Saturday, October 29, 2016

大消息 : 大陸樓市急凍,那香港跟台灣呢?


之前幾次提到大陸的房價暴漲到不合理,果然這幾天開始崩了,大陸政府想辦法讓樓市降溫看到初步成果,大陸經濟正在加護病房觀察。深圳的上班族不吃不喝40年才能買得起一套房,如果還要吃喝養小孩,估計一輩子工作留下的只有債。

這聽起來是不是很熟悉?台灣和香港也有類似的問題,台灣的樓價已經下跌超過一年,問題是居民的薪水凍漲,原本不吃喝30年可以買到一套房子現在變成25年勉強買到一套,實在沒有好多少;香港的房價在今年上半年回軟,但到八月開始因為熱錢氾濫又炒了起來,某個評論家在年初的時候説今年樓價沒跌三成他要食屎,沒幾個月後樓市又漲,他應該很怕有人要他兌現承諾。

人不是神,我不做賭博性的發言:今年美股一定漲20%、明年A股跌四成⋯這種誇大造神的言論就像嗑藥一樣,聽得時候很興奮,聽完留下一場空。我喜歡實實在在地看趨勢,用數據和經濟狀況支持自己的觀點,穩紮穩打地達到財務自由。話題轉回來,今年香港的樓市沒跌是禍不是福,香港的經濟不好,以往銅鑼灣天價的旺舖現在空著,很多公司招聘放緩,周大福店裡的服務員比客人還多,到處都在打折清貨⋯種種的跡象顯示香港目前的經濟狀況非常險峻,結果房價還在虛漲。更糟的是港幣和美元連動,不管十一月的美國總統大選是川普還是柯林頓當選,美國都到了升息的時候,美國一升息,港幣只能跟著升,香港的樓市很大機會爆煲,對香港樓市還抱有希望的民眾要三思。

自己國家的經濟你我可能改變不了,離郷背景也不是每個人的夢想,但是人兩腳、錢四腳,錢可以代替我們去世界各地,幫我們做最好的選擇。當我們每天努力工作的時候,別忘記花些時間,幫自己的錢做好資產規劃,大家一起努力。

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分隔線下為報紙新聞:

【深圳房贷业务腰斩 二手房报价跌10%】最近深圳各家银行要求更加严格地审查房贷资料,包括客户收入流水真实性与额度、离婚证真实性、首付款来源等。由于审查环节更严,银行房贷审批时间由原来的半个月延长至一个月左右。某国有银行深圳分行个贷经理说最近工作量少了,“现在只有以前的一半吧,而且有些还是以前存续下来的客户,年底两个月会更少。”除学区房坚挺外,普通二手房报价已跌10%上下。(华夏时报)

Thursday, October 27, 2016

地表最大咖啡店



講到喝咖啡,就不得不想到StarbucksStarbucks的總部在西雅圖,所以在西雅圖有很好幾間老店都是著名的觀光景點,不過今天要跟大家介紹的是私房景點,旅遊書上絕對看不到的一間分店,愛喝咖啡的人看完文章之後可能馬上想要買機票飛去西雅圖體驗一下了。

大部分的人從旅遊書上看到的都是Starbuck在Pike Place的店,那間店是Starbucks的老店,所以到西雅圖的人大多會去到此一遊,不過那間店我自己覺得沒有什麼特別,今天我要介紹的是比Pike Place那間Starbucks好一百倍的另外一家分店,嘿嘿,這個是口袋名單,旅遊書上保證找不到的。所以出去旅遊真的不用看旅遊書,通常觀光客去的地方都是人擠人也不一定看得到當地的特色。

寫了半天,趕緊來介紹這間店,這間店的店名叫做Reserve Roastery,是Starbucks的旗艦店,整間店挑高,空間非常寬敞,有15000平方呎,大約450坪,應該是全球最大間的咖啡店。Starbucks2014年的12月開了這家咖啡旗艦概念店,地點選在西雅圖最潮流的Capitol Hill,這間店有大型的咖啡豆製造機器,整個咖啡豆的生產過程都很清楚地呈現在消費者眼前,另外,它還有一個咖啡品嚐空間,消費者可以品嘗店裡的多種咖啡並且和店裡的專業咖啡人員互動。Starbucks預計要在全球開100間像Reserve Roastery這樣子的咖啡旗艦店,聽說今年會在亞洲展店,不過第一間以及最大間的應該就是西雅圖這間了。
 

我去過這間店好幾次,每次去都有新收穫,為了讓消費者清楚看到咖啡豆的生產過程,咖啡豆製造機器的四周都是透明的牆面,在牆面的旁邊還做了一個高幾階的夾層,讓消費者可以走上去從高處看機器如何運作。這家店不是只有賣咖啡,還有賣很多好吃的糕點,高點配上咖啡、舒適的環境、還有濃濃的咖啡香,一進去我都不想要出來了。



下面是一些店裡的照片,實際上店裡的感覺比照片更明亮寬敞,有到西雅圖的人記得到此一遊呀。

Reserve Roastery:
1124 Pike Street, Seattle, WA98101










Tuesday, October 25, 2016

美國買房子:你應該要知道的稅 (二)




之前有說過在美國買房子最需要注意的稅是房屋稅property tax(之前的文章請看此http://globallandlord.blogspot.hk/2016/09/blog-post_12.html)這一篇來研究一下美國哪些州的房屋稅最高。

沒有人喜歡繳房屋稅,但是這是買房子無法避免的部分。房屋稅的所得被政府用來做教育以及基礎建設,是州政府很重要的收入。美國全國平均的房屋稅是$2,089美元,各州的差異還蠻大的。

根據統計,美國東北方和美國中西部有最高的房屋稅,下面就來看看房屋稅最高的九個州:

1.       New Jersey: 房屋稅平均$3,971元。我第一次感覺到新澤西的房屋稅很高是跟朋友聊天,他的房子大約50萬美金,房屋稅一年要繳快一萬元。新澤西州的人口不斷地在流失,雖然房屋稅可能不是造成人口流失的主要原因,但是一定有影響到人們決定離開新澤西州的決定。

2.       Illinois: 房屋稅平均$3,939元。伊利諾的州長因為房屋稅對人民負擔太高,已經建議要停止房屋稅的繼續上漲,不過這還待投票通過。

3.       New Hampshire: 新罕布夏州零消售稅也沒有州所得稅,所以州政府要靠房屋稅收入,平均$3,649元的房屋稅是州政府主要的財源。

4.       Wisconsin: 房屋稅平均$3,398元。這麼高的房屋稅影響到當地中產階級的生活了,所以州長也打算對房屋稅制做出改革。

5.       Texas: 房屋稅平均$3,327元,過去的二十年中德州的房屋稅漲了三倍。德州是要買房子會考慮的一個州,他的房屋稅卻是很高。一間50萬的房子,房屋稅一年也要一萬元美金。

6.       Connecticut: 房屋稅平均$3,301元。

7.       Nebraska: 房屋稅平均$3,228元。這個州對於大部分外國人來說很陌生,可能連在它哪裡都不知道。我有朋友以前在這個州住過一年,據說鎮上的人都沒見過東方人,他在那邊就像在新疆看到西方人一樣令當地居民驚奇。

8.       Michigan: 房屋稅對於密西根的居民特別痛苦,因為這裡的人平均收入就低於全國,房屋稅卻是全國第八高,人民的生活因為房屋稅又更加地困難。這裡的房屋稅平均$3,168元。

9.       Vermont: 房屋稅平均$2,934元。

10.   Rhode Island: 房屋稅平均$2,779元。

前十大高房屋稅的州,就有五個是在美國東北方,為了自己的荷包著想,想要在美國置產投資的人還是儘量少往東北方走。

Thursday, October 20, 2016

買房子的第一步


 
在美國買房子有幾個步驟,第一個要準備的是什麼呢?不,不是看房子,是找到資金。

看房子跟找到喜歡的房子當然重要,但是在開始找之前,應該先客觀地評估自己可以負擔的房價。如果打算現金買房那當然很簡單,有多少錢做多少事,有50萬美金就找50萬美金以內的房子即可。但是如果是打算貸款買房子,那就需要先找銀行做一下評估,看看自己可以拿到多少貸款。

美國現在的利率很低,所以用貸款買房子很划算,尤其美國有一種固定30年利率的房貸,一但簽下去30年的利率都不會變,現在的30年固定利率不到4%,真的是貸款的好時機。

要怎麼知道自己可以貸到多少錢呢?首先我們先談正常的房屋貸款。第一步就是跟銀行貸款部門的人聯絡,銀行貸款部門會先跟你要一些資料,你的社會安全編號、收入、銀行帳戶餘額、打算買的房屋大約在哪裡等等,然後他們就會針對你的財務負擔能力還有信用狀況做一個評估,評估出來之後會給你一封貸款預先批准信,英文叫做pre-approval letter,這封信裡面會有以下的資訊:

1.       發信的日期還有有效的期限,通常超過30天之後要請銀行更新一下

2.       貸款的金額

3.       通常信裡會寫明房屋的評估價格要高於買價,產權要清楚

4.       貸款的種類:美國的房貸有30年固定利率也有浮動利率,信裡會寫明你被批准的是哪一種

5.       批准的利率

拿到這封信之後你就可以用這個貸款的金額做為房屋預算的參考,不過pre-approval letter不是銀行的保證,利率跟最終的貸款金額還是要以實際買到房子之後銀行才會評估並且決定。申請pre-approval letter最主要是給買方一個大約的概念,還有就是在買房子的時候增加自己的競爭力。美國的房子現在很熱門,許多賣方都希望可以看到買方的pre-approval letter,以避免之後繞了一大圈卻因為貸款的關係無法完成房屋買賣交易。如果需要貸款的金額比pre-approval letter上授予的金額來得低蠻多的,拿到這封letter也可以增強自己的信心,在準備房屋出價單的時候給的條件也可以比較積極進取。

海外的投資者通常沒有社會安全號碼,這個情況下一般的美國銀行可能就無法放貸。這個時候上面所說的pre-approval letter就無法進行,必須要想其他的方法。

第一個辦法就是從自己國家的銀行貸款。假使你在香港有物業,可以跟香港的銀行從物業中把錢貸出來(refinance)。這樣子做的好處是香港的房貸利率比美國還低,目前大概2.x%,港幣跟美金又是連動的沒有匯率風險,事實上如果是香港有物業的投資者,用這個方法比直接在美國貸款好很多。如果你是在台灣或是大陸,那就有匯率風險,台灣的房貸利率大概是2%,對比在美國4%資金成本便宜很多,大陸的房貸利率就比較高,不過目前的趨勢都是美金看漲,所以現階段借外幣買美元資產風險相對小,還有潛在的匯率利得,應該是正確的選擇。假使你在自己的國家沒有物業,但是有穩定的工作,可以考慮跟當地銀行做bridge loanBridge loan是短期借款,有穩定的工作一般就可以貸到,不過這種短期借款最好控制在半年或是一年內有辦法還清的金額。

除了在自己的國家跟當地銀行貸款,第二個方法就是在美國用其他借款。如果你在美國已經有投資的物業,有穩定的租金收入或者是這一間投資物業目前沒有貸款,那麼你就可以跟銀行做Lender creditLender credit也是refinance的一種方式,意思就是說銀行可以用你的房子做為抵押授信放款給你。舉例來說,假設你的投資物業目前零貸款,經過銀行評估價值100萬美金,那麼銀行最高可以授信60萬美金給你。這筆錢你不一定要用光,隨時用都可以,用多少才計多少利息,而且利息是以每天來計算,有錢了要提早還完也沒有問題,其實蠻方便的。Lender credit常常是外國人申請為主,要做並不難。因為Lender credit提供了比一般房貸更方便的條件,所以它的利率會比一般房貸來得高,通常是房貸利率再加上1%。假設目前美國的房貸利率是4%lender credit的利率就差不多是5%

以上就是幾種常見的籌資方法,評估自己的還款能力並且確定自己能夠找到足夠的資金後,接下來就可以開始尋找自己喜歡的房子了。

Thursday, October 13, 2016

好房介紹: Redmond 的獨立屋


 
 
今天要介紹一棟CP值非常高的房子,在很好的地點,有完美的學區,房屋大小適中價錢又便宜。不過,這棟房子昨天已經賣掉了,所以大家參考參考就好。^^

入秋了,往年的這個時候房市已經漸漸開始轉淡,但是今年的西雅圖房市感覺不到什麼秋意。上星期看到這間很棒的房子,本來想默默地幫人家出價買下來,結果什麼研究都做了,資料也蒐集了,最後價錢搶不贏。。。既然功課已經做了還是拿出來和大家分享一下。

這間在Redmond的房子有什麼呢?它有初中和高中都是滿分10分的學區、造價昂貴的庭院造景、隱私性極佳的後院、看起來彷彿全新的裝修,2100平方呎,42.5衛,開價65萬美金。賣家統一在上市兩個星期後review出價單(offer)。兩個星期後,也就是昨天,賣家收到了20offer,據說雀屏中選的買家出價超過75萬,溢價至少15%,全現金,豁免所有或有事項(contigencies),也就是同意無條件履行合約。

看樣子今年入秋的策略要改變一下,仍然要進取一點才能買到房子。下面有更多的照片(現在只剩照片可以回味)。
 






 
 
 
 
 

Thursday, October 6, 2016

Amazon如何讓西雅圖更美好



(圖為Amazon新建的辦公大樓)

自從Amazon開始大幅擴張之後,有些西雅圖的居民開始抗議生活品質變差、交通更擁擠。我不否認這些問題的存在,但是覺得大家應該從正面看待事情。就像西雅圖市長所說的:Amazon is a good problem to have. 西雅圖有了Amazon,就業機會增加、人民薪水上漲、其他網路科技公司爭相進駐、州政府稅收增加、學校從公司收到的捐款變多、遊民也收到公司的補助,還有許多寫不完的好處,這些都可以讓西雅圖變得更好,Amazon將總部設在西雅圖絕對是居民的一大福氣。有的時候碰到太愛抱怨或是身在福中不知福的人,我都很想說:不然你搬到Wyoming好了,那裡絕對寬廣空氣又好沒有塞車的問題,還有大片田野跟牛羊陪伴。。。

一個城市的進步,總是有一些東西要犧牲,在我的眼裡,西雅圖在繁榮中尋求生活品質的平衡已經做得很好。大都會的景觀不可能像50年代電影裡的西部景觀一樣,但是大西雅圖區仍然有很多地方保留了寬敞舒適的鄉村風。如果不喜歡CBD的吵雜跟繁榮,WoodinvilleRedmondEast BellevueSammamishIssaqua等等地區都有很多漂亮環境又優美的房子。

哈哈扯遠了,其實只是今天看到Amazon捐出了1000萬美金給U. of WashingtonComputer Science Department,心裡覺得西雅圖有Amazon真好。也許有一天我會到U. of Washington再修個學位也說不定。

Amazon說這筆捐款完全是不需要思考的決定,他們希望捐的款項可以幫助華盛頓大學興建一棟電腦科技系的大樓,容納更多的學生,然後他們畢業之後就可以進Amazon工作。這是對華盛頓大學、Amazon、西雅圖、還有想要進華盛頓大學的學生們都好的四贏計畫。

除了這筆這兩天的捐款之外,其實Amazon在西雅圖還做了不少的慈善事業。今年四月的時候他們就跟當地的一個非營利機構一起合作,提供無家可歸的遊民家庭一個暫避所,Amazon計畫將自己的其中一棟建築物拿出來讓遊民居住,預計有大約200個家庭可以受惠。