Tuesday, August 30, 2016

溫哥華的房市政策帶給我們的啟示



突然的政策轉變對房市造成快速的影響

溫哥華在七月底的時候,頒布了一個新的政策,對於海外的投資者,要多課徵15%的房屋購買稅。這個政策頒布的一個月內,溫哥華的房價火速下跌20%,成交量有如自由落體般萎縮了92%,西溫哥華這個月的房屋交易量只有三宗,房市幾乎瞬間凍結。


2001年起,溫哥華就是大陸富人置產的主要地方。就和矽谷以及倫敦一樣,有錢的華人把購買這些地方的資產當做是投資還有儲存財富的一種方式。一直到溫哥華實施新政策之前,華人占了當地房屋成交量的15%。溫哥華的平均房價要加幣200萬,而居民的收入中位數只有84,一般人要工作25年不吃不喝不繳稅才買得起一間房子 (還是比台灣與香港容易),購屋變成當地居民很大的負擔。


 

這就是為什麼溫哥華的政府決定實施15%的海外投資者附加稅來抑止投資,也很快地就收到成效。這對當地的居民來說也許是一個好消息,下降的房價讓他們終於也許有機會可以買房子,不過發生了這麼戲劇化的變化,當地的居民現在對於溫哥華的房市也謹慎以對,畢竟沒有人希望自己一買入房子房價就下跌。
 
同樣的政策會不會在美國實施?

溫哥華的房市在短期內急速的變化,告訴我們一個政策可以很快地改變市場的氛圍。美國有沒有可能也發生同樣的事情呢?政策的事情沒人能說得準,但是目前美國會這樣子做的機率非常小。溫哥華的新政策不是短期間做出的決定,而是從2001年起,經過了15年海外投資者的湧入,將當地房價推到了天價,政府才不得不祭出這個措施。溫哥華這15年來的房價走勢,幾乎是直線上升,只有2008年有10%的回檔調整。2001年溫哥華獨立屋的均價是40萬加幣,到了2016年均價漲到180萬,漲幅超過四倍;和2008年相比,漲幅也超過兩倍。美國目前房價最高的地方是紐約曼哈頓和舊金山,這兩個地方的房價,和2008年相比,也就漲了50%,和溫哥華雙倍的漲幅有很大的差距。從收入來看,曼哈頓和舊金山的居民收入中位數都比溫哥華高,當地居民的負擔能力比起溫哥華好很多,因此當地政府沒有限制外來投資者的動機。

相反地,目前上海的房市瘋狂到有人為了滿足買房的資格去辦假離婚,假結婚,我覺得類似的抑制房價政策比較有可能在中國實施。

溫哥華政策的蝴蝶效應

溫哥華新實施的政策絕對不會只對溫哥華產生影響。華人投資溫哥華的路已斷,就會開始尋找其他的投資地點。多倫多、渥太華都有可能。離溫哥華兩個多小時的西雅圖也是ㄧ個可能讓華人轉進的地方。近幾年矽谷轉入的人口已經讓西雅圖的房子嚴重供應不足,如果海外的華人再把注意力放到這個市場,會讓吃緊的供應更加短少,短少的供給配上強大的需求就會更進一步推高西雅圖的房價,這將是西雅圖居民最大的隱憂。

Monday, August 29, 2016

美國的房屋種類


美國的房子幾乎都是freehold,也就是擁有房子永久的產權。這點和大部分台灣的房子一樣,但是跟大陸以及部份香港的房子不同。

房子一般分為以下這幾種:

Single family house –  獨立屋
獨棟房子,有自己的前庭後院,前後左右都和鄰居有一定的距離,這也是大多數人的「美國夢」。 獨棟屋的房子以及他所佔有的土地都是業主的,只要買下這棟房子,你就永遠擁有房子所在的這塊土地。獨棟屋的好處是沒有管理費用需要繳,當然相對地前後院的維護是自己要做。美國人大多喜歡有自己的院子,也喜歡自己動手養花蒔草,做ㄧ些庭院維護(所以home depot開得很密集),如果預算足夠,多數的美國家庭還是喜歡住獨立屋。




Townhouse – 聯排屋

聯排屋,也稱做城鎮屋,就是連棟房子,有左右鄰居,但是沒有上下鄰居。少數的 townhouse 甚至沒有和鄰居直接相連。聯排屋的房子以及他所佔有的土地也是業主擁有的,但是聯排屋的土地基本上比獨立屋少。聯排屋/城鎮屋顧名思義就是有一個小小的社區,社區會收取一些管理費(HOA)用做公共設施的維護。 聯排屋裡如果有小庭院,庭院的維護還是要自己做。




Condo – 公寓

公寓,是整棟建築物或者整個社區裡的一戶,最接近亞洲的公寓形式,有上下左右鄰居。有管理費(HOA)而且管理費用一般來說比城鎮屋高得多,管理費用不一,從ㄧ般的公寓每個月200元美金到豪華公寓每個月1000元美金的管理費都有。 公寓是亞洲人購屋第一個想到的購屋種類,但是在美國歐洲買公寓要注意的事情不少,公寓的管理委員會對於公寓有比較多的限制,所以購買公寓前要先了解每一個管理委員會的管理細則,才不會在購買之後發現許多問題。細節再另外撰文敘述。

還有一些比較少見的種類,一般來說比較少人會買這類型的屋子

• Multi-family house - 多拼屋
一個產權下有多戶房子,有雙併 (duplex) 三併 (triplex) 四併 (fourplex) ... 最多看過 20-plex,跟學校宿舍一樣。




Mobile home / Manufactured home - 活動屋

嚴格來說這並不是房子,對銀行來說這是動產,是一個預鑄且類似旅行車的設施,安裝在近似於露營場的地方。通常不擁有地,所以每月要交地租
 

美國的哪些城市不能碰

買美國的房子選地點是很重要的,美國有51州,每一州的差距很大,經濟發展都不一樣,買錯地點就跟投資台灣的桃園航空城或是大陸的三四線城市一樣,最終只有崩盤還有心碎。

這麼多美國的城市裡,最不要碰的就是紐約州的水牛城(Buffalo)和密西根州的底特律(Detroit)




這兩個城市都是美國歷史上的老工業城市,Buffalo水牛城因為運河業以及工業而興起,人口在1950年達到頂峰,當時是美國第15大城市。但是之後工業衰落,工廠倒閉,在1970-1980年間就流失了1/3的人口,ㄧ直到現在經過了60多年,人口還在不斷地流失,Buffalo與周邊地區曾經長期從事商業鐵路、鋼鐵工業、汽車製造、五大湖航運以及穀物儲藏,而這些產業如今大多都已式微。目前Buffalo市中心剩下29萬人,其中白人占54%,非洲裔37%,西班牙裔8%,亞裔1.4%,黑人比例相對很高。城市裡面每戶的年收入低,僅有$24,536美元(全美2014每戶年收入中位數是$53,557美元,Buffalo的每戶收入還不到全美平均的ㄧ半)人均收入僅有$14,991美元。有27%的人口和23%的家庭處於貧困線以下。全美國唯一比Buffalo還窮的就只有Detroit底特律
 
Detroit底特律是美國密歇根州最大的城市。1701年由法國毛皮商建立,是位於美國中東部,加拿大溫莎以北、底特律河沿岸的一座重要的港口城市、世界傳統汽車中心以及音樂之都。和Buffalo類似,Detroit1950年代可是全美第18大城市,人口超過150萬。Detroit1960年開始衰退,1967年底特律暴動和廢除了種族歧視的公共汽車業使得白人大量逃離,再加上來自南方的非裔美國人不斷遷入,因此底特律的黑人居民所占百分比迅速上升。隨著零售商和小業主的離開,城市稅收不斷下降。十年間,城市東南部的大量建築和房屋被遺棄。1970年代,石油危機重創美國汽車工業,工作機會快速減少,再加上海洛因和可卡因的大規模進入,底特律的財產犯罪和毒品相關犯罪急遽增加,許多被遺棄的房屋因為成了吸毒者的天堂。底特律的城市治安聲名狼藉,而種族問題還依然困擾著整座城市。同時,由於財政預算不足,城市的公共服務也不斷變糟。2013718日,底特律宣布破產,並於同年123日獲法院批准,成為美國史上首座申請破產的最大城市。底特律的人口有超過80%為黑人,黑人所占的比例是美國北部大城市中最高的。整個底特律都市區的黑人數量超過了100萬,其中約80%生活在底特律市。白人占12%、印第安人占0.33%、亞裔美國人占0.97%。Detroit也是全美國最貧窮的城市,2014年美國國家統計,底特律的每戶收入中位數只有$24,000美元(全美2014每戶年收入中位數是$53,557美元)

這兩個城市有著同樣的問題 工作機會流失、黑人多、家庭收入低、治安差、人口不斷外移、市政府沒錢。這些問題互相關聯,造成惡性循環。公司外移,工作機會就減少,政府稅收也變少,商業大樓空置率高,治安就變差,居民貧窮沒有錢,犯罪率提高,然後就有更多公司外移,政府就更窮,治安就更差。。。




若是抱著做善事捐錢去幫助當地政府那沒話說,如果是希望可以獲得好的報酬,就絕對不要選這兩個城市。有些仲介會把BuffaloDetroit說得天花亂墜,告訴你只要2萬美金可以買一棟當地的獨立屋,還有極高的(15%)租金報酬率,房客都是政府核准的Section 8租客,租金是政府出,把這份投資包裝得很美好。事實是,當你買了這兩個地方,幾乎就注定了要把錢賠在這裡,原因是房子買了賣不掉,還有你接下來要付的維修費用。

買房子第一個最重要要考慮的事情是:房子以後要賣給誰?賣給本地人?底特律是全美國最貧窮的城市,Section 8的房客連租金都要政府幫他們出,不要說20000美金的房子,他們可能連500元都沒有,買房子對他們來說是天方夜譚。賣給外州過來的人?底特律經濟不振、治安差,外州的居民不會想移入。試想,你帶著一家大小去美國生活,會選擇一個走在路上隨時擔心會被搶劫的城市居住嗎?你我不會,別人也不會。有人說,我不賣房子,可以當房東,靠著每年15%的租金報酬率,7年就回本了。從計算上來看這個理論是成立的,但是到了實際運作,你會發現理想和現實的差距。這些Section 8的租客,沒有錢繳房租,常常也沒有錢繳水電費,連生活都成了問題,不可能幫你好好照顧房子。瑪斯洛的需求金字塔說明人最基本的需求是求溫飽,然後是安全,之後才是歸屬感、自尊、以及自我實現。為什麼Detroit的治安差?因為居民連求溫飽都有問題,當ㄧ個人生存不下去的時候,為了活下去,搶劫就變成一個選項。房客沒繳水電費的後果之前的文章已經討論過,最後就是房東自己要處理,對於沒有錢的房客,告上法院只是浪費自己的時間跟金錢,房客積欠的款項是拿不回來的。繳不出錢的房客,最後房東只能申請驅逐令請警察把房客趕出去,運氣好一點的業主損失半年收不到的租金已經算幸運,運氣不好的業主,他們的房子可能被心生怨懟的房客蓄意破壞,倒一桶垃圾進馬桶,把牆壁打破,有一點價值的金屬水管拔走,或是離開之前把水龍頭全部打開。遇到這一種房客,維修費用到上萬元都有可能。ㄧ間20000美金的房子,10000元的維修費就是房屋成本的50%

有人說Detroit已經在改善,也許吧,但是大家要想想,城市改善需要什麼?需要錢。要讓ㄧ個城市復甦,首先要建設,改善治安。建設包括了改善市容,當地政府必須想辦法把ㄧ些破爛的道路和房子維修好,但是當地政府自己都窮,底特律都破產了,怎麼有錢做建設。很顯然地,這筆費用要由城市裡的業主買單。Detroit目前開始要求房屋業主申報自己的房屋,並且讓政府安排時間去審查房子,確定房屋符合政府要求的標準。沒有符合標準的,就要限期改善,屋主要花錢負責把房子改善到可以通過政府的規範。如果沒有申報自己的房屋安排政府去審查房子,被政府發現就會收到政府的罰款。簡單地說,不管屋主有沒有申報,最後都是要繳錢。

改善市容這件事情本身是ㄧ件該做的事情,因為不做城市就只會每況愈下。但是身為一個投資者,當政府訂定了許多整修的規定,強迫投資者買單,你投入的成本就不在自己的控制範圍內,而是政府怎麼說就要怎麼做。十年之後,也許底特律會變好,但是在這十年之間,投資人不知道要花多少成本在幫助底特律的政府重建城市。

這兩個城市的投資描述到這裡,希望聰明的你已經了解投資BuffaloDetroit是什麼情況。會寫這篇文章,是因為今天在網路上看到有公司還在舉辦Detroit的投資說明會,想到去參加的人接下來要面對的噩夢還有血本無歸,感觸很深,所以寫了這一篇,希望可以幫助還沒有把錢投進去的人。

Sunday, August 28, 2016

美國大型網路科技公司在哪裡

美國這幾年最受人注意的網路科技領頭羊就是AppleGoogleFacebook、還有Amazon。來整理一下這些公司的員工主要分布在美國的哪裡。

下面的表格是Linkedin去年做的統計。事隔一年,這幾間公司又擴張了員工人數,詳細的數字已經有變動,不過這個表格還是具有指標性。



從這個統計可以看出,矽谷很明顯是科技公司的大本營,員工人數遠遠超過其他城市。西雅圖則站穩第二名的位置。接下來是奧斯汀,也有將近5000名的員工在這幾間科技公司上班。丹佛的話,是以太空業、觀光業、金融服務業為主,所以科技業人口沒有那麼多;波特蘭以石油、天然氣、半導體以及鋼鐵業為主;波士頓則是生技業的基地。

我自己對科技產業特別有興趣,所以我找的資料會偏向科技業,這不代表科技業人數少的城市就不好,表中其他的城市科技業員工人數雖然比較少,但是它們有其它主要的產業,也都是很有發展潛力的城市。我之所以對科技業有偏好,一來是以前在科技業工作,喜歡注意科技的發展;二來是科技業的薪資普遍比其他產業來得優渥,科技業發達的城市通常家庭所得比較高,比較能夠支撐房價,所以也配合到買房子選址的考量。


不同城市主要發展的產業不同,了解各個城市的主要產業,便可以投己所好。投資決策,除了數字分析之外,還要加入一些感性非量化的因素才有意思。偏好慵懶悠閒氛圍的人,很適合到邁阿密或是聖地牙哥尋找房子;喜歡繁忙快速的金融大都會,紐約則是不二之選;愛好新科技以及生物科技的人,矽谷、西雅圖、和波士頓就值得好好注意一下。把自己的偏好結合到投資的選擇中,投資過程會更加開心。不過,千萬不要因為喜歡吃Buffalo雞翅就去投資Buffalo水牛城。

Friday, August 26, 2016

美國最佳大城市排名

美國新聞和世界報導(U.S. News & World Report)每年都會做一項調查,選出美國最好的大都會。大都會指的是人口至少有250萬人以上的城市。大城市不一定適合每個人,但是普遍來說還是吸引了多數的年輕人移入,尋找就業機會以及開展新生活。這份報告評斷的標準是以當地的生活水準、教育環境、經濟發展狀況等等做為綜合考量,整理出一份全面性的名單。今年的報告已經出來了,你知道哪些大城市名列前茅嗎?不是紐約,也不是舊金山喔,讓我們一起來看看。




今年全美排名最佳的大城市前三名的分別是由丹佛(Denver)、西雅圖(Seattle)、和華盛頓特區(Washington DC)獲得。這些城市也許不是亞洲人最熟悉的,但是卻是美國人眼中最棒的地方。我將這十大最佳城市的排名和說明整理成表格,大家就更能了解各個城市的特色以及上榜的原因。

表格放上來好像不是很清楚,所以我把前三名的城市特色寫在下方給大家參考:


1.  Denver  (丹佛,科羅拉多州)

丹佛雖然是坐落在洛磯山腳,但是從丹佛開車到洛磯山的滑雪勝地還要至少一個小時,因此它並不算是一個山城。坐落在約200米高的地勢上,這個城市靠著航空業、能源業、電訊業發展。2012年,丹佛將娛樂用大麻合法化,也開啟了它的另外一項財富商機。





2.  Seattle (西雅圖,華盛頓州)

西雅圖是一個依山傍水的城市,它的雨水並沒有像你想像中的那麼多。這裡的居民被當地寧靜和協的氣氛以及豐富的大自然環境所深深吸引。西雅圖的工作集中在科技業,健康護理業,以及海運業。這裡也有大型的製造業,著名的飛機製造商波音公司就是一例。




3. Washington DC (華盛頓特區)

華盛頓特區裡的各個小區都有不同的特色,但是相同的一點是當地人都喜歡舉辦社區派對,在狗公園裡溜狗消磨時間,並且流連咖啡店。白宮位於華盛頓特區,所以這裡當然是以政治著名,城市的產業主要也是政府機關為主,不過教育以及健康服務產業也算蓬勃。



其他城市的介紹列於下面的表格,需要原始檔案的可以留言給我。

在西雅圖買房子要多少錢?


很多人以為,像西雅圖這麼好的城市,買一間房子一定不便宜。西雅圖當然有6丶7百萬美金的豪宅,不過,那是少數的富人買的,一般美國人也負擔不起。一般大眾買的房子,最便宜的25萬美金就可以買到一戶,而且不是公寓,是獨立屋(Single family house)。
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這種獨立屋通常大約實用700平方呎(21坪),在美國來說偏小。不過麻雀雖小,五臟俱全,它也是有院子的,而且有些獨立屋的地點不錯,附近社區的環境也單純。因為價錢便宜,通常需要再維修一下,不過就算加上維修成本,還是非常划算。美國的年輕夫妻,很喜歡找這種房子當作是首購的標的,他們稱做starter home。我的其中一對房客就是這樣。他們是交往十年的男女朋友,感情穩定,在租了四年的房子之後,今年決定自己買房子,目標就是要尋找30萬美金左右,兩房一衛的獨立屋。這種獨立屋的價錢低,很適合兩人或是三人的小家庭,買了過幾年要轉手相當容易。
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一般西雅圖的房子,金額大多在40-100萬美金之間,比起舊金山的房子動輒200萬美金的獨立屋,灣區100萬美金的聯排屋,西雅圖的房價還是很親民。以呎價來計,西雅圖樓房的呎價大約是舊金山和矽谷的1/3到1/2,在同樣的薪資下,矽谷的工程師在西雅圖可以獲得好很多的生活品質,這也解釋了為何近年不斷有高科技人員從加州搬到西雅圖。

拿西雅圖的房價和亞洲相比,差距就更是懸殊。今日有位香港仲介找我看房子,一間620平方呎的房子,開價920萬港幣,相當是120萬美金,呎價1612美金,是西雅圖房價的四至五倍。想一想亞洲跟美國的經濟發展趨勢以及兩地的房價所得比,我很快地婉拒了他。
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放開胸懷,世界上有很多地方是值得我們投資的。也許因為個人或是家庭因素,不是所有人都能夠移民到國外,但是我們仍然可以在亞洲,做自己覺得最合理的資產配置。
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(圖為一間價錢26萬美金的獨立屋)

Thursday, August 25, 2016

我為什麼在西雅圖買房子



多年前我到了美國的東岸念書,當時還是個學生,別說花錢投資,連自己要住的宿舍都是租的,跟其他學生分租一間三房的宿舍。那時看著學校附近的房子炙手可熱,學期還沒開始已經被租光,宿舍的租金年年上漲,心裡不禁想著,如果我在學校附近也有間房出租,不愁沒有房客,可以穩定收租,租金又每年上調,那有多開心,當時的白日夢種下了我後來投資美國房地產的火苗。

後來離開了東岸,去了幾間國際性的大企業工作,心裡還是念念不忘當年的白日夢,也ㄧ直存有在美國買樓的念頭。工作了幾年,有了些積蓄,開始看美國的樓房,和多年前不同的是,我的夢想從美東轉到了美西,在美西繞了一圈,走遍了舊金山、洛杉磯、灣區、聖地牙哥,最後決定落腳西雅圖。

高的租金報酬率

西雅圖不像紐約、舊金山、洛杉磯這麼為華人所知,但是它其實ㄧ直是一塊待發掘的瑰寶。和紐約跟舊金山比起來,西雅圖的居住環境好很多,同樣的一百萬美金,在舊金山就是買一個小房,在紐約曼哈頓只能買一個公寓,但是在西雅圖可以買到一間四房三衛的大房子,還有漂亮的前後院。西雅圖的租金報酬率有6-10%,也比紐約、舊金山、灣區3-5%的報酬率高得多。

舒適的氣候 

西雅圖位於華盛頓州,和加州一樣在美西,從亞洲飛過去很方便。比加州好的是,西雅圖沒有像加州一樣大規模的地震,冬天雖然比加州冷,但因為四周都沿海濱湖調節氣溫,四季長青。夏天的話,加州目前很多地方都因為天氣高溫又乾燥,飽受野火的天災。華盛頓州的夏天非常舒服,大約25-30度左右,沒有熱浪的困擾。有人說西雅圖多雨,但是其實西雅圖的雨跟台北差不多,有時候短暫地來一陣,很快又沒了,對於生活並不會造成困擾。

強勁的經濟



這麼好的環境,有些人會以為這裡是一個純退休的地方。如果有這樣子的想法,那就大錯特錯了。西雅圖是著名連鎖咖啡店Starbucks的總部所在,電商巨擘Amazon還有Microsoft的總部也設於此。Amazon在這裡有幾萬名的員工,Microsoft在這裡的員工同樣數不清。十年前,Google決定在這裡設立新的辦公室,自此之後, Facebook還有其它的科技公司紛紛進駐。華盛頓大學的電腦相關科系是全美頂尖,在美國排名前十大,吸引了超過百間的新興科技公司將總部設在這裡,方便搶人才,照片裡是其中的一些例子,這裡已經發展出如同矽谷一般的新創風氣。這裡的生活消費比矽谷親人地多,在西雅圖科技公司工作的工程師,領著和矽谷人一樣的薪水,在西雅圖住著比矽谷大一倍的房子。目前每年都有不少人從矽谷,芝加哥,紐約,或是其它城市移入西雅圖。




極佳的教育環境

和加州一樣,西雅圖有非常多間全美評鑑優良的學校。美國的學校評鑑從小學到高中都有,評分是從一到十分,分數愈高表示學校的教學品質愈好,而西雅圖有不少學校都是獲得九到十分的高分。除了公立學校,這裡也有許多知名的私立學校。

大學的話,西雅圖的華盛頓大學(University of Washington)是全美頂尖的知名學府。每年從華盛頓大學的畢業生,都是Google、Facebook、Microsoft這些公司極力招收的對象。優秀的人才也是許多科技公司大舉在西雅圖擴展辦公室的原因。



優美的環境

西雅圖最讓人喜歡的,就是隨處可見的公園和綠地,還有好幾個國家公園。因為這裡的綠地多,在美國有翡翠之城的封號。綠意不只存在於郊區,在西雅圖的中央商業區 - 聯合湖旁邊,都有好幾個著名的超級大公園和步道,每天都可以見到這裡的居民在湖邊上跑步或是騎腳踏車,夏天還有優閒躺在綠地上做日光浴的人們。這裡的人們,除了工作之外,還很懂得生活。

方便的交通


美國的城市,除了紐約市之外,幾乎都是無車寸步難行。但是在西雅圖,有公車和輕軌頻繁地在市中心跟東區行駛,公共交通設施在美國算是數一數二的方便。還有一條跨湖的腳踏車道,長達43公里,可以從華盛頓湖的西岸騎到東岸。有機會到西雅圖,記得來騎騎這條腳踏車道。

有科技、高薪、強勁的經濟成長、極佳的投資報酬率、良好的學區以及生活環境,這種種原因讓我決定在西雅圖實現我的美國夢。有機會親自來西雅圖看看,你也會跟我做一樣的決定。