠了。


住過美國一陣子後,我就發現到這種季節性其實再自然不過,它配合了美國人的生活習性、家庭的作息、還有節慶的準備。從現在九月份開始說起,九月是學校開學的日子,大多數的美國家庭居住的還是獨立屋,也就是single family house。獨立屋不像我們在亞洲住得這種電梯大樓,東西怎麼放就是那些。ㄧ間獨立屋可能有四五間房間以及車庫,這麼大的空間可以塞下很多東西,我曾經看過美國家庭,住在ㄧ個五房的獨立屋裡,但是車庫還是塞滿了不同的家用品。搬家對他們來說,真的是一個大工程。另外,美國的生育率比亞洲高,ㄧ個家庭裡有兩三個小孩很正常,在亞洲,要安排一個小孩子轉學也許還可以做到,但是對美國家庭來說,要在九月安排三個小孩子轉學就非常困難。所以幾乎一到了九月,買屋和租屋的市場都會慢慢安靜下來。



到十月,家家戶戶會開始準備萬聖節,萬聖節要做的是就是把自己的家裡掛上各樣的南瓜裝飾,還有準備成堆的糖果。我ㄧ直很難想像美國的小朋友可以在這一個月裡吃掉多少的糖果,賣場裡面的特價包都是成斤成斤在賣,挺驚人的。

十一月開始,走在百貨公司裡,開車坐在車子裡,就會開始聽到感恩節的廣告。沒錯,十一月就是美國人開始準備感恩節的時候了。這個時候氣溫也下降了,在微冷的季節,你跟美國人談論如何準備感恩節大餐還有煮一隻好吃的火雞會比跟他們聊哪裡有好的房子令他們感興趣。感恩節也是美國每年的銷售旺季,但是不是房屋銷售,而是各式服裝消費品的銷售。許多美國人期待的就是每年的Black Friday Sale,如果注意一下新聞,會發現每年都會有很多美國人徹夜不睡地在各地的Outlet排隊搶限量商品,瘋狂程度和台灣與香港的周年慶人潮相比有過之而無不及。

感恩節之後,美國的各個角落會開始放起聖誕節的音樂,近50年來的聖誕節歌曲都會在這一個月之內播放,聽完這一個月,你會希望接下來的十一個月都不要再聽到這些歌。聖誕節是美國最重要的一個節日,它的重要程度就像中國的農曆新年一樣,所有的人忙著安排假日回家看父母,幫家人準備聖誕禮物,準備聖誕大餐。美國的幅員廣闊,許多人也許要從西岸飛到東岸與家人團聚,許多家庭一年探望父母一次就是在聖誕節的時候,這個時候可以說是美國房屋成交量最低的時候,這個時候沒有什麼人有心思買房子。

一二月是美國最冷的季節,天氣一冷,大家就想待在家裡吃薯片喝可樂看電視,如果再下個雨,幾乎不會有人想要出門看房子,更沒有人想在這種天氣搬家。不過這個時候已經有家庭開始做家庭計畫,有購屋需求的會開始摩拳擦掌,準備接下來的看房計畫。 

撐到了春天,天氣回暖了ㄧ些,從十月到二月的購屋需求會被激發出來,已經做好購屋計畫的家庭會一湧而出,買屋賣屋的人都會變多,一年之計在於春,大家都希望在新的一年可以找到自己適合的窩,然後開始好好地過這一年。這部分和求職轉工有異曲同工之妙。

 接下來的四月ㄧ直到八月,天氣愈來愈好,加上轉工的人也愈來愈多,大家會有更多的換屋需求,也許是因為工作搬遷到其他州,也許是因為家庭成員更多需要換更大的房子,這個時候整個市場都會很活躍,有許多準備好的買家等著買房子。想要賣房子的人也會在這個好時機把自己的房屋推出,市場上的選擇會變多。春天和夏天陽光普照,房屋在充足陽光的照耀下看起來更吸引人,就像去餐廳吃飯,菜式的色香味俱全很重要。ㄧ道好菜如果裝飾得很漂亮,會讓人的食慾大增。

這就是為什麼美國房屋買賣的季節性這麼明顯,這種自然的演變其實蠻有趣也蠻有道理的。

Monday, September 12, 2016

美國房子的顏色(二)


要來隆重介紹我喜歡的黃了。記得剛開始在美國看屋的時候,常常一走進房子,就被房子裡面的佈置與擺設而感到驚喜,當時分不太清楚到底喜歡的是房屋的哪一個部分,ㄧ直到房子看多了,才發現原來我喜歡的是某些房子那片黃色的牆面。下面就是ㄧ些我曾經參觀過而念念不忘的房子。


 

這一間房子位於Magnolia,我到現在還記得,當時一進去,就好喜歡這房子的牆色。照片看起來顏色不是很明顯,但是現場看是很柔和的淡黃色,配上中古世紀的壁爐,在這裡喝一杯英式下午茶,或是配上中國的香片,那感覺有多愜意。

 








 

這一間房子也是在Magnolia,Magnolia的房子是不是都偏好用黃色的牆壁,還是這只是碰巧?我還沒做過統計,不過先當它是碰巧好了。這一間牆壁的黃色就明顯ㄧ些,對於一個沒有很大客廳的房子,配上比較鮮明的黃色,會讓整個空間瞬間明亮放大起來。


接下來是上星期選的那幾個不同的黃色了,將這些顏色實際漆到牆壁上,看看它們給你的感覺有沒有改變。







 
 



 

 

看完這ㄧ輪,你喜歡的顏色有改變嗎?我喜歡的顏色應該是Windham cream,但是其他的顏色也好好看喔,我再考慮一下好了。。。。^^
 
下面我貼出Benjamin Moore (美國知名油漆品牌)官網的色卡,上面有它們建議的配色,是不是很貼心呢?這種搭配建議,好適合我這種容易在顏色中迷失的人。











Sunday, September 11, 2016

2016年8月西雅圖房屋銷售統計




大西雅圖區(又稱普吉特海灣)八月房屋的銷量上升,整體庫存卻更低了。八月份一共有11,898件新簽約的房子,比去年成長12.2%。其中四個普吉特海灣主要的縣,共有8,628件新簽約數,自2005年以來最好的八月成績。

庫存數量降低可以由下看出:八月底上市銷售的房屋有18,336家,和去年同比下降11.6%,供應量僅有1.9個月。供應至少需要4個月才到達一個平衡的市場,低於4個月即是賣方市場。



價錢來看,西雅圖的主要大縣King county的八月平均售價為$601,995美元,中位數售價為$499,974,比去年同期高了11%。Condo平均銷售價格是$ 335,000,比去年同期上漲16%,King county的condo庫存量只有0.91個月。西雅圖市的平均銷售價格達$ 625,000,而東區的Kirkland、Bellevue、Redmond則高達$ 769,000。

驚人的八月統計結束了,八月是夏季的最後一個月,也是美國買房旺季的高峰尾聲,進去秋季後,一切買賣應該就會開始放緩了。


(NWMLS)

Saturday, September 10, 2016

美國房子的顏色(一)

在亞洲新建的房子,大多數都有高檔的裝修,全套品牌傢俬,廚房設備,安全系統,電子鎖等等。但是在顏色部分,房子內牆的顏色還是白色居多,很少見到有其他的顏色。我出國念書以前,一直以為這很正常,"牆壁不就應該是白色的"。一直到出了國,才發現,美國人家裡牆壁的顏色千奇百怪,不同空間的牆壁有不同的顏色是很普遍的事,對他們來說,家裡牆壁的顏色就和人的穿著一樣,不同的顏色給人不同的心情,有些家庭還會定期給房屋換個顏色幫自己換個心情。台灣的立邦油漆有幾百個顏色已經很多了,但是你知道美國的一個油漆品牌可以出多少種不同顏色的油漆嗎? 3400種! 如果這3400個顏色還不能滿足你,還可以再請油漆公司幫你調色。對於我來說,3400完全超過我的需要,很多顏色我根本分不太出來差別在哪。。。

油漆顏色用得好,就像看到一位優雅的法國女人一樣,會讓人感覺很舒服,而且有忍不住向前進一步認識的想法。配色好的空間,走進去會讓人有想要坐下來喝一杯茶的感覺;但是同樣的,配色太過於有自己個性的空間,有時候也會讓人嚇一跳,一步入可能就覺得不放鬆,想要趕快離開。下面這間房子是其中一間我看過很特別的房子,它綜合了我喜歡的顏色還有讓我一走進去就驚嚇的顏色。看著這麼大的落差,真難想像屋主到底是什麼樣的人,從客廳走到房間的時候會不會嚇到自己。:) 

你喜歡這些顏色嗎?








 

Friday, September 9, 2016

美國本土各州的演變

這個影片很有趣,可以看到美國本土各州是怎麼演變的。

https://www.facebook.com/businessinsider/videos/10153893804359071/

Tuesday, September 6, 2016

2016美國軟體工程師薪資調查


在台灣當工程師最好的年代就是20年前,那個時候還沒有員工分紅費用化的法規,工程師拿了股票,莫名地幾年後就變成億萬富翁。曾經有一位在聯發科的朋友在30出頭的時候跟我說他要退休,可能每天去釣魚之類的。。。

美國的工程師要變成暴發戶沒有這麼容易,不過在資訊科技業的軟體工程師們,領的薪水還是比ㄧ般人高很多,Microsoft也創造了不少富翁。因為Google, Apple這些公司的興盛,美國現在也興起了一股學習coding的熱潮,好像不學coding就沒有未來。我是覺得各行各業都有出頭天的機會,要走什麼路還是要看自己的興趣,一堆人學coding,最終能成功的還是只有有熱誠的那個。不過既然這工作薪水這麼好,還是來了解一下美國各地軟體工程師的薪水排名。

刻板的印象裡,矽谷的工程師薪水是美國最高的,但是在美國的2016年薪資調查統計中,工程師薪資最高的地方不是矽谷,而是西雅圖。這說明了企業在西雅圖深耕的決心。西雅圖是一個很適合經營資訊科技事業的城市,因為華盛頓州不課徵所得稅,科技人才又多,生活環境也好,公司要將ㄧ位員工從加州調到德州可能會遇到員工的反彈,因為生活環境迥異,西部牛仔的生活和加州的沙灘海水大大不同,但是要調到華盛頓州,大部分的員工都樂於接受。
 


 
這個調查是經過各地生活指數的調整。不過根據線民(其實就是我的租客)分享,即使不經過生活指數調整,西雅圖的ㄧ些工作薪水也是比矽谷來得高。線民自己是ㄧ位遊戲工程師全家在德州生活,因為某些原因想要搬到美國西岸,於是他開始找相關的工作。結果,同樣的一間公司和同樣的一份遊戲工程師工作,西雅圖的付他的薪水硬是比矽谷的高,加上所得稅等等的差距,他馬上簽下西雅圖的offer,然後一個月內打包把全家搬過來西雅圖,上個星期還開始把德州的房子放售,完全展現壯士斷腕的決心。

Sunday, September 4, 2016

美國有錢城市和貧窮城市30年來房價的變化

人都容易被打折、特價所吸引。去百貨公司逛街,經過H&M,走進去繞了兩圈,因為衣服實在便宜,就忍不住買兩件,這個行為說明了人潛意識裡喜歡折扣。別以為只有窮人才喜歡搶便宜,其實有錢人精打細算的例子更多,香港的前財政司司長梁錦松,在Blackstone Group當過大中華區主席,薪水一年有幾個零兩隻手指都快數不夠,他不也是因為公布調整汽車稅之前自己先買車,被人詬病想要省萬元的稅而下台。被便宜的東西還有商品折扣吸引是人性。

在買房子的時候,這樣的人性是很大的弱點。



我們總是覺得買得便宜就不會錯,反而忽略了一個更重要的東西:價值。ㄧ件有價值的東西,才經得起時間的考驗,可以放久流傳。把時間拉長到30年,看美國各地區房價的變化就可以解釋這件事。下面的兩個表,第一個是美國漲幅最多的大城市,第二個是美國漲幅最少的城市。


很驚人的發現,本來以為ㄧ些便宜地方的房子容易翻倍,但結果是San FranciscoNew York這些我們覺得很昂貴的城市,它的房價漲幅反而高於美國的其他地區。這些地方的經濟在這30年中間上上下下,但是居民的所得成長是遠高於美國城市的,所得的成長增加了他們的購買力,在城市有限的房屋供給之下,自然推升了房價。



30年的房價走勢說明了:

·         美國最貴的那些大都會,在30年前平均比便宜的地區貴144%30年後,它們的房價比便宜的地區貴了319%

·         San Francisco舊金山和San Jose矽谷ㄧ直以來都是美國昂貴的地區,而Seattle, Portland, Oakland則是近年竄起的新貴區。

·         30年的房價變化和當地的收入成長、新屋建造數量有高度相關。

如果我們在30年前在San Francisco16萬美金買了一間房子,30後的今天我們可以賺90萬鎂,比我們在便宜的那十個城市各買一間加起來賺的錢還要多(63)

如果我們30年前在圖中那十個便宜的城市花66萬各買一間房子,30後的今天我們只能賺63萬。

這裡只針對美國的房產做討論,不要和30年前投資大陸相提並論喔,30年前投資台灣都漲幾十倍了。開發中國家和已開發國家本來就是不同的比較,風險不同,報酬不同。已開發國家是穩中求富,開發中國家是險中求富。現在也有已開發國家越南可以投資,問題是它有外匯管制,錢進去容易出來難,匯率波動超大,我以前公司在越南做生意,因為越盾貶值,連續五年把賺的錢全部虧掉還要股東增資。

再做一個更清楚的比較,華盛頓州的Seattle和德州的Dallas都是外國投資美國的熱門城市,來看看他們的30年投資報酬比較:

30年前Seattle西雅圖的房屋中位價是8萬鎂,時至今日,總報酬是33萬鎂。房價漲了四倍。
30年前Dallas達拉斯的房屋中位價10萬鎂,時至今日,總報酬是98。房價只漲了一倍。

當你被某些便宜房價的城市所吸引的時候,請三思,錢要投在有價值而不是便宜的地方。